Juridik

Många hyresavtal kan komma att prövas

Förra våren underkändes blockhyra i rent uthyrningsintresse genom förmedlare, under sommaren tillsatte regeringen en utredning för att förstärka hyresgästens ställning och i december gav Högsta domstolen en andrahandshyresgäst ett förstahandskontrakt direkt med fastighets­ägaren. HD underkände även besittningsavståenden för så kallade ”evakueringslägenheter” i korttidskontrakt. Trenden är tydlig – hyresgästens ställning förstärks och slutet är kommet för den kommersiella uthyrningsmarknaden av bostäder. Två experter från Krzymowski advokater berättar om förändringen.

Annons

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2023)

Domen från december handlade om uthyrningen av en bostadslägenhet om 91 kvadratmeter, fyra rum och kök, på Sibyllegatan 63 i Stockholm. Fastighetsägaren hyrde ut lägenheten till ett bolag som förmedlade bostäder (nedan förstahandshyresgästen). Förstahandshyresgästen hyrde i sin tur ut lägenheten till en andrahandshyresgäst. De båda avtalen ingicks samma dag. Hyran i förstahandskontraktet var 18.000 kronor per månad och 23.000 kronor i andrahandshyreskontraktet. Några dagar efter att avtalen träffats ingick fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ett avstående från besittningsskydd och angav som skäl att lägenheten skulle användas som evakueringslägenhet vid renoveringar i andra fastigheter i beståndet.

Bulvanregeln
En utgångspunkt är att en andrahandshyresgäst inte har rätt att ställa krav mot annan än förstahandshyresgästen. Det finns dock ett undantag i 7 kap. 31 § jordabalken. Regeln kallas för ”bulvanregeln” och tillämpas när det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen, samt när avtalskonstruktionen kan antas utnyttjas i kringgåendesyfte. Om båda kraven är uppfyllda har andrahands­hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighets­ägaren som man skulle ha haft om fastighetsägaren hade varit avtalspart. Det innebär att andrahandshyresgästens hyresförhållande ”uppgraderas” till ett förstahandskontrakt och att den därmed har rätt att så att säga ”hoppa över” sin hyresvärd för att i stället rikta hyresrättsliga krav direkt mot fastighetsägaren (som till exempel återbetalning av överhyra och besittningsskydd).

Agerar i maskopi
För att intressegemenskap ska föreligga har det tidigare sagts att det ska vara fråga om att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas agera i maskopi med varandra. Typfallen är att parterna är närstående till varandra eller att förstahandshyresgästen är anställd eller har ekonomiska intressen med fastighetsägaren (till exempel genom att förstahandshyresgästen är ett bolag som fastighetsägaren kontrollerar). I domen utvidgas begreppet ekonomisk intressegemenskap att omfatta även de avtal när förstahandshyresgästen inte har för avsikt att bo i lägenheten – och alltså inte har något eget behov av den. Redan avsaknaden av eget behov av boendet räcker alltså för att intressegemenskap ska föreligga.

Uthyrning i illojalt syfte
Bulvanregeln ska förhindra illojala förfaranden där andrahandshyresgästens ställning utnyttjas i syftet att sätta skyddsbestämmelser ur spel. Vid prövningen om det skett ett kringgående är det särskilt reglerna om besittningsskydd och skälig hyra som är centrala. HD anger till exempel att om fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ingått en överenskommelse om att avstå besittningsskydd som i realiteten medför att andrahands­hyresgästens besittningsskydd blir utan betydelse är det ett typfall av kringgående. Ett annat typfall är om förstahandshyresgästen accepterar en uppsägning från fastighetsägaren som är till nackdel för andrahandshyresgästen.

Visar det sig att avtalskonstruktionen från början eller senare använts i syfte att ta ut mer än skälig hyra (över brukshyra) är det fråga om ett kringgående.

Evakueringskontrakt
En bostadshyresgäst har ett besittningsskydd från första dagen av hyresförhållandet. En uthyrning medför därför en kraftig begränsning av fastighetsägarens dispositionsrätt av lägenheten på oöverskådlig tid. Skulle fastighetsägaren ha andra planer för lägenheten är det inte alltid önskvärt att flexibiliteten saknas. I dessa situationer kan en fastighets­ägare hyra ut lägenheten med så kallade korttidskontrakt eller rivningskontrakt.

Varje år görs ett stort antal avståenden från besittningsskydd. Under år 2022 beslutade hyresnämnderna i totalt 22.400 ärenden. Evakueringslägenhet är ett vanligt förekommande avståendeskäl. HD har nu för första gången uttalat sig om denna avståendegrund och konstaterat att evakuerings­lägenhet är ”sådana obestämda behov” som inte är godtagbara för att en hyresgäst inte ska få rätt till förlängning och inte heller för att hyresnämnden ska godkänna en ansökan.

I och med att en hyresgästs rätt till förlängning i praktiken prövas först vid avflyttningstillfället innebär HD:s dom inte bara att hyresnämnden inte kommer att godkänna evakueringslägenhet som skäl framöver, utan även att befintliga avståendeförklaringar kommer att sakna betydelse vid en prövning av en uppsägning och hyresgästens rätt till förlängning. Uppskattningsvis rör det sig om flera tusentals hyresgäster som i och med HD:s dom fått besittningsskydd.

Vad gäller nu?
Fastighetsägare som hittills hyrt ut lägenheter genom olika förmedlingsbolag som i sin tur hyr ut lägenhet till en bostadshyresgäst riskerar att andrahandshyresgästen kan rikta krav mot fastighetsägaren för såväl besittningsskydd som återbetalning av överhyra. Här ska noteras att med överhyra avses skillnaden mellan vad hyresgästen betalar och brukshyran plus 5–10 procent. Fastighetsägaren kan alltså bli skyldig att betala även den del av hyran som förmedlaren tillgodogjort sig. Även om det finns en regressrätt är frågan om förmedlarna kan bära den typen av masskrav.

Även sådana korttidskontrakt som ingåtts mellan en fastighetsägare och hyresgäst i vilka hyresgästen avstått från besittningsskydd för att lägenheten ska användas som evakueringslägenhet är problematiska. Hyresgästernas avståenden är utan verkan och innebär att hyresgästen kan göra gällande besittningsskydd.

HD:s dom är en tydlig påminnelse om att hyreslagstiftningen ytterst är en skyddsreglering som syftar till att tillvarata hyresgästens intressen. Avtalsupplägg och modeller som syftar till att kringgå de i hyreslagen uppställda skyddsbestämmelserna kommer numera att utlösa den så kallade bulvanregeln. Den allmänna uppfattningen om en bulvan är i och för sig att det i dagligt tal avses en aktör i en inte sällan ljusskygg och otillbörlig verksamhet. Att nyttja begreppet på en i dagsläget vanligt förekommande affärsmodell på marknaden i vilken flera respekterade aktörer agerar kan därför verka magstarkt, särskilt med hänsyn till att det tidigare inte varit klarlagt att affärsmodellen står i strid med gällande rätt.

Mot bakgrund av det senaste årets trend inom hyresrätten är det dock inte uteslutet att även andra på marknaden förekommande avtalskonstruktioner kommer att prövas inom ramen för bulvanregeln.

Fler Nyheter från förstasidan

”Värsta bakom oss – men inte över”

Expertpanelen om framtiden för dagens lamslagna bostadsmarknad. Kommer konkurserna, kapitaltillskotten och uppköpen att fortsätta?

Byggstartar lyxlägenheter på Lilla Essingen

FV-intervju med vd om att våga börja byggstarta. ”För oss är framdrift viktigt.”

Hotell vid Stureplan växer – tar över två grannlokaler

Stockholms äldsta hotell utökar bar och matsal.

Bildextra: Så blir Jernhusens nya ”återbruks-HK”

Det händer mer än någonsin inom bolaget. Nu flyttar man även sitt huvudkontor – och gör en storsatsning på hållbarhet. FV har besökt de nya lokalerna.

Konkursat bolag återuppstår

”Vi är oerhört entusiastiska över möjligheterna som detta medför”.

Metropole, The Node, Ellipsen, Sergel

Avicii-kapital in i satsning på coworking

Berättar för FV om satsningen och att bolaget i gengäld ska sätta fart på kultursatsning i hjärtat av Stockholm.

Fick sparken som vd – går till skandalomsusat bolag

Flera höga tjänstemän har lämnat bolaget på kort tid.

Inleder ny stor satsning – värvar två från konkurrent

Stort konsultbolag gör inbrytning inom nytt segment. FV berättar om framtidsplanerna.

LKF Lund 1000 bostäder

Vill bygga 1.000 bostäder i Lund

Stort stadsutvecklingsprojekt i norra Lund. Samarbete med flera aktörer.

Norra Sundskajen, Malmö

Bilder: Så kan Ön byggas ut med 250 bostäder

Riksbyggen vill tillsammans med Sundprojekt bygga 250 bostäder i elva nya bostadshus  på Ön.

Stänger hos Hufvudstaden bredvid NK

Två stora butikslokaler snart tomställda mitt i Stockholm.

Sagax räddar kvar större hyresgäst

Förlänger och totalrenoverar. Varit hyresgäst i snart 20 år.

Gjorde klassiker med namnbyte före konkurs

Känd bostadsutvecklare fann villig ”köpare” – bolaget i konkurs några få månader senare.

Tillbaka till förstasidan