”Man jagar inte längre volym”

Först ut på scen är Giles Membrey, gudfadern av outlets, som i mars tror och hoppas på att Malmö Designer Village ska börja byggas. I dag pågår markarbete på platsen i Löddeköpinge. Ett perfekt ställe, enligt Giles Membrey. Med skåningarna och Köpenhamnsborna har man en tillräckligt stor befolkning inom 90 minuter från den kommande outleten – 3,8 miljoner människor finns i upptagningsområdet.

Planen är att öppna i slutet av oktober 2026 eller i mars 2027. Man ska aldrig öppna i december inför julhandeln, enligt Giles Membrey, trots att man kan tro att julhandeln skulle locka.

Som vanligt skräder Giles Membrey inte orden vad gäller de outlets som finns i Norden. De är “rubbish”.

– De outlets som finns i Norden når inte ens till topp 50. Standarden och kvaliteten är dålig. Det ska vi ändra på.

I somras köpte det franska miljardföretaget Frey Malmö Designer Village, men Rioja Estate ska fortsätta utveckla lyxoutleten i Skåne. Prislappen för hela outleten beräknas landa på 1,8 miljarder kronor, men köpeskillingen mellan de två bolagen är hemlig.

Moderator Jan Wifstrand frågar om det inte finns några skandinaviska investerare med på tåget, men nej.

– Jag hade en massa möten i januari och februari i år, men det är ingen som vill hoppa på i det här läget. De har inga pengar. Men nu med Frey behöver vi ingen bankfinansiering, säger han.

Genom att bygga en riktigt bra outlet, där Rioja Estate lägger mycket finansiering på landscaping, får man kunderna, eller gästerna som Giles Membrey väljer att kalla dem, att stanna längre än vad man gör på ett shoppingcenter. Åker man i 90 minuter för att komma dit tenderar man att stanna i många timmar. Och man åker inte därifrån tomhänt.

Och i butikerna ska det vara tydligt att det är rabatterat. I kontrakten skrivs in att priserna är rabatterade med minst 30 procent, men det gör inget om det går upp mot 50–60 procent, enligt Membrey. Nya märken som har signat är Hugo Boss, Tommy Hilfiger och Calvin Klein.

Varför heter det Malmö Designer Village när det ligger i Löddeköpinge?

– Vi pratar ju med internationella varumärken, som inte finns i Sverige sedan tidigare. Vi behövde sätta lokaliseringen och vi är övertygade om att vi valde rätt ställe med Löddeköpinge, men ingen vet ju var Löddeköpinge ligger.

Pernilla Johansson, senior makroekonom på Swedbank börjar, inte oväntat, med att nämna det amerikanska valet och vilka effekter det kan tänkas ge för Sverige. Men fokus ligger på inflationen i Sverige.

Inflationen har präglat svensk ekonomi de senaste åren, men nu är prognosen att det kommer att ligga runt 2 procent.

– Inflationskrisen är över, säger hon.

Som alla vet har Riksbanken börjat sänka räntorna och senast med 50 punkter.

– Man är framför allt tydliga med vägen framåt. Sedan Erik Thedéen blev riksbankschef har man blivit tydligare med kommunikationen om vad man förväntas göra framöver. Det kommer att komma fler sänkningar och även om det finns risker så är de begränsade. Vi har haft stagnation i tre år och vi har ännu inte sett vändningen. Det är tydligt att det är det Riksbanken har fokus mot.

Swedbank tror att räntan kommer att landa på 1,75 procent till sommaren och att man sedan ligger kvar där. Swedbanks riksmärke är 2 procent, men man tror att räntan går under det nästa år.

– Det skulle kunna bli ännu lägre.

Vad gäller Donald Trump så finns det en oro inför att han inför tullar. Han har sagt att han vill införa tullar på 60 procent mot Kina, något som inte behöver vara dåligt för Sverige, menar hon.

– Det kommer förstås driva upp priserna, men kan också göra att Kina väljer att sälja i Europa. Någonstans ska de sälja.

Den svenska exportsektorn har gått bra på senare år. Om Trump lägger tullar på 10–20 procent för flera länder kan det dämpa svensk export och investeringar. Om man kollar på varor och tjänster så är USA den största exportmarknaden för Sverige.

– Det kan få en påverkan på svensk export, men vi handlar också mycket med EU-länder. Däremot ska man ta med sig att långräntorna är på väg upp här och i Europa på grund av inflationen i USA. Korträntorna är på väg ner.

Även Catella pratar om räntan, förstås. Centralbankerna har påbörjat sin räntesänkningscykel som förväntas pågå under de kommande 9–12 månaderna. De korta räntorna fortsätter falla under 2024 och under 2025 för att sedan plana ut. Långräntorna däremot är på väg upp kraftigt i USA sedan september.

Vad gäller finansieringsvillkoren är de fortsatt tuffa för många fastighetsägare, men de väntas dock förbättras i takt med kommande räntesänkningar.

– Festen fick ett abrupt slut första kvartalet 2022 då det blev en drastiskt förändring i marknaden. 2018–2022 fanns det inga moln på himlen, säger Claes Lennartsson, Head of Property Advisory på Catella.

Men nu har antalet transaktioner på marknaden börjat stiga. Affärerna är i genomsnitt mindre.

– Man jagar inte längre volym på det sättet som skedde i lågräntemiljön.

Genomsnittlig transaktionsvolym de senaste tio åren har legat på 151 miljarder kronor. Fram till 2021 var det noterade bolag och institutioner som drev upp marknaden, sedan dess har man kraftigt minskat sina nettköp.

Börsnoterade bolag med fokus på lättindustri och logistik är i rådande marknad köpare, medan börsnoterade bostadsbolag är mer passiva. Och institutionella investerare är mer passiva, framför allt inom bostadssegmentet.

För kontorsmarknaden är Hyllie fortfarande hetast och fortsatt ett spännande området.

– Det är det mest etablerade läget i dag på kontosmarknaden. Det är väldigt inarbetat. Det finns även ett intresse för Universitetsholmen. Förhoppningen är att det blir fler affärer inom en snar framtid, säger Fredrik Dackheden, Partner Catella.

I november 2023 var Catella inblandad i affären där Peab sålde kontorshuset The Corner i Hyllie till Annehem. Prislappen var 420 miljoner kronor, motsvarande 56.500 kr/kvm. Intresset var stort.  En annan affär 2024 där Catella fanns med är Värdshuset 2 i Hyllie som Schroder sålde till Wihlborgs. Priset var 180,5 miljoner kronor, vilket motsvarar 46.000 kr/kvm.

Mohammad Al Balout kom som flykting till Sverige från kriget i Syrien 2014. I dag är han vd och ägare av Balouten, en konsultfirma för uthyrning av kommersiella lokaler i Skåne. Hans största marknad är Malmö. Nyligen har bolaget fått två stora uthyrningsprojekt i Hyllie, där ett av dem är Wihlborgs Vistas om 14.000 kvm.

Han började att förmedla lokaler till landsmän i Malmö, eftersom han själv lärde sig svenska fort och har lätt för att knyta kontakter. Då var det ett sidojobb, bredvid jobbet som integrationssamordnade i Vellinge kommun. Slutligen blev det för mycket jobb, att hålla på med uthyrning vid sidan.

Att komma i kontakt med de stora fastighetsägarna i Malmö var dock inte lätt.

– Det var ju ingen som kände mig eller visste vem jag var, Jag har knackat på dörrar, ringt, mejlat, men många svarade inte. Jag heter ju Mohammad och de tänkte förmodligen, ’varför ska vi släppa in honom när vi redan har etablerade mäklare.’

– Men, det man inte tänker på är att branschen missar en stor marknad, den marknaden jag kan – de utrikesfödda som många gånger är egenföretagare. 10 procent av de utrikesfödda i Malmö är det, säger Mohammad Al Balout.

I dag är det dock inga problem att få kontakt med fastighetsägarna. De tar kontakt med honom.

När nationalekonomen Fredrik N G Andersson går upp på scen skräder inte orden när han pratar om en stor exportpartner till Sverige.

– Tyskland är ett mot Sverige. De befinner sig i en farlig ekonomisk situation som i grunden är självförvållad. Det är ett stort möjligt kommande problem för svensk ekonom att Tyskland, som faktiskt är vår viktigaste handelspartner, har en ekonomi som helt stagnerat. Och det på egna beslut som exempelvis Den har egna beslut, lägga ner kärnkraftverk samtidigt som kriget i Ukraina satte i gång och gasen från Ryssland stoppades.

– De är inte moderna vad gäller digitalisering eller it. Du kan gå runt i centrala Berling och inte ha wifi. Tyskland är efterblivet.

För att lätta upp stämningen kör han en fråga i slutet av sin presentation. Vilket land i Europa har samma tillväxt som USA, som gör enorma investeringar, ligger på plats fyra vad gäller sysselsättning och har den bästa löneutvecklingen?

– Sverige, svarar publiken, kanske med en känsla av lättnad.