Madrid Nuevo Norte: Europas största stadsomvandling

Den lägre ytan avser området exklusive det spårområde som blir kvar. Totalt planeras det för 1 050 000 kvm bostadsyta och 1 600 000 kvm kommersiella lokaler samt stora grönområden.

Det är en strategisk omformning av stadens norra del, en stad i staden som ska integrera bostäder, kontor, gröna ytor och transportinfrastruktur kring ett förstärkt multimodalt nav med Madrid-Chamartín-stationen i centrum.

Projektet är historiskt sett unikt i Europa. Storleken – fler miljoner kvadratmeter mark – och ambitionen att skapa till och med en ny finansstad jämförs med regenereringar som Kings Cross i London, där gammal industri- och järnvägsmark omvandlades till en livlig mix av kommersiella, kulturella och bostadsfunktioner. Precis som King’s Cross syftar Madrid Nuevo Norte till att göra platsen till en motor för tillväxt och livskraft, men samtidigt balansera nybyggnation med socialt ansvar och hållbar stadsplanering. Även Jernhusens stora planer på överdäckning av spårområdet vid Centralstationen i Stockholm hamnar i rejäl skugga. Representanter för Madrid berättar att man hittat inspiration i Stockholm, men ännu mer i Hamburg och stadsutvecklingsprojektet Hafven city där.

Rent geografiskt ligger området i norra delen av Madrid, längs en cirka 5,6 kilometer lång sträcka parallell med järnvägsnätet från Plaza de Castilla mot motorvägen M-40. I praktiken handlar det om att överbrygga det fysiska gapet som de historiskt sett barriärskapande järnvägsspåren skapat, integrera tidigare isolerade stadsdelar och att bygga en funktionell stadsmiljö runt järnvägshuvudstationen Chamartín. Förutsättningarna är goda, här finns fjärrtåg, pendeltåg och tunnelbana. Även Madrids flygplats ligger i denna riktning.

Områdets fysiska omfattning är enorm: stöpta i siffror innebär det att mer än 10 000 nya bostäder, där en betydande andel (runt 20–40 %) är avsedd för skyddade eller prisreglerade boenden, ska byggas.

Dessutom planeras omkring 400 000 kvadratmeter grönytor inklusive en centralpark, ett nytt affärscentrum med ett flertal kontorsskyskrapor och transportförbindelser såsom nya tunnel­banelinjer, regionaltåg och cykelinfrastruktur.

Som en följd av dessa planer förväntas hela området bidra med stora ekonomiska effekter, inklusive hundratusentals arbetstillfällen under byggtiden och en förstärkt koppling till Madrids och Spaniens övergripande ekonomiska struktur.

Tidsplanen för transformeringen är lång. De första urbaniseringsarbetena, särskilt i området Las Tablas Oeste, är planerade att börja under andra kvartalet 2026, efter mer än tre decennier av planering, juridiska processer och markförvärv. Därefter sträcker sig projektet i etapper fram mot ungefär 2045, med löpande byggnation av bostäder, kontor och offentliga ytor parallellt med moderniseringar av infrastrukturen. Detta betyder att delar av den nya stadsdelen kommer att vara i bruk långt innan hela projektet är helt färdigt, vilket gör det till en levande och dynamisk process snarare än en statisk byggarbetsplats.

Investeringarna är i en annan dimension än vad som normalt ses i utvecklingen av europeiska stadsdelar. Den totala investeringens storlek beräknas till över 25 miljarder euro, där de privata aktörerna – främst Crea Madrid Nuevo Norte, som kontrolleras till omkring 75 % av BBVA med Merlin Properties och Grupo San José som minoritetspartner – spelar en central roll.

Stora delar av marken överfördes från den statliga järnvägsmyndigheten Adif till denna privata utvecklare i en transaktion värd ungefär 1,245 miljarder euro, betald över upp till 20 år och med en del av marken avsedd för social housing i utbyte. Dessa markaffärer och partnerskap mellan offentlig och privat sektor är typiska för megaprojekt som denna, och de sätter tonen för hur finansiering, risk och avkastning delas i urbana investeringar.

En nyckelkomponent i utvecklingen är stationen Madrid-Chamartín-Clara Campoamor, som genomgår en omfattande omvandling för att bli ett modernt och effektivt nav för både höghastighetståg (AVE) och pendeltåg (Cercanías). Investeringar i stationens kapacitet har redan börjat och innefattar utbyggnad till fler genomgående spår, större vestibuler och förbättrade förbindelser mellan olika trafikslag. När FV är på plats är det rejält byggstök i stationsområdet och i närområdet. Dessa uppgraderingar är tänkta att dubbla förmågan att hantera tågtrafik och betjäna ökande passagerarvolymer, vilket är centralt för områdets funktion som en regional och europeisk port.

Jämfört med andra europeiska utvecklingsområden skiljer sig Madrid Nuevo Norte på flera sätt. I Stockholm bygger Hammarby Sjöstad exempelvis på återanvändning av tidigare industriområden för att skapa ett hållbart bostadsområde med transit-orienterad planering, men på en mycket mindre skala och med fokus på ekologisk infrastruktur och livskvalitet snarare än en massiv socio-ekonomisk omvandling. Hammarby Sjöstad visar hur en stad kan integrera hållbarhet i detaljplanering, medan Madrid Nuevo Norte blandar denna ambition med en ekonomiskt tung satsning på internationell affärsverksamhet, transportinfrastruktur och täta urbana funktioner.

Madrid Nuevo Norte står därför som ett av de mest ambitiösa stadsutvecklingsprojekten i Europa – ett megaprojekt som syftar till att forma staden för en helt ny generation invånare, arbetstagare och besökare. Dess fysiska omfattning, investeringsvolym och blandning av användningar placerar det i ett fåtal jämförbara sammanhang, där ambitionerna att knyta samman hållbarhet, transporteffektivitet och ekonomisk kraft kan ses som en reflektion av hur storstäder i Europa tänker om framtidens urbana landskap.

Vilka volymer kontorslokaler det kan handla om är ännu oklart. Det har talats om totalt uppåt 1,5–1,6 miljoner kvadratmeter kontorsbyggnader när hela utvecklingen är färdigställd. Det gör det till ett av de största enskilda tillskotten av kontorsyta i en europeisk stad på länge.

Det planeras för både en hög och tät bebyggelse – i kombination med parker. Officiella siffror talar om minst tre större torn över cirka 190–250 meters höjd, som ska bidra till en ny siluett i Madrids norra del runt Chamartín. Höjden motsvarar det mellan Turning Torso och Karlatornet. Det finns höghus i närområdet redan, drygt en kilometer bort finns Cuatro Torres Business Area med fyra skrapor med runt 250 meters höjd vardera.

Den allra högsta byggnad som planeras i Madrid Nuevo Norte är dock en superhög skyskrapa kallad ofta Torre Madrid Norte 1. Denna byggnad är planerad att nå ungefär 330 meter i höjd (motsvarande 77 våningar), vilket skulle göra den inte bara den högsta i projektet utan också den högsta i Spanien och en av de högsta i Europa om den byggs enligt plan.

Tillförseln av den enorma mängd kontor ses som en möjlighet att erbjuda moderna kontorsytor istället för de omoderna och inte särskilt yteffektiva som finns i centrala Madrid.