På FVs seminarium Logistik & Fastigheter 2025 behandlades en rad aspekter inom segmentet. Alltifrån osäkra omvärldsfaktorer till lokala etableringar avhandlades i Eskilstuna. Och kanske börjar den heta sektorn att svalna något.
På Elite Stadshotellet inleddes dagen med en genomgång av omvärldsläget där Stefan Fölster, nationalekonom, författare och debattör. Enligt honom är läget förvisso oroligt men det behöver inte nödvändigtvis leda till katastrof. Framförallt syftar han då på hotet om kraftiga tullar från USA.
– Skälet är att det finns en del motverkande trender. Dels ökar priset i USA och dels måste amerikanska konkurrenter hantera höga räntor, en stark dollar gör att vi får mer betalt när vi exporterar. Det finns rent av möjligheter när Trump ökar gas- och oljeborrningen. Vi kommer kunna importera mer billig energi.

Det som oroar Stefan Fölster är snarare att det inte riktigt går ihop med USA, och andra länders, ekonomiska politik. Med ett stå stor budgetunderskott som USA och Frankrike har de långa räntorna ökat och frågan är hur de ska hantera sin statsskuld i framtiden och om det kan leda till en krasch eller en långsam anpassning.
Även det kinesiska hotet ser han som något som redan nu hanteras, eller kommer kunna hanteras, av EU i form av nya tullar och andra åtgärder. Han tror också att dagens utmaningar och osäkerhet på marknaden kan ge möjligheter för logistikbranschen.
– De kommer vilja ha mer på lager, multisource, smartare logistiktjänster och bättre information. Det här ger affärsmöjligheter för logistikbranschen. Kanske blir lite dyrare för kunden men det ger mer möjligheter, sa han.

Den europeiska marknaden för logistik ser överlag bra ut, även om man ser stigande vakansgrad och en minskande nyproduktion på en marknad som varit het länge.
– Vakansgraden ligger på 5 procent i Europa vilket är väldigt lågt. På vissa håll är det nästan ingen vakans alls men på marknader som Polen är det högre, vilket beror på att det är enklare att få mark där. Vi ser också att det har gått från att väldigt starkt vara hyresvärdens marknad till lite mer balanserat i dag, sa Karin Witalis, Associate Director Colliers EMEA Research.
Samtidigt har man kunnat se att det höga tempot på marknaden kan ha varit lite för högt på vissa håll.
– Många bolag säljs till hög premium vilket gör att det kan få tillgång till pengar vilket också driver transaktionsmarknaden. Sen ser vi att vi har roat oss och byggt lite för mycket på spekulation de senaste åren, sa Lena Grimslätt, Senior Director Capital Markets JLL
Med på seminariet var också Peter Book (M), ordförande kommunstyrelsen Enköping och Marie Svensson (S), vice ordförande kommunstyrelsen Eskilstuna. John Johansson (S), ordförande kommunstyrelsen Örebro uteblev av förklarliga skäl efter det fruktansvärda dådet i Örebro som inträffade dagen innan.
I Enköping har man sett en viss överetablering den senaste tiden av logistik.

– Vi ser ungefär 160.000 kvadratmeter som står tomma, som är byggda på spekulation, där det inte finns några hyresgäster än. Så är vi lite förvånade att vi har planarbetet på nya logistiklager. Det verkar finnas en framtidstro trots allt inom den här branschen Vi tittar fortsatt på hur Enköping växa och vi kommer nog flytta fokus från logistik till annat. Men vi är fortfarande intresserade av segmentet så klart, sa Peter Book.
I Eskilstuna däremot är läget lite annorlunda.
– Eskilstuna är högintressant och väldigt attraktivt för etableringar. Vi har ju vår logistikpark i Kjula, och där har vi i princip slut på mark, Och den marken tog ju slut flera år innan än vad vi trodde. sa Marie Svensson och fortsatte:
– Vi har ett hårt tryck bland annat vid kombiterminalen i Folkesta som, trots lågkonjunktur, har högtryck just nu. Det stärker ju bilden av att Eskilstuna har ett oerhört strategiskt läge med infrastruktur, anslutning till flera marknader och olika strategiska hållpunkter, sa hon.

Hållbarhet var ett genomgående tema under dagen och Linda Kjällén, Sustainability Manager CBRE, gick igenom läget och kunde bland annat konstatera att, i Europa som helhet, har det skett ett skifte i betalningsviljan för hållbarhetskriterier i fastigheter bland investerare.
– Bara 13 procent är villiga att betala premium för hållbarhetskriterier, för tre år sedan var det 87 procent, sa hon.
Även bland hyresgästerna har attityden förändrats och man kan nu se en trend mot att ”gröna premier” ställs mot ”bruna rabatter”.

Jacob Minnhagen, Senior Market Development Manager Göteborgs Hamn rapporterade från Sveriges utan tvekan största hamn där man sett varierande skiften i importen och exporten den senaste tiden. Dels nämndes den nya stora logistikbyggnad som ska uppföras tillsammans med Castellum till Onemed, men även den intilligande byggnaden som ännu inte fått en hyresgäst.
Stockholm Business region representerades av Andreas Fogelqvist, Director of Business Development, och han talade bland annat om vikten av elektrifieringen av godstransporter inom Stockholms stad men även om hur Västberga utvecklas till en viktig logistikhubb.
– Vi vill ha utrymmeskrävande verksamheter i Västberga, det som inte får plats på andra ställen, sa han.
Via länk talade Hanna Bevenby Broman, Logistikchef på Ikea Sverige, om hur företaget i större utsträckning än tidigare börjat använda sig av kapaciteten i samtliga av sina 21 butiker (snart 22 efter den kommande öppningen i Mall of Scandinavia).

– Den stora förflyttningen vi gjort är att gå från cash-and-carry och att ha allt i butik till att använda samtliga av våra tillgångar. Vi har förtätat i våra varuhus och gjort det inte bara till en mötesplats utan en distributionscentral, sa hon.
Man har även tagit beslut om att avveckla sin kunddistributionskanal vid Arlanda för att göra det till en distributionskanal för sina centrala butiker.
I den avslutande investerarpanelen bestående av Anton Friling, Head of Transaction Blackrock, Rebecka Norberg, Senior Partner Tango och Anders Nordvall, Vice vd och transaktionschef på Logistea kunde man dels sammanfatta att vi nu förmodligen har den sämsta transaktionstiden bakom oss. Även om både Logistea och Blackrock gått mot strömmen.
– Våra beslut grundades i en strategi som sattes upp under 2022. Vi kunde köpa väldigt bra logistikfastigheter med bra kunder till attraktiva priser. Vi kunde köpa en hel del under 2023 där vi, kanske med undandtag av Logistea, var de enda köparna. Men vi märkte sen under 2024 att köparna började komma tillbaka. Det ändrade kanske inte vår strategi men det är inte lika enkelt att köpa de här felprissatta fastigheterna med de bra kassaflödena längre, sa Anton Friling.

Nu ser det bättre ut på marknaden och kapitalet i form av obligationer och banker är på väg tillbaka.
– Nu har vi kanske kapitalet med oss, men nu är frågan; finns kassaflödet? Finns hyresgästerna där? Konkurserna ökar och arbetslösheten går upp. Kanske mäktar inte hyresgästerna det, de som redan hanterat såna höga indexhöjningar, sa Rebecka Norberg.
Enligt Anders Nordvall är det Logisteas strategi att vara just hyresgästsfokuserade.
– Det är inte bara att fylla upp tomma kvadratmeter utan det handlar om att hyresgästerna måste må finansiellt bra. Det är många som har problem eller kommer få problem under året. Vi vill ha starka hyresgäster som kan betala av under tid. Vi har också mycket lätt industri och produktion och den är inte lika känslig för lägen. Där finns andra aspekter som arbetskraft och stora investeringar i maskiner. De flyttar inte lika ofta och då återstår konkursrisken och då måste man fokusera på det, sa han.