Kollektiva satsningar – men vissa nobbar

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8 som har temat arkitektur och stadsutveckling)

Samarbeten mellan ett större antal fastighetsägare och respektive kommun är vanligt i mindre och medelstora kommuner. I Stockholm finns flera framgångsrika exempel där ett fåtal fastighetsägare har samarbetat för att utveckla ett mindre område eller delar av en gata.

– Det är en trend att skapa attraktiva offentliga rum. Det drar folk och gör platsen intressant, säger Mikael Ranhagen, chef för analys och strategi vid Trafikkontoret vid Stockholms stad.
Det stora projektet att lyfta Vasagatan, den centrala gatan framför centralstationen i Stockholm, är i gång sedan drygt ett år. Det som gör det unikt är att det är så många fastighetsägare involverade och att de bidrar med finansiering för att genomföra planerna.

Nja, riktigt alla bidrar inte. Tolv av fastighetsägarna har valt ett bidra med finansiering medan tre nobbat.

Mikael Ranhagen konstaterar att det inte alltid är självklart att ha med fastighets­ägarna som finansiär även om siffrorna i den kommunala kalkylen blir bättre.

– I grunden måste det vara intressant för staden och det måste ha ett intresse från allmänheten. Om externa parter medverkar med finansiering så kan även kraven på att få vara med att bestämma öka.

Projektet innebär att Vasagatan, Norra Bantorget, Östra Järnvägsgatan och Vasaplan får sammanhängande cykelbanor av bra standard. Gatan rustas också upp med breddade gångbanor med markvärme, nya trädplanteringar, ny belysning, sittplatser och cykelparkeringar. Allt det får plats eftersom bland annat ett körfält i vardera riktning försvinner liksom mittrefugen på gatans södra del.

Fastighetsvärlden har talat med företrädare för alla fastighetsägare längs gatan (den del som omfattas av finansieringen) och många berättar att man vill se lyft som leder till bredare trottoarer och att trygghetsfaktorn dygnet runt höjs.

För fastighetsinvesterare har området runt centralstationen blivit allt viktigare under de senaste åren. Hyresnivåerna har ökat snabbare här än någon annanstans och allt tyder på att gapet till topphyrorna i övriga CBD kommer att fortsätta minska. De topphyror som Fastighetsvärlden känner till ligger i dag på 7 500–8 000 kronor per kvadratmeter. Det är dock färre än ett fåtal fastigheter som erbjuder de allra mest toppmoderna kontorslokalerna. Dessutom har mer än en handfull fastigheter fyllts med hotell.

En trevligare Vasagatan, som det stora projektet ska leda till, lär leda till högre fastighetsvärden om fler vill ha sin arbetsplats där eller bo i ett hotellrum där.

Statens Fastighetsverk äger gatans klenod, Centralposthuset.

– Det är ganska ovanligt att så många fastighetsägare i Stockholm går ihop och att man gör det med staden. Vi vill speciellt bidra till att man lyfter gatumiljön, säger Peter Wallin, fastighetsdirektör vid Statens Fastighetsverk.

Centralposthuset, som innehåller 30.000 kvm lokaler, har hyllats för sin arkitektur men är en ganska sluten byggnad och SFV har diverse funderingar kring hur byggnaden kan öppnas upp, inte minst den imponerande Posthallen.

Efter att Regeringskansliet flyttat ut ur sina tillfälliga lokaler i huset har SFV en vakans om 17 000 kvadratmeter att jobba med, och det rör lokalerna som vetter mot Vasagatan.

– Jag tror att vi kommer att få se mer samfinansiering framöver. Här var det en bra modell med en fördelningsnyckel utifrån fasadyta samt total uthyrningsbar yta. Det gäller att man lyckas komma överens, säger Wallin.

Pontus Larsson, fastighetschef på Jernhusen, konstaterar att trygghetsfrågan är viktig för bolaget.

– Jag tror att vi i större omfattning måste samarbeta för att skapa förutsättningar för attraktiva mötesplatser. Diskussionen måste vara levande och det är roligt när så många som möjligt är med och bidrar. För oss är det naturligt att samarbeta, men det är svårt att tvinga någon.

Jernhusen är en av de större aktörerna längs gatan, med både stora centralstationen och nya Continental. När centralstationen däckas över kommer sannolikt flödena ändras och fler resenärer i stället komma ut på Klarabergsgatan och det torg som ska skapas där. För Jernhusen är dock ytan mot Vasagatan fortsatt viktig, och bolaget kommer även fortsätta utvärdera hur den stora Centralhallen ska användas framöver.

– Det kommer även i framtiden vara stora flöden av människor där och i hela området. Det gäller för oss att ta reda på vilka nyttigheter som behövs och som vi ska leverera. Det skiljer sig mycket om det handlar om till exempel pendlare eller resenärer med fjärrtåg.

Tomas Henningsson, fastighetschef på Axfast, ser projektet som unikt:

– Sådana här samarbeten pågår hela tiden, vad som är speciellt här är att det är så många fastighetsägare som samarbetar. Dessutom finansierar fastighetsägargruppen en del av projektet, så är det inte alltid. Ibland betalar staden allt.

– Vi har endast en liten del längs Vasagatan. När fastighetsägargruppen kom in i arbetet hade staden redan arbetat fram en plan som bland annat främst handlade om cykelbanor. Fastighetsägarna ville lägga mer krut på materialvalen och även höja miljökvaliteten.

Han vill inte gå djupare in kring hur de ekonomiska diskussionerna löd.

– Det var en diskussion om hur mycket varje fastighetsägare skulle bidra med, utifrån fasadlängd och lokalyta. Vi skrev på, alltså var vi nöjda med uppgörelsen.

Totalt bidrar fastighetsbolagen med 18 miljoner kronor till projektet, vilket är en ganska liten del av den totala kostnaden.

Tre fastighetsägare har valt att inte bidra med finansiering till projektet: norska jätten KLP, det lilla enfastighetsbolaget Ramactor och konsortiet som äger fastigheten vid Tegelbacken.

Fördelningsnyckeln

Gunnar Gjørtz, koncern-vd vid KLP Eiendom och medlem i KLP:s koncernledning är inte särskilt pigg på att prata med Fastighetsvärlden om varför KLP valt att inte ingå i gruppen av fastighetsägare som investerar pengar för att gemensamt lyfta Vasagatan. Bolaget äger fastigheten Pennfäktaren 12 om hela 24 700 kvm lokaler.

– Inga kommentarer, svarar Gjørtz.

Kan du inte kort redogöra för hur ni resonerat?
– Inga kommentarer. Du får prata med Anette von Mentzer.

Du är ytterst ansvarig. Är du inte rädd för att det kan uppfattas som att ni försöker åka snålskjuts på andra fastighetsbolags investeringar?
– (klick)

KLP-direktören slänger på luren. Sverige­chefen är mer lugn och motiverar KLP:s beslut. Anette von Mentzer dementerar uppgiften, som florerar bland andra investerare, att KLP inte har möjlighet att ”investera i gator”. Hon säger att det finns två skäl till att KLP nobbat fastighetsgruppen.

– Det första är att vi tycker att den fördelningsnyckel som används för att komma fram till hur mycket var och en ska betala är fel. Vår andel blev för stor.

– Det andra är att vår hyresgäst, hotellet Radisson, på en fråga var tydligt emot planerna för att bygga om Vasagatan utanför deras entré. Det skulle bli mer cykel­banor och det stör hotellet som är beroende av att bussar kan stanna där. De fruktade olyckor.

Anette von Mentzer understryker att KLP inte på något sätt är motståndare till samarbeten och inte alls alltid kräver att investeringar ska ge säker avkastning.

Jan Ramén äger fastigheten och verksamheten där hotellet Terminus finns, fastigheten Uggleborg 5. Han motiverar varför hans bolag inte finns med i gruppen som finansierar:

– Jag är inte säker på att gatan och området kommer att förskönas. Vi har haft blommor i mittrefugen som väl kommer att försvinna? Jag tycker att staden ska stå för kostnaden. Jag har inte haft tid att gå på mötena. Vi är dessutom en väldigt liten ägare. Det finns många experter vid de stora bolagen.
Den trio som äger Sheratonfastigheten, Snäckan 7, nobbade med motiveringen att deras verksamhet inte har någon öppen verksamhet mot Vasagatan men att man är redo för diskussioner när det är dags att utveckla Tegelbacken – där det stora hotellets entré finns.

Sex fastighetsägare slapp finansieringsfrågan, och det handlar om dem på norra sidan om Olof Palmes gata. En orsak var att fyra av dessa är små och att staden inte ville riskera att tappa styrfart på projektet.

Målet är att projektet ska stå klart i slutet av 2022.

– Vasagatan är en väldigt central plats. Det är många som går och cyklar där, så det finns förbättringspotential för att ge mer utrymme för gående och cyklister. Vi skapar även mer grönska vilket är en trygghetsfaktor. Jag tror att det kommer att bli bättre för de allra flesta, säger Mikael Ranhagen vid Trafikkontoret.

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8 som har temat arkitektur och stadsutveckling)