Kampen om fastigheterna mellan AP och Oljefonden

(Kartläggningen publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2024)

Riket Norges gigantiska oljefond som förvaltas av Norges Bank Investment Management, NBIM, sitter i skrivande stund på svindlande 18.655 miljarder norska kronor, vilket är ungefär lika mycket i svenska kronor. Den svenska motsvarigheten, de fem AP-fonderna 1, 2, 3, 4 och 7, sitter i sin tur på 3.403 miljarder kronor – alltså knappt en femtedel.

Med en så pass välfylld kassa kan norrmännen kosta på sig att investera i grannlandet Sverige och dess fastighets- och byggsektor. Det har man också har gjort eftersom man i dag har aktier värda närmare 11 miljarder kronor i 24 svenska noterade bolag inom bygg och fastigheter. Då räknas inte det direkta fastighetsinnehavet in som Oljefonden har i Sverige som uppgår till blygsamma halvmiljarden. Tillsammans har de svenska AP-fonderna dock större summor i de svenska bolagen än Oljefonden då de totalt, i nuläget, har cirka 27,9 miljarder svenska kronor investerade. Här räknas heller inte in ägarskap i direktägda bolag som Vasakronan, Hemsö och Trophi eller fonder. I en tidigare sammanställning 2021 visade FV att AP-fonderna då hade ett direkt ägande i fastigheter för 380 miljarder kronor, varav 78 procent i Sverige.

Några bolag, kanske främst SBB men även Genova, har Oljefonden lämnat sedan 2021 men i samma veva har man gått in i bland annat NP3 och SLP, och på totalen har fonden ökat i antal bolag de investerar i. De större skiftena i innehavet har annars skett i JM, Wallenstam och Diös där ägarandelen halverats, eller mer.

Som det ser ut i nuläget verkar Oljefonden inte ha några planer på att minska sin närvaro på den svenska fastighetsaktiemarknaden men heller inte på att göra några större förvärv eftersom portföljen i princip aldrig överstiger ett tvåprocentigt ägande i ett enskilt bolag.

När det kommer till investeringsstrategierna gällande svenska noterade fastighetsbolag skiljer sig AP-fonderna åt från varandra där AP3 och AP4, likt Oljefonden, satsar brett och stort medan de andra tre har smalare portföljer.

Störst innehav i svenska bolag har AP3 med 11 miljarder fördelade på 25 bolag, följt av AP4 med cirka 10 miljarder i 21 bolag. AP3 som är den av AP-fonderna som har störst värde i onoterade fastighetsbolag, har utökat sitt innehav i ett flertal noterade bolag sedan 2021, bland dessa återfinns bland annat Castellum, JM och Stendörren, och har även gått in med nya stora aktieposter i bolag som NP3, Prisma, Cibus och Fastpartner samtidigt som man minskat innehavet i Sagax och Platzer.

AP4 som liknar AP3 i sitt breda innehav har en annan strategi där man valt att sprida innehavet mer än tidigare. Man har bland annat minskat innehavet i Platzer från 9,5 procent 2021 till 2,5 samt i NP3 från 8 procent till 4,2 under samma period, och fonden har i princip lämnat Besqab helt och minskat innehavet i Catena rejält samt även minskat i Pandox. Samtidigt har man justerat upp innehavet i bolag som Wihlborgs. Den största positioneringen är posten om 9,8 procent i SLP.

AP1 och AP2 har i nuläget 4 respektive 2,5 miljarder kronor i omlopp fördelade på 7 respektive 13 bolag. Värt att notera är att AP1 till skillnad från de andra fonderna ligger kvar i Besqab. De var tidigare ägare av Arosaktier innan sammanslagningen av bolagen. I övrigt toppar de två fonderna inga ägarlistor, med vissa undantag som Nyfosa och K-Fastigheter.

Soffliggarfonden AP7 som är värd mest, cirka 992 miljarder kronor, är också den av AP-fonderna som satsar minst på fastigheter. Totalt investerar AP7:s aktiefond 2 procent i fastigheter. I Sverige är det i princip kaffepengar som fonden valt att investera direkt i aktier i bolagen Balder, Sagax och Skanska. AP7 har dock gjort andra fastighetssatsningar den senaste tiden som joint venture-satsningen Urban Escape i centrala Stockholm tillsammans med AMF Fastigheter, där man hittills äger en tredjedel.

Småbolagen och enfastighetsbolagen har nästan uteslutande fått nobben av AP-fonderna. Men det har även ett stort prestigebolag som Atrium Ljungberg. Men även Hufvudstaden, Wallenstam och NCC har nästan noll i investeringar.

När Oljefonden ställs mot AP-fonderna går det att konstatera att norrmännen har sitt största ägande i procent i SLP, Castellum och Nyfosa samtidigt som AP-fonderna tillsammans främst ligger tungt i SLP, Sagax, K-Fastigheter, Nyfosa och Emilshus där de är större än Oljefonden.

Matchen mellan Sverige och Norge? Av de 32 bolagen är AP-fonderna största delägare, av de båda, i 24 av bolagen och NBIM/Oljefonden i 8 bolag.

Källa: Senaste rapporter. Börskurs avläst 25 september 2024.