En trend är att äventyrsdelen i simhallarna blir allt mindre. Bilden visar Noshaga simhall i Allingsås. Illustration: PP Arkitekter.

Kallsup för 40 miljarder

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2016)

Att investera i simhallar är den kanske mest riskabla fastighetsinvesteringen. Under kommande tio år behövs 150–200 nya simhallar. Den totala investeringen bedöms till cirka 40 miljarder kronor. Nu skriks det efter privat kapital.

Det finns 460 simhallar i Sverige, och den absoluta merparten är byggda under 60-talet och början av 70-talet. Flera anläggningar lever på övertid och andra hålls vid liv genom respiratorliknade åtgärder.

– 80 procent av simhallarna är i behov av renovering eller nybyggnation. Det är en akut situation i hela landet och speciellt allvarligt är det i storstadsområdena, säger Bengt Jönsson, förbundsdirektör Svenska Simförbundet och ledamot i Sveriges Olympiska Kommitté, till Fastighetsvärlden.

Jönsson konstaterar att kommunerna länge föredrog att renovera framför att bygga om, därefter har situationen vänt.

– Renovering blir i nästan alla fall dyrare. Dessutom medför det att anläggningen måste vara stängd i ett till två år samt att driftkostnaden blir högre.

NCC bygger badhus i Järfälla åt Tagehus. Illustration: Liljewall arkitekter.
NCC bygger badhus i Järfälla åt Tagehus. Illustration: Liljewall arkitekter.

Två anläggningar i Stockholmsområdet som har renoverats är Sollentuna och Farsta där prislappen slutade på runt 250 miljoner kronor. I Upplands Väsby valde man att bygga nytt och kostnaden blev 220 miljoner kronor. Anläggningarna kan ses som ganska lika.

– Det är en stor investering för kommunerna, säger Bengt Jönsson.

Att renovera en simhall kan även bjuda på negativa överraskningar som överträffar de för de flesta fastighetssegment.

Det fick till exempel Nyköpings kommun känna på när man skulle renovera Hjortensbergsbadet. Det är en relativt ny anläggning från 1986 och som inte renoverats sedan dess. I samband med arbetet skulle anläggningen förses med en ny äventyrsdel och en större relaxavdelning. Dessutom skulle kafé och reception byggas ihop.

Men det blev en mardröm för kommunen – och skattebetalarna.

Arbetet inleddes med en genomgripande kontroll av byggnaden, som inte hade kunnat göras när badhuset var öppet, och det man möttes av var inte kul. Det som hittades var bland annat sprickor i flera bärande balkar, en vattenskada under golvet i simbassängdelen samt skadad betong i grunden.

Kommunen tvingades riva byggnaden ner till grunden. Badhuset stängdes i maj 2013 och kommer öppna först under hösten 2016. Drygt tre år senare.

När arbetet inleddes var budgeten på 107 miljoner kronor. När anläggningen är färdig lär investeringen ha landat på nästan 200 miljoner kronor.

– Vi gjorde en teknisk besiktning. Men vid den förstörande provningen hittades flera andra saker, bland annat i taket när vi tittade på limträbalkarna.

När planerna på renoveringen inleddes, som ett vallöfte, räknade politiker och tjänstemän med en investering på 35–50 miljoner kronor. När kommunen gjorde upphandlingen för uppdraget kom det endast en offert – och den var på 107 miljoner från ett lokalt bolag. Därefter har kommunen befunnit sig i en konstant rävsax när ”uppfräschningen” förvandlats till ett nybygge.

– Att bygga ett badhus är nog bland det svåraste man kan göra. Vi från kommunen har allteftersom lagt väldigt mycket tid för att kolla att allt går till på rätt sätt. Mitt tips till andra kommuner är att inte snåla med resurserna när det gäller byggherrefolk på plats och att vara tydlig i beställningen.

Tyresö Aquarena byggdes enligt så kallad OPS, offentlig-privat samverkan – en ovanlig projektform i Sverige. Illustration: Liljewall Arkitekter
Tyresö Aquarena byggdes enligt så kallad OPS, offentlig-privat samverkan – en ovanlig projektform i Sverige. Illustration: Liljewall Arkitekter

Från byggföretagens sida var man länge skeptiska till att bygga simhallar – kalkylen var svår och varumärket riskerade en törn. Vid Skanska råder sedan ett decennium stopp inom segmentet. Peab har gjort några, bland annat stora äventyrsbadet Kokpunkten i Västerås, och Cobab duckar inte heller för badhusprojekt.

NCC införde ett stopp för sju-åtta år sedan men är nu marknadsledare efter att ha infört tydliga krav, och bolaget har byggt upp en specialistavdelning som följer alla projekt. Sedan 2005 har NCC byggt nio badanläggningar i Sverige och håller på med en tionde, i Järfälla. Projekten summerar 1,75 miljarder kronor.

– Man måste ha goda kunskaper för att bygga ett badhus. Det är ett ekonomiskt farligt och tekniskt komplext projekt. Det finns många exempel på att det gått fel när någon har byggt sitt första badhus. Vi har nu fått upp en rutin och följer noga det vi gör, säger Jonas Wångsell,
affärsansvarig för badhus på NCC, till Fastighetsvärlden.

Bolaget blir ofta kontaktat av kommuner som vill ha hjälp i utredningsarbetet när det gäller om det existerande badhuset på orten ska renoveras eller om det ska byggas ett nytt.

– I nio fall av tio blir svaret att vi rekommenderar nyproduktion. Och för vår egen del är det nästan bara aktuellt att medverka om det blir den lösningen. Vi gör ingenting där vi inte känner att vi kan garantera ett bra resultat för våra kunder. Det är för riskfyllt att göra något i en gammal anläggning.

En stor del av de svenska simhallarna är av dålig kvalitet.
En stor del av de svenska simhallarna är av dålig kvalitet.

I tre av fallen har byggnation tillkommit som resultat av OPS-lösningar eftersom kommunen inte klarat finansieringen på annat sätt. Det gäller byggena i Tyresö, Sollefteå och Järfälla.

– Vad som är viktigt för oss är att samarbetsformen måste vara partnering.

Den specialgrupp som NCC har måste vara inblandad i de badhusprojekt bolaget driver och den gruppen följer även årligen upp de tidigare projekten.

– Det handlar väldigt mycket om konsekvensanalyser och riskminimering, säger Jonas Wångsell som räknar med att NCC de kommande fem åren ska bygga 15–20 anläggningar.

Det räcker dock inte för att klara behovet. Flera bedömningar uppger att 80 procent av badhusen måste uppdateras eller bytas ut före år 2020. Anläggningar som haft ett väldigt bra underhåll kan bedömas ha en livslängd på 60 år i stället för 50 år.

Badbiograf på nya Munktellbadet i Eskilstuna. Foto: Bjarni Ingvarson.
Badbiograf på nya Munktellbadet i Eskilstuna. Foto: Bjarni Ingvarson.

Ett fastighetsbolag som vågat satsa på att simhallar är Tagehus som ägs och kontrolleras av Johan Ljungberg (som även är storägare i Atrium Ljungberg).

När anläggningen i Järfälla står klar kommer bolaget att äga två simhallsfastigheter.

– Vi för diskussioner om köp av 10–15 anläggningar som ska byggas eller renoveras. Kanske går vi i mål med fyra–fem, säger, säger Göran Långsved, styrelseordförande Tage Bad och driftbolaget Medley som bolaget äger sedan 15 år.

Bolaget har skaffat kunskaper efter att i 15 år ägt driftbolaget Medley där nu 30 anläggningar ingår  och målet är att öka med 15–20 kommande femårsperiod.

– Vi har lärt oss oerhört mycket under tiden. Det är en svårt fastighetstyp och ingen, förutom kanske Stockholms stad, har en sådan volym så man kan bygga upp en kompetens.

Text Fredrik Engström 

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2016 som innehåller ett stort tema om samhällsfastigheter)

Missa inte! Heldag om Solna, Sundbyberg, Järfälla, Kista och Sollentuna

Onsdag den 25 september, NOD-huset, Kista.
Klicka här för mer info!

Fler Nyheter från förstasidan

Ny smällkaramell nära att säljas – rekordnivå väntas

30.000 kvm lokaler, nästan fullt uthyrd. Nytt prisrekord förväntas.

Stjärnmäklare lämnar – börjar på ägarsidan istället

FV avslöjar att en av landets absolut främsta transaktionsrådgivare bytt jobb lite i det dolda.

Skanska hyr ut två våningsplan

Totalt är 7.000 kvm uthyrt. Läs om hyresgästerna i Stockholms nya landmärke.

Bildextra: Humlegården påbörjar Origo om 50.000 kvm

Totalt tre nya huskroppar, mellan Swedbanks huvudkontor och nya Grow.

Facebook gjorde tummen ned – kommunen brände 15 miljoner

Jätteaffär gick i stöpet när Facebook plötsligt drog sig ur.

Trekejsarslag på scenen

”Det är varje kommunstyrelseordförandes dröm”.

Byter stor hotellkedja mot NCC

Hon tar över när Klaus Kaae kliver av operativa tjänsten efter 34 år.

Sonnevi lämnar Heimstaden

”Hennes stora kontaktnät blir ett mycket bra tillskott”

Köparens advokat: "Domen skrämmer konsumenterna"

Oscar vann i tingsrätten – men advokat Jörn Liljeström menar att domen kan slå tillbaka mot branschen: ”Har överklagat till hovrätten”.

Får betala 3,3 miljoner efter brutet avtal med Oscar

Brf-köparen ville frånträda bindningsavtal – nu står köparen med miljonskuld och utan lägenhetsköp.

Även Klövern gör försäljning till amerikansk jätte

Kan ses som en följdaffär på megaaffären om 4,2 miljarder kronor.

Möjlig revansch för Arnhult

Kan någon stoppa honom från en styrelseplats i Castellum?

Topplista

Lista: 40 Högst avlönade direktörerna 2018

FV:s sammanställning ur magasinet.

"Vissa kommer att växa och andra slås ut"

”Coworking kommer att ta 10–15 procent”. Långlösning om det som så många snackar om.

Tillbaka till förstasidan