En trend är att äventyrsdelen i simhallarna blir allt mindre. Bilden visar Noshaga simhall i Allingsås. Illustration: PP Arkitekter.

Kallsup för 40 miljarder

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2016)

Att investera i simhallar är den kanske mest riskabla fastighetsinvesteringen. Under kommande tio år behövs 150–200 nya simhallar. Den totala investeringen bedöms till cirka 40 miljarder kronor. Nu skriks det efter privat kapital.

Det finns 460 simhallar i Sverige, och den absoluta merparten är byggda under 60-talet och början av 70-talet. Flera anläggningar lever på övertid och andra hålls vid liv genom respiratorliknade åtgärder.

– 80 procent av simhallarna är i behov av renovering eller nybyggnation. Det är en akut situation i hela landet och speciellt allvarligt är det i storstadsområdena, säger Bengt Jönsson, förbundsdirektör Svenska Simförbundet och ledamot i Sveriges Olympiska Kommitté, till Fastighetsvärlden.

Jönsson konstaterar att kommunerna länge föredrog att renovera framför att bygga om, därefter har situationen vänt.

– Renovering blir i nästan alla fall dyrare. Dessutom medför det att anläggningen måste vara stängd i ett till två år samt att driftkostnaden blir högre.

NCC bygger badhus i Järfälla åt Tagehus. Illustration: Liljewall arkitekter.
NCC bygger badhus i Järfälla åt Tagehus. Illustration: Liljewall arkitekter.

Två anläggningar i Stockholmsområdet som har renoverats är Sollentuna och Farsta där prislappen slutade på runt 250 miljoner kronor. I Upplands Väsby valde man att bygga nytt och kostnaden blev 220 miljoner kronor. Anläggningarna kan ses som ganska lika.

– Det är en stor investering för kommunerna, säger Bengt Jönsson.

Att renovera en simhall kan även bjuda på negativa överraskningar som överträffar de för de flesta fastighetssegment.

Det fick till exempel Nyköpings kommun känna på när man skulle renovera Hjortensbergsbadet. Det är en relativt ny anläggning från 1986 och som inte renoverats sedan dess. I samband med arbetet skulle anläggningen förses med en ny äventyrsdel och en större relaxavdelning. Dessutom skulle kafé och reception byggas ihop.

Men det blev en mardröm för kommunen – och skattebetalarna.

Arbetet inleddes med en genomgripande kontroll av byggnaden, som inte hade kunnat göras när badhuset var öppet, och det man möttes av var inte kul. Det som hittades var bland annat sprickor i flera bärande balkar, en vattenskada under golvet i simbassängdelen samt skadad betong i grunden.

Kommunen tvingades riva byggnaden ner till grunden. Badhuset stängdes i maj 2013 och kommer öppna först under hösten 2016. Drygt tre år senare.

När arbetet inleddes var budgeten på 107 miljoner kronor. När anläggningen är färdig lär investeringen ha landat på nästan 200 miljoner kronor.

– Vi gjorde en teknisk besiktning. Men vid den förstörande provningen hittades flera andra saker, bland annat i taket när vi tittade på limträbalkarna.

När planerna på renoveringen inleddes, som ett vallöfte, räknade politiker och tjänstemän med en investering på 35–50 miljoner kronor. När kommunen gjorde upphandlingen för uppdraget kom det endast en offert – och den var på 107 miljoner från ett lokalt bolag. Därefter har kommunen befunnit sig i en konstant rävsax när ”uppfräschningen” förvandlats till ett nybygge.

– Att bygga ett badhus är nog bland det svåraste man kan göra. Vi från kommunen har allteftersom lagt väldigt mycket tid för att kolla att allt går till på rätt sätt. Mitt tips till andra kommuner är att inte snåla med resurserna när det gäller byggherrefolk på plats och att vara tydlig i beställningen.

Tyresö Aquarena byggdes enligt så kallad OPS, offentlig-privat samverkan – en ovanlig projektform i Sverige. Illustration: Liljewall Arkitekter
Tyresö Aquarena byggdes enligt så kallad OPS, offentlig-privat samverkan – en ovanlig projektform i Sverige. Illustration: Liljewall Arkitekter

Från byggföretagens sida var man länge skeptiska till att bygga simhallar – kalkylen var svår och varumärket riskerade en törn. Vid Skanska råder sedan ett decennium stopp inom segmentet. Peab har gjort några, bland annat stora äventyrsbadet Kokpunkten i Västerås, och Cobab duckar inte heller för badhusprojekt.

NCC införde ett stopp för sju-åtta år sedan men är nu marknadsledare efter att ha infört tydliga krav, och bolaget har byggt upp en specialistavdelning som följer alla projekt. Sedan 2005 har NCC byggt nio badanläggningar i Sverige och håller på med en tionde, i Järfälla. Projekten summerar 1,75 miljarder kronor.

– Man måste ha goda kunskaper för att bygga ett badhus. Det är ett ekonomiskt farligt och tekniskt komplext projekt. Det finns många exempel på att det gått fel när någon har byggt sitt första badhus. Vi har nu fått upp en rutin och följer noga det vi gör, säger Jonas Wångsell,
affärsansvarig för badhus på NCC, till Fastighetsvärlden.

Bolaget blir ofta kontaktat av kommuner som vill ha hjälp i utredningsarbetet när det gäller om det existerande badhuset på orten ska renoveras eller om det ska byggas ett nytt.

– I nio fall av tio blir svaret att vi rekommenderar nyproduktion. Och för vår egen del är det nästan bara aktuellt att medverka om det blir den lösningen. Vi gör ingenting där vi inte känner att vi kan garantera ett bra resultat för våra kunder. Det är för riskfyllt att göra något i en gammal anläggning.

En stor del av de svenska simhallarna är av dålig kvalitet.
En stor del av de svenska simhallarna är av dålig kvalitet.

I tre av fallen har byggnation tillkommit som resultat av OPS-lösningar eftersom kommunen inte klarat finansieringen på annat sätt. Det gäller byggena i Tyresö, Sollefteå och Järfälla.

– Vad som är viktigt för oss är att samarbetsformen måste vara partnering.

Den specialgrupp som NCC har måste vara inblandad i de badhusprojekt bolaget driver och den gruppen följer även årligen upp de tidigare projekten.

– Det handlar väldigt mycket om konsekvensanalyser och riskminimering, säger Jonas Wångsell som räknar med att NCC de kommande fem åren ska bygga 15–20 anläggningar.

Det räcker dock inte för att klara behovet. Flera bedömningar uppger att 80 procent av badhusen måste uppdateras eller bytas ut före år 2020. Anläggningar som haft ett väldigt bra underhåll kan bedömas ha en livslängd på 60 år i stället för 50 år.

Badbiograf på nya Munktellbadet i Eskilstuna. Foto: Bjarni Ingvarson.
Badbiograf på nya Munktellbadet i Eskilstuna. Foto: Bjarni Ingvarson.

Ett fastighetsbolag som vågat satsa på att simhallar är Tagehus som ägs och kontrolleras av Johan Ljungberg (som även är storägare i Atrium Ljungberg).

När anläggningen i Järfälla står klar kommer bolaget att äga två simhallsfastigheter.

– Vi för diskussioner om köp av 10–15 anläggningar som ska byggas eller renoveras. Kanske går vi i mål med fyra–fem, säger, säger Göran Långsved, styrelseordförande Tage Bad och driftbolaget Medley som bolaget äger sedan 15 år.

Bolaget har skaffat kunskaper efter att i 15 år ägt driftbolaget Medley där nu 30 anläggningar ingår  och målet är att öka med 15–20 kommande femårsperiod.

– Vi har lärt oss oerhört mycket under tiden. Det är en svårt fastighetstyp och ingen, förutom kanske Stockholms stad, har en sådan volym så man kan bygga upp en kompetens.

Text Fredrik Engström 

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2016 som innehåller ett stort tema om samhällsfastigheter)

Fler Nyheter från förstasidan

Nu gör Sagax första köpen på sin nya marknad i Europa

Börsens mest internationella fastighetsbolag, av de stora bolagen, gör som utlovat nu sina första investeringar på en ny marknad.

Serneke förhandlar om stor försäljning

För exklusiva förhandlingar avseende Karltornet med internationella aktör.

Svarta månader för byggare

Handlar ofta om försyndelser som gjorts för flera år sedan.

McDonalds stängt hela 15 centrala restauranger

Lämnar ytterligare ett läge som länge ansetts som ett av de bästa.

Topplista

Topplista: 23 kommunerna som ökat mest

I den här listan vidgar vi vyerna och redovisar de kommuner vars befolkning vuxit snabbast de senaste 50 åren.

NP3:s nya drag: Vill köpa i Västerås, Örebro och Karlstad

Andreas Nelvig resonerar kring nya orter söderut, men det kan redan ha blivit för dyrt.

Skanska fyller upp chefspost efter tappet till konkurrenten NCC

Efterträder kollega som värvats till konkurrenten NCC.

Gamla Arkitekturskolan såld

Akademiska Hus har funnit köpare åt det som ibland har kallats ”Stockholms fulaste hus”, och säljer även annan fastighet till samma köpare.

AL säljer ”dolda” bostäder för över miljarden

Avyttrar bestånd med 417 hyreslägenheter i Stockholm. Gör en riktigt bra affär, men har kvar ”problemfastighet” i närområdet.

Skoglund ser tydlig förbättring för JM i Stockholm

Ökad försäljning under andra kvartalet. Vd:n blickar in i framtiden på marknaden som fått rejält med stryk under två år.

Mest lästa första halvåret – har du koll på vad som hänt?

Fortsatt superstark utveckling för sajten. Se vilka nyheter som lästes allra mest under första halvåret.

Humana säljer 37 fastigheter

Stor affär med samhällsfastigheter. Affär för nästan en halv miljard kronor.

Jätten nu nära 150 miljarder – ökar nyuthyrning med 76%

Avgående vd Fredrik Wirdenius berättar om hur Vasakronan mår och lägger extra krut på uthyrningsläget.

Vasakronan hyr ut till KPMG

Fyller upp nytt landmärke om totalt 60.000 kvm lokaler.

Tillbaka till förstasidan