K3-kravet: ”Kan döda hela marknaden”
Den 1 januari 2026 ändras reglerna för redovisningsplikt för Sveriges alla bostadsrättsföreningar. Från att ha redovisat enligt förenklade avskrivningar i K2 ska man från och med årsskiftet redovisa enligt K3-regelverket, vilket innebär en mer detaljerad komponentavskrivning. Rent generellt betyder det, enligt Urban Blücher, intygsgivare för bostadsrättsföreningar, att brf:er i nyproduktion får 2,2 procent i amortering i stället för dagens 1 procent.
– Det här kan döda hela marknaden, säger han.
K3-regelverket
Från och med 2026 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket, vilket innebär en övergång från förenklade avskrivningar i K2 till mer detaljerad komponentavskrivning. Detta innebär att föreningarna måste dela upp byggnaden i olika komponenter (som stomme, tak, fasad) och bedöma deras individuella nyttjandeperioder. Avskrivningar kommer sedan att ske separat för varje komponent.
Intygsgivare
En intygsgivare för en bostadsrättsförening är en person som utsett av Boverket för att granska och intyga den ekonomiska planen och kostnadskalkylen för en bostadsrättsförening. Två intygsgivare måste godkänna planen innan den kan registreras hos Bolagsverket.
– Detta problem med amorteringen rör bara nyproducerade föreningar som ska granskas av en intygsgivare. Det är Boverkets instruktioner till intygsgivarna som gör att vi måste kräva att amortering och avskrivning går hand i hand, säger Urban Blücher.
I dag ses en fastighet under K2-regelverket som en enhet som skrivs av jämnt över tid på 100 till 120 år. Om det är tänkt att byggnaden ska stå i hundra år skrivs en hundradel av varje år.
I K3 används i stället så kallad komponentavskrivning vilket innebär att byggnaden delas upp redovisningsmässigt i komponenter, som tak, fönster och fasad, som skrivs av under en bedömd kvarvarande nyttjandeperiod.
Med K3 blir avskrivningstiderna 25–50 år. Sveriges Allmännytta har gett rekommendationer om avskrivning om 2,2 procent som generell princip, vilket innebär 45 år i avskrivningstid på bostadsrätter. Boverket har dessutom som krav att amorteringstiden på lånen inte får överskrida avskrivningstiden, enligt Urban Blücher.
– Vi måste kräva harmonisering mellan dessa och det gör att vi i praktiken måste kräva 2,2 procent amortering eller kanske mer i alla planer och kalkyler. Det gör det inte lättare att bygga nya föreningar, säger Urban Blücher.
Han har frågat Boverket om det är okej med ökande amorteringstakt men har fått till svar att verket inte uttalar sig förrän de har ett tillsynsärende. Med andra ord finns ingen dialog med Boverket hur det här kan komma att påverka branschen i nyproduktion.
– Om det var svårt innan att bygga bostäder och få kalkylen att gå ihop, så är nu risken att man dödar marknaden.
– Att bygga hyresfastigheter är som alla vet svårt med tanke på vakanser och diskussionen om marknadshyror, och det är just bostadsrätter, gärna i exklusiva områden, som har fungerat hyfsat. Regeringen lättar på amorteringskraven för privatpersoner men stramar upp mot föreningar, men bara inom nyproduktion. Det är som en räntehöjning på 1,5 procent, säger han.
