Juridiska fallgropar kring coworking

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 9 2019)

I dagens snabbföränderliga samhälle går inte ens den annars så traditionella hyresmarknaden fri från förändringstrycket från globala trender. Det kanske tydligaste exemplet på det just nu är coworkingtrenden, som slagit igenom explosionsartat i våra större städer. Bara under de senaste åtta åren har antalet kvadratmeter som används för coworking i Stockholm ökat från cirka 25.000 kvadratmeter (2011) till cirka 225.000 kvadratmeter (juni 2019).

Coworking kan förenklat beskrivas som en affärsmodell där en coworkingoperatör (operatören) disponerar en större lokal, ett kontorshotell, i vilken operatören erbjuder olika företag (kunderna) arbetsplatser med tillhörande service mot en ersättning. Även flera av de traditionella fastighetsbolagen har hakat på denna trend, antingen genom egna koncept eller genom samarbeten med befintliga coworkingoperatörer.

Gemensamt för coworkingavtalen är att de syftar till att ge kunden stor flexibilitet, inte minst när det gäller avtalstidens längd. På så sätt slipper kunden låsa fast sig i ett stort ekonomiskt åtagande över lång tid, och kunden kan i stället anpassa sitt nyttjande av arbetsplatser efter den egna verksamhetens aktuella behov. En annan gemensam nämnare är att kunderna genom coworkingavtalen ofta får tillgång till ett stort antal kringtjänster, såsom konferensrumsbokning, kontorsadministration, kaffe och mat, tvätt, gym, utbildning, nätverkande osv. Serviceinslaget kan ofta vara väl så betydande som arbetsplatsinslaget.

Affärsmodellen bygger i de flesta fallen på avtalsrelationer i två fristående led. Ett första led där fastighetsägaren upplåter kontorslokaler åt operatören i ett sedvanligt lokalhyresavtal och ett andra led där operatören ger sina kunder möjlighet till arbetsplatser i ett coworkingavtal. Att det första ledet är underkastat hyreslagens regelverk råder det knappast någon tvekan om. Betydligt mer svårbedömt är led två, där det är oklart om coworkingavtalet utgör ett hyresavtal eller någon annan typ av avtal.

I hyresavtalet mellan fastighetsägaren och operatören i led ett finns det vissa avtalsspecifika frågor som parterna kan behöva hantera. Uthyrningen torde i de flesta fallen bygga på förutsättningen att fastighetsägaren har möjlighet till frivillig skattskyldighet för moms avseende uthyrningen. Detta så att fastighetsägaren kan få avdragsrätt för moms på investeringar och på driftkostnader avseende lokalen, vilket ofta rör stora belopp.

Den typ av verksamhet som operatörerna bedriver, korttidsupplåtelser till både momspliktiga och icke momspliktiga verksamheter, ger dock upphov till viss osäkerhet om förutsättningarna för frivillig skattskyldighet för moms är uppfyllda. För att slippa drabbas av oönskade momskonsekvenser bör fastighetsägaren därför se till att hantera denna momsrisk i hyresavtalet med operatören, särskilt som de standardavtal som finns på marknaden inte fullt täcker in frågan. Ett annat förhållande som är speciellt för dessa hyresavtal är att operatörerna ofta har önskemål om att försöka få in så många arbetsplatser som möjligt i lokalen. Detta ökar behovet av att i hyresavtalet klargöra lokalens kapacitetsbegränsningar gällande luft, kyla och antal personer som får vistas i lokalen samtidigt med hänsyn till brandkrav.

Övergår vi i stället till led två i affärsmodellen, operatörsavtalet mellan operatören och kunden, så är den primära frågan vad operatörsavtalet utgör för typ av avtal – ett hyresavtal eller någon annan typ av avtal? Skillnaden mellan dessa två alternativ är avgrundsdjup. Om det är fråga om ett hyresavtal är hyreslagens tvingande skyddsregler och formaliakrav tillämpliga, vilket kan innebära att avtalet får ett betydligt mindre flexibelt innehåll än vad parterna utgått ifrån. Nedan ges några exempel på sådana skyddsregler och formaliakrav i hyreslagen, som utan tvekan kan komplicera situationen för parterna.

• Indirekt besittningsskydd:
  Bestämmelserna innebär att hyresvärden som huvudregel ska betala skadestånd till hyresgästen om hyresavtalet upphör på grund av uppsägning från hyresvärdens sida. Skadeståndet ska omfatta hela hyresgästens skada på grund av uppsägningen, dock minst en årshyra. Ersättningsskyldighet uppkommer dock inte om parterna i en särskilt upprättad handling ingått överenskommelse om att avstå från besittningsskydd, vilken godkänts av hyresnämnden. Det skulle sannolikt vara väldigt administrativt tungt för operatörerna att ingå sådana överenskommelser med alla sina kunder.
• Formaliakrav vid uppsägning:
  Ett hyresavtal måste som huvudregel sägas upp genom en uppsägningshandling med visst lagreglerat innehåll, vilken som princip ska delges andra parten. Om detta inte uppfylls blir uppsägningen ogiltig.
• Sanktioner enligt hyreslagen vid bristande avtalsuppfyllelse
  Om hyresvärden brister i att tillhandahålla lokalen i avtalat skick har hyresgästen rätt till en viss påföljdskatalog (hyresnedsättning, skadestånd, självhjälp och hävning). Påföljdskatalogen kan aktualiseras även vid brister i servicetjänster som tillhandahålls av hyresvärden.

Den juridiska bedömningen och klassificeringen av coworkingavtalen kompliceras av att avtalen inte är enhetliga till sitt innehåll, utan kan avse vitt skilda saker. Från uthyrning av egna låsbara rum och kontor i ett visst kontorshotell (typfall A), till möjlighet att arbeta på ospecificerad arbetsplats i olika kontorshotell i mån av platstillgång (typfall B).

Enligt hyreslagen utgörs hyresavtal av ett avtal varigenom hus eller del av hus upplåts för nyttjande mot ersättning.
I kravet på nyttjande av hus eller del av hus ligger att avtalet som utgångspunkt ska avse ett visst specificerat utrymme inom en byggnad. Utrymmet behöver dock inte vara avskilt från andra delar av byggnaden genom egna väggar och nyttjandet kan ske intermittent, det vill säga med avbrott mellan tillfällena. Kravet på specificerat utrymme har till viss del modifierats av Högsta domstolen som sagt att lätt utbytbara utrymmen av viss storlek, exempelvis parkeringsplatser eller förråd, kan utgöra hyresavtal, även om det inte gäller en bestämd plats, och platsen kan variera under avtalstiden.

Den närmare klassificeringen av ett coworkingavtal kommer att behöva prövas från fall till fall. Med tillämpning av ovanstående kriterier är det på generell nivå stor sannolikhet för att typfall A utgör ett hyresavtal, medan typfall B skulle kunna utgöra ett avtal om tjänst, särskilt om kringservicetjänsterna har betydande omfattning.

I det senare fallet skulle hyreslagens tvingande regler inte gälla och parterna i stället ha stor avtalsfrihet. Det kan därför vara lockande för operatörerna att vilja utforma avtalen på ett sådant sätt som minskar risken för hyresavtal.

Sammantaget råder det stor osäkerhet kring hur coworkingavtalen ska klassificeras rent rättsligt. Osäkerheten lär inte komma att skingras lagstiftningsvägen, eftersom förändringar i den kommersiella hyreslagstiftningen tenderar att hamna utanför politikernas prioriteringslistor. Snarare blir det marknadens aktörer och i slutändan domstolarna som får styra över rättsutvecklingen. Det blir spännande för alla i branschen att se vart den resan tar vägen.