Lästips: Tårar och skratt kring jo-jo för miljarder

Annons

Visa faktaruta

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 2/2015)

Fastighetsvärlden dokument. Stabila statliga hyresgäster och möjlighet till hög belåning lyfte värdet till skyarna. Men hyresgästerna försvann och det blev ett hårt fall. Nu är fastigheten snart åter redo för marknaden.

Den stora kontorsfastigheten Fatburen har en kort men dramatisk affärshistorik där det både skapats och förlorats förmögenheter. Allt under en tioårsperiod. Det här objektet visar tydligt hur viktig kontraktsstocken är och hur tajming kan påverka enskilda investeringar.

Just nu pågår uthyrningsarbetet för att åter fylla fastigheten, man är nästan framme vid full uthyrning – tre år efter att de största hyresgästerna sade upp sina avtal och fastigheten mer eller mindre tömdes helt och värdet gick i botten.

Fastigheten ligger mitt på Södermalm i Stockholm och kvartersnamnet kommer från den sjö som låg här tidigare, Fatburssjön. Det anspelar på att den var rik på fisk men på 1800-talet dränerades de sista resterna av den bort. Det senaste århundradet har dess tidigare existens gjort sig påmind genom problem med grundläggningen för flera fastighetsprojekt i området.

KF:s centrallager 1936.
KF:s centrallager 1936.

Konsum Stockholm byggde här ett centrallager samt charkuterifabrik som stod klara några år in på 1930-talet. Anläggningarna byggdes senare om i början av 1970-talet i samband med förändrade behov från Konsums sida. Vid återinvigningen var charkuterifabriken norra Europas största livsmedelsindustri, mitt i innerstaden.

Men tiderna förändrades och till sist lades charkuterifabriken, eller korvfabriken som den kallades, ned 1998. De kringboende jublade. Nu skulle lukten av korv och ärtsoppa bort.

Det blev startskottet till fastighetsutvecklingen av en modern kontorsbyggnad. Kooperationen hade vid den tidpunkten lagt in fastigheten i ett särskilt fastighetsbolag, Atrium (som senare blev en del av AtriumLjungberg), som skulle utveckla kooperationens fastighetstillgångar.

Flera arkitektföretag tävlade om projektet och det blev Wingårdhs förslag som vann. Förslaget gav en större total kontorsyta men innebar också betydande förändringar i den struktur som befintliga byggnader hade.

Totalt inrymde förslaget kontorsytor om cirka 48.000 kvadratmeter samt 300 parkeringsplatser i garage.

Ombyggnaden innebar flera byggnadstekniska utmaningar. Påbyggnaden ökade den vertikala lasten och på grund av att fastigheten delvis var byggd på gammal sjöbotten behövde ytterligare pålning göras. Som längst drevs pålarna ned hela 45 meter.

För Atrium var ombyggnadsprojektet ett mycket stort åtagande så man sökte en partner och fann 2001 Drott som klev in som hälftenägare. Projektfastigheten hade vid det tillfället årshyror om cirka 25 miljoner (det fanns en hel del kontorslokaler som fortfarande var uthyrda) och värderades till 550 miljoner.

Sen hände det grejer. Ett stort hyreskontrakt tecknades med Skatteverket och vips var mer än hälften av lokalerna i projektet uthyrda. Under 2002 gick byggprocessen igång parallellt med att ytterligare hyresgäster bokade lokaler. Bland annat hyrde olika enheter inom Landstinget och Kommunförbundet totalt drygt 6.000 kvadratmeter och Apoteket AB 7.500 kvadratmeter. Fatburen var därmed i princip fullt uthyrd när den stod klar i slutet av 2004.

Drott hade hunnit bli uppköpt av Wihlborgs som hade färdigutvecklade fastigheter högt på sin säljlista. I början av 2005 såldes Fatburen till Keops för 1 950 miljoner, ett pris som bedömdes vara mycket bra – för att inte säga högt. Vinsten i projektet var riktigt god, över 40 procent på den totala investeringen.

Samtidigt behöll Atrium och Wihlborgs en intilliggande mindre tegelbyggnad om 8 000 kvadratmeter som inte ingått i ombyggnadsprojektet.

För Keops innebar förvärvet ett riktigt bra objekt att finansiera med obligationer, långa hyresavtal med främst stat och kommun som hyresgäster. De skapade ett obligationsbolag med Fatburen som enda tillgång.

Även om många tyckte att priset var högt, framstår köpet nu som mycket vältajmat eftersom tempot på fastighetsmarknaden eskalerade och fastigheten sattes ut till försäljning 18 månader senare.

Priset hamnade denna gång på 2.660 miljoner vilket motsvarade en rekordlåg nivå på direktavkastningen för en kommersiell fastighet på Södermalm, 4,8-4,9 procent. En del värderare ansåg att hyresnivåerna var högre än marknadsnivån och att direktavkastningen med en normaliserad nivå istället motsvarade cirka 4,5–4,6 procent.

– Det är den bästa affär jag gjort i mitt liv, jublade Keops VD, Ole Vagner.

Ole Vagner jublar över sitt livs bästa fastighetsaffär.
Ole Vagner jublar över sitt livs bästa fastighetsaffär.

Den som köpte denna gång var Vico Capital, med den irländske advokaten Brian O’Donnell i spetsen. Han hade vid den tiden gjort ett antal stora investeringar i London och på andra internationella marknader. Ofta var det enbart han tillsammans med frun Mary som stod bakom affärerna men det hände också att andra förmögna irländare fanns med som investerare. Det här var deras första förvärv i Sverige.

Om Ole Vagner jublade så skulle O’Donnell inom några år istället få skrika av ilska över en av de sämsta affärer han gjort i sitt liv, visserligen i stark konkurrens med några av de andra affärer han på kort tid hade gjort.

Paret O’Donnell hade investerat nära 10 miljarder i fastigheter. Även om de tidigare hade gjort bra investeringar så var den offensiva satsning de gjorde mellan 2005 och 2008 till stor del lånefinansierad. Med billiga lån från irländska banker kunde de göra storaffärer. Under 2005 förvärvade paret två stora fastigheter i affärsområdet Canary Wharf i London och året därpå en stor fastighet i Westminster, alldeles intill den välkända
kyrkan Westminster Abbey.

Även om förvärvet av Fatburen skedde sent i cykeln så hann de även med att göra en investering i USA,  2099 Pennsylvania Avenue i Washington våren 2008, innan deras problem började.

Drygt ett år efter att Vico hade tagit över Fatburen var marknadsläget ett helt annat. Det började bränna under fötterna på det hårdspekulerande paret O’Donnell.

Man började undersöka möjligheterna att sälja, men nu var det tuffa tider och flera trevare misslyckades. Samtidigt som finanserna skakade behövde det investeras i fastigheten. Några överskott till det fanns inte att ta av. Genom en refinansiering med Aareal Bank erhölls nu nödvändigt kapital för en del åtgärder. Men banken hade ställt villkor på att 200 miljoner av den totala skulden på 2 200 miljoner skulle amorteras under hösten 2010. Det klarade inte Vico, även om räntorna hela tiden betalades.

Under slutet av 2010 fick Catella ett försäljningsuppdrag från Vico. Marknaden erbjöds nu två alternativ. Antingen hela fastigheten, eller enbart den del där Skatteverket inte var hyresgäst. För nu hade det börjat pratas på stan om att Skatteverket kunde vara på väg att flytta ur fastigheten. Det som tidigare hade varit en av de stora fördelarna, en stor säker hyresgäst, var nu istället en kvarnsten. Nu var det i stället risken för att en stor del av kassaflödet kunde försvinna som tilltänkta investerare såg.

Krampen på fastighetsmarknaden hade börjat släppa men någon som var villig att betala så mycket som Vico ville ha fanns det inte. Det högsta budet kom från norska KLP med 2,3 miljarder och en bit därunder fanns Hemfosa. Några var intresserade av att köpa en del, Mengus och Folksam.

Budet på 2,3 miljarder skulle täcka skulden till Aareal Bank samt ge lite småslantar tillbaka till Vico, men de var inte nöjda utan budet förkastades.

I det läget förklarade Aareal Bank att de hade för avsikt att realisera sin pant för att skydda sin fordran. Fastigheten var placerad i ett bolag, Myrtleville AB, och det var aktierna i det bolaget som skulle auktioneras ut.

Onsdagen den 15 juni 2011 ägde auktionen rum och den filmades i smyg, troligen av någon kopplad till Vico Capital. Filmsnutten som var tio minuter lång lades sedan ut på Youtube. Där kunde man höra hur aktierna, och därmed fastigheten, ropades in för en krona. Det fanns en hel del hemlighetsmakeri vid den tiden om vem som ropat in fastigheten, men det var naturligtvis banken via en bolagskonstruktion.

Vico hade försökt stoppa auktionen men tingsrätten avvisade ärendet på grund av formfel. Det överklagades till hovrätten som återvisade ärendet till tingsrätten. Då var redan ägarövergången av aktierna fullbordad och inget som domstolen kunde ändra på.

Auktionen smygfilmades och en suddig och dålig film spreds.
Auktionen smygfilmades och en suddig och dålig film spreds.

Några dagar senare gick Vico till full attack mot Aareal Bank via pressmeddelanden och hävdade att man fullgjort alla sina förpliktelser mot banken och att det funnits ett bra bud på en del av fastigheten, ett bud som banken förkastat. Från banksidan menade man att Vico aldrig hade lyckats visa att bud-givaren hade finansieringen klar.

Från Vicos sida hävdades också att banken nu ämnade förlänga hyresavtalet med Skatteverket och sälja med god vinst senare under året.

Banken behövde nu få en tydlig styrning av fastigheten och i februari 2012 tecknades avtal med Crown Nordic Management om att de skulle gå in som asset managers. Då jobbades det fortfarande hårt på att behålla Skatteverket som hyresgäst och även utöka deras förhyrning. Det räknades på möjligheter till förtätning och en helt ny layout behövde tas fram.

Men några veckor senare grusades de förhoppningarna helt, veckan före 2012 års Mipim-mässa meddelade Skatteverket att det faktiskt skulle flytta och därmed tömma 28 000 kvadratmeter i fastigheten. En olycka kommer sällan ensam och även Apoteket AB sade upp sitt avtal, ytterligare 7 500 kvadratmeter skulle således tömmas. Även Landstinget förvarnade om att de avsåg att flytta. Om fastighetens värde tidigare hade svajat så brakade det nu samman totalt.

Dock fanns det en beredskap från ägaren, indirekt banken, att medel måste tillskjutas för att göra fastigheten attraktiv igen. Dessutom försvann inte hyresintäkterna omedelbart. Skatteverket satt kvar till årsskiftet 2013/2014 så Crown hade tid på sig att ta fram en affärsplan för att vända utvecklingen åt rätt håll igen.

Fatburen åter fullt uthyrd efter ett framgångsrikt projektarbete och lika framgångsrikt uthyrningsarbete.
Fatburen åter fullt uthyrd efter ett framgångsrikt projektarbete och lika framgångsrikt uthyrningsarbete.

Sommaren 2012 tog de in JLL för att hantera uthyrningen och fortsatte sedan att systematiskt gå igenom vilka åtgärder som behövde göras. Tidigt var man på det klara med att byggnaden åter skulle bli en ”multi tenant”-byggnad, precis som den ursprungligen var planerad innan Skatteverkets förhyrning ändrade på ritningarna. Dessutom önskade man göra den mer publik, få in service och liknande verksamheter som ger den liv och rörelse.

En ny tydlig entré från Södermalmsallén har skapats mitt på byggnaden, rulltrappor har installerats och golvmaterialet i de gemensamma kommunikationsytorna har bytts ut till en ljusare sten som dessutom är mer hållbar än det tidigare materialet.

Till det kommer alla hyresgästanpassningar som görs för de nya hyresgäster som kontrakterats. Det innebär att flera hundra miljoner plöjs ned i huset för att skapa en attraktiv produkt och så här långt går uthyrningsarbetet enligt plan, eller till och med lite bättre. De två största hyresgäster som kontrakterats är spelutvecklaren Dice med 11 500 kvadratmeter och Sungard med drygt 4.000 kvadratmeter. Totalt är ett 20-tal hyresgäster kontrakterade och i dagsläget återstår ungefär tio procent av den totala ytan att hyra ut men det pågår förhandlingar om samtliga de ytorna.

Bedömningen är att fastigheten under 2016, när alla arbeten är klara och hyresgästerna har flyttat in, kommer att leverera lika stora intäkter som när den tidigare var helt uthyrd.

Banken avser inte att fortsätta äga fastigheten, utan det troliga är att den presenteras för investerarmarknaden i slutet av 2015 eller under första halvåret 2016. Med dagens räntenivåer, en byggnadstekniskt uppgraderad produkt och en bredare hyresgästsammansättning, finns det nog goda förutsättningar för banken att återvinna hela sitt kapital och kanske mer därtill.

Epilog:

Fatburen portrattDen tidigare ägaren, Vico, riktade efter auktionen 2011 ett skadeståndsanspråk mot Aareal Bank på nära 400 mkr. Sommaren 2013 förkunnade tingsrätten dom och fann att banken agerat rätt, Vico fick ta motpartens rättegångskostnader om drygt 5 mkr. Domen överklagades till Svea hovrätt men den gick på samma linje i sitt utslag i december 2014.

De senaste åren har paret O’Donnell (Brian O’Donnell på bilden ovan) kämpat för att inte hamna under de tuffa irländska konkurslagarna, utan hävdat att de verkat i London och ansökt om privat konkurs där. En privatpersons konkurs är ofta avklarad inom 12 månader och därefter har gäldenären inget ansvar för kvarvarande skulder. Den brittiska domstolen har avslagit deras begäran.

Text Willy Wredenmark

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 2/2015)

Missa inte! Fastighetsdagen Uppsala 2024

Den 9 april är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Uppsala. Seminariet äger rum på Uppsala Konsert & Kongress, Uppsala.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Nyheter från förstasidan

Podcast: Om proptech och framtidens utmaningar

Nytt avsnitt från Verktygslådan. Proptech Swedens vd Roger Tofft gästar avsnittet.

Bonnier ny ägare i Prisma efter affär i Kungens kurva

Affär med stor fastighet bredvid Heron city och Ikea.

Avicii-utställning blir kvar i Femte Hötorgsskrapan

Storsatsning lades ned. 7.500 kvm tomställs i city.

Köper nästan 200 bostäder

Kommunalt bolag i ännu en affär.

Vasakronan köper för 715 mkr

Affär mitt i Stockholm. Priset motsvarar 120.000 kr/kvm.

Flera gripna efter jordskredet vid Stenungsundsmotet

Misstänks ha orsakat skredet.

Corem säljer för 768 mkr

Avyttrar i två transaktioner. FV berättar om köparna och bestånden.

Som väntat ingen sänkning

Då kommer första sänkningen – spår tre inom ett år.

Så ska nya Lunakvarteret se ut – över 100.000 kvm

Vinnare i arktitekttävling har utsetts för Södertäljes största projekt på 50 år.

Ivars ättlingar tror på transformation

Vd Jan Mattsson berättar för FV om tre aktuella projekt, arkitekttävlingar och konkurrensen.

Satsar på vattennära hotell i Varberg

Nära fästningen och kallbadhuset inkluderat.

Advokatfirma flyttar till Norrmalmstorg

Tecknat nytt hyresavtal.

Köper från Övikshem för halv miljard

Köper 607 bostäder i nybildat bolag från allmännyttan.

Krönika

Rätt avkastning från din fastighetsportfölj?

Det är nu dags att utvärdera hur bra eller dåligt det gick för den egna portföljen. Lars Johnsson skriver om de viktiga nyckeltalen.

Tillbaka till förstasidan