Kuylenstierna: ”Jag hyr bara ut till helårshyresgäster”

Joachim Kuylenstierna är uppväxt i Visby och Stockholm och vet nästan var alla gator i Visby ligger. Ungefär hälften av värdet på hans privata fastighetsbestånd om 850 miljoner kronor finns på Gotland. Mer publikt är hans innehav i Fastator och Offentliga Hus, med hus värda 3,5 miljarder kronor, där han är största innehavare – och där det ingår fem fastigheter på Gotland.

I Visby äger Kuylenstierna sex fastigheter – alla inom ringmuren. Och eftersom han är mån om att Visby och hela Gotland ska leva året runt har han en princip som han följer.

– Jag vill inte hyra ut till någon som har säsongsöppet. Då tar jag hellre halv hyra. Det är ett samhällsansvar som alla fastighetsägare borde ta, säger Kuylenstierna till Fastighetsvärlden.

Han konstaterar att det finns flera fastighetsägare som maxar hyrorna under sommaren och att en del nästan till och med försöker räkna hem året på Almedalsveckan.

Kuylenstierna är inte längre precis helt lyrisk inför Almedalsveckan.

– Förr var det trevligt och riktigt bra reklam för Gotland. Nu kan man undra om det är det. Det är mest fullt av fula plasttält överallt och en massa reklamskyltar vart man än går. Mycket av den känsla som fanns förr är numera borta. Jag är inte säker på att Almedalen längre är en odelat positiv händelse för Gotland när det gäller att bygga varumärke.

Ladda ner FV: stora Almedalsbilaga gratis (medföljde som bilaga till magasinet nr 5/6)

Kuylenstiernas bolag var, kanske naturligt, ett av de första fastighetsbolag som var närvarande under Almedalsveckan, redan 2007 – typ fem år innan de flesta så smått började känna på den gotländska mötesplatsen. Speciellt uppskattade blev bolagets ”vickning” under en av kvällarna som Kuylenstierna och styrelseordförande Mats Hult stod för. Ett år uppträdde till exempel Pugh Rogefeldt. Men den aktiviteten är numera historia. Den sista vickningen ägde rum ifjol.

– Det är för mycket brus numera. Det är svårt att nå fram. I år kör vi i stället en middag där vi bjudit in 50 personer. Det handlar om kommunföreträdare och opinionsbildare, men vi har inte bjudit några andra fastighetsägare. Vi kommer att ha Gert Wingårdh som talare.

Joachim Kuylenstierna, som är uppväxt bland annat på Gotland, gick ekonomisk linje på gymnasiet och gjorde lumpen på T2 i Skövde. Första jobbet var på ett lager för presentartiklar där de anställda även fick svara i ordertelefonen när säljarna inte var där. Kuylenstierna svarade ofta och fick bra kontakt med kunderna. En dag blev han inkallad till chefen som tyckte att han skulle testa säljyrket.

– Jag fick egna visitkort och en tjänstebil. Det var ju fantastiskt och nästan allt jag ville ha just då.

Anställningen blev dock bara ettårig:

– Provisionssystemet gjorde att jag tjänade mycket mer än vad bolaget räknat med. De ville ändra systemet, men jag slutade i stället.

Kuylenstierna startade i stället eget bolag med legotillverkning av kläder. Mode (och arkitektur) hade länge legat honom varmt om hjärtat. Han åkte till Kina och förhandlade.

– Vi sålde bland annat en massa shorts till H&M.

Det pågick i tre år. Kuylenstierna konstaterar att verksamheten gick bra men att det var ”äckligt att räkna kläderna och hantera kemikalieinnehållet”.

Via hörsägen fick han höra att det fanns en råvind på Grev Magnigatan 12 på Östermalm i Stockholm till salu. Han betalade 2.000 kronor per kvadratmeter.

– Jag rev allt själv och gjorde det mesta förutom den sista finputsen. Jag tjänade 2,5 miljoner kronor på den lägenheten. Det var enormt mycket pengar 1996.

Där någonstans föddes intresset för fastigheter. Han fick höra att det fanns två tomställda flerfamiljshus med totalt 22 lägenheter på Lidingö. Han ringde och frågade ägaren om han fick köpa, vilket han tillsammans med en kompanjon gjorde för 10,5 miljoner kronor.

Det egna bolaget hette Treudden Fastigheter och efter att kompanjonerna gått skilda vägar behöll Kuylenstierna några av fastigheterna på Gotland och några i Stockholm, bland annat just den på Lidingö som såldes först 2015.

Därefter har det snurrat på och Kuylenstierna blev för den breda fastighetsskaran ett namn i samband med DK Properties expansion som nådde ett bestånd om 3,5 miljarder kronor (i dag Söderport).

Att köpa hus på Gotland var dock inte helt lätt i slutet av 1990-talet.

– Bostäder inom murarna gav 10 procent i avkastning, men bankerna ville inte låna ut mer än 40 procent av köpeskillingen. Bankernas datorer indikerade att Gotland var en avflyttningsort och man tyckte att det fanns en vakansrisk.

När Försvarsmakten la ner i Fårösund, på norra Gotland 2001, tog statliga Vasallen över fastigheterna med målet att sälja. Kuylenstierna slog till och köpte 58 000 kvm tomställda lokaler (som numera är nästan fullt uthyrd) och ett stort markområde i angränsande Bungenäs.

– Gotland är fruktansvärt underprissatt. Att bra sommarställen i Stockholms skärgård kostar tre gånger mer än på Gotland är fel.

Tomterna som Kuylenstierna säljer på det som tidigare var Bungenäs övningsfält kostar mellan 800 000 kronor och 5 miljoner kronor – alla med havsutsikt. Totalt handlar det om 185 000 kvm mark.

Villorna har lovordats i fransk press och New York Times har skrivit att ”området har utvecklats efter naturen”.

– Jag bestämmer det mesta när det gäller materialval och volymer. Det är tuffa krav. Det får gärna ta tid att utveckla området, men det ska bli riktigt snyggt.

Hela området, gamla KA 3, är kvar i hans kontroll förutom själva hamnen som såldes till en kinesisk investerare i en uppmärksammad affär för några månader sedan. 