Ioffice öppnar coworking på Sveavägen 32–36 i augusti.

Ioffice ska dubbla ytorna

Under 2023 ökade coworkingaktören Ioffice sin omsättning med 83 procent. Trots att branschen har mattats av trycker inte Ioffice på bromsen. Inom fem år ser man i stället en fördubbling av lokalytorna – till hela 80.000 kvm.

Annons

Enligt yta.se har utbudsutvecklingen och beläggningsgraden för coworkingaktörerna i Sverige en negativ trend, enligt den senaste mätningen som yta.se gjort. Bakgrunden till den negativa trenden är det svagare konjunkturläget, men också att expansionen tidigare varit aggressiv och att efterfrågan nu inte är lika stor.

Hos Ioffice bromsas det dock inte. Wework har fått göra en rejäl bantning av ytorna i Urban Escape och The Park har nyligen gått i konkurs, vilket hittills har inneburit att två anläggningar läggs ner.

– Jag ser inte riktigt att vi gör något extraordinärt eller att vi har ett hemligt recept. Däremot har vi i vårt företags DNA det här med bygg. Vi har ett byggföretag som bara jobbar med vårt bolag. Det gör att vi kan få ned kostnader och jobba mycket mer kostnadseffektivt. Bygg är en så stor del av fastigheter, eftersom det handlar om så stora ytor och volymer, säger Homan Tehrani, vd för Ioffice, till Fastighetsvärlden.

Vi gör inte något extraordinärt eller har ett hemligt recept.

Och ja, Ioffice har i dag stora ytor. Med det signade Park Central i Göteborgs city och anläggningen på Sveavägen som öppnar i augusti, har bolaget hela 40.000 kvm. Strax innan pandemin hade bolaget ytor om 3.800 kvm.

Och under en femårsperiod har man tänkt att dubbla ytan till 80.000 kvm.

Beläggningen är god på deras anläggningar. Det är bara Sjöbefälsskolan i Göteborg som sticker ut. Anläggningen öppnade i april i år, men uthyrningsgraden ligger på 30 procent än så länge.

Att ligga runt den siffran är inte hållbart, enligt Homan Tehrani, men han känner ingen oro. Allt går enligt plan och budget.

– Man har lite fria månader i början som hjälper en, men man måste ju fylla på ganska snabbt. Eftersom det är lite mänskligare hyror i Göteborg gör det inte lika ont. Här i Stockholms hade det varit förödande för oss. Men inflödet av kunder är jämnt och det går inte att jämföra marknaden i Göteborg och Stockholm. Dessutom är vi nya i Göteborg, säger han.

Prognosen är att beläggningen i Göteborg kommer att kliva upp till 80 procent till årsskiftet. Vilket är positivt för bolaget som jobbar utifrån modellen att när uthyrningsgraden når 60 procent, då är det dags att signa nästa anläggning.

– Vi växer organiskt och hälsosamt. På Sveavägen som öppnar i augusti har vi signat 70 procent. Det är lättare i Stockholm eftersom våra kunder kan kolla på andra anläggningar som redan är klara. I Göteborg kommer det bli skillnad med Park Central, för då kan kunder kolla på Sjöbefälsskolan.

Ioffice var första hyresgäst som signade hyresavtal med NCC och Jernhusen i Park Central., där bolaget kommer att ha en yta om 3.900 kvm. Projektet Park Central omfattar en stations- och kontorsbyggnad på totalt cirka 40.000 kvadratmeter, och som kommer att bli en av Göteborgs nya signaturbyggnader. Huset ligger i Centralstaden, den nya stadsdel som växer fram runt Centralstationen, med en av Västlänkens stationsuppgångar i gatuplan.

– Det känns tryggt även om vi inte har nått någon uthyrningsgrad där – inflytt är ju inte förrän 2027. Det kommer att strömma in en massa företag och boende i området. Göteborg city kommer att växa och det kommer att vara en bra adress att vara på.

Ioffice har ett strategispår som innebär att kunduppsättningen är stabil över tid, för att man inte ska gå ner i beläggningsgrad.

– Vi vill ha en stabil prisstrategi, där vi inte jobbar med ingångsrabatter som sedan försvinner för kunderna och då ger en för hög hyra. Kunderna ska uppleva en jämnare och stabilare aktör. Man kan göra det på olika sätt. Jag skulle inte säga att vår metod är mer rätt än någon annans, men däremot i en lågkonjunktur så är det klart att många ser sig om och tittar på en aktör som oss som har ett lite mer prispressat erbjudande.

Just nu kollar bolaget på att utöka i ytterligare en stad i Sverige – Malmö och då främst området kring Centralstationen. Tillväxt ska även ske i Stockholm. Bolaget, som i dag har 20 anställda mot tidigare 2, kikar mot Östermalm, Södermalm och Kungsholmen.

Hur mår coworking-marknaden rent generellt?

– Om man pratar om marknaden inom Stockholms tullar har vi haft ganska kraftiga hyresökningar med tanke på index, och har man inte riktigt starka finansiärer bakom sig och inte fått lönsamhet i bolaget så blir det riktigt tufft. Det kan bli rejäla konsekvenser. Man ser ju på de verksamheter som finns kvar i Stockholm att man har starka finansiärer. Vi däremot har inte det. Vi är lånefinansierade, säger Homan Tehrani.

I det här kapplöpningsracet har vi lyckats komma till lönsamhet.

Och med lånefinansierade menar han genom ”friends and family”, men nu har Swedbank och Almi stigit in.

– I det här kapplöpningsracet har vi lyckats komma till lönsamhet, vilket gör att vi klarar det och kan fortsätta växa. Men gränsen är hårfin. Det är här tajming och tur är med i beräkningen. Det handlar inte bara om skills och skicklighet. Vi har safeat eftersom vi har valt anläggningar på centrala adresser som har en väldigt bra efterfrågan.

Soliditeten för Ioffice ligger på 5,83 procent, vilket inte är så konstigt när bolaget är lånefinansierat, men den ska bli bättre enligt Tehrani.

– Den kommer att öka 2024/2025. Vi kommer fortsätta visa lönsamhet och bygga eget kapital. Men den fortsatta tillväxten ska vara hälsosam.

För att tillväxten för bolaget ska fortsätta har Ioffice bildat koncern. Tidigare har verksamheten drivits i separata bolag, men nu blir Ioffice Business Center moderbolaget, med sex dotterbolag; Ioffice Stockholm, Univation, My Service Stockholm, Kungsgatan 64 Business Center, Ioffice Bygg och Service samt Ioffice Göteborg.

Homan Tehrani har hållit på med coworking i 17 år, och under de åren har uthyrningsgraden legat på ungefär 94 procent. Han trillade in i branschen när det it-bolag han var med och grundade förhyrde en för stor lokal.

– Vi satt på Holländaregatan och började hyra ut rum. Det gick fort och det gick bra. Där och då föddes Ioffice, i maj 2007. Sen fortsatte vi att växa, fram till 2009 när allt stannade av.

Då startade han i stället tandläkarhotellet iDental på Kungsgatan som inte alls gick enligt planerna, varpå han i stället drev stället som en tandläkarmottagning i tio år innan den såldes vidare.

Och efter det gick fokus tillbaka till coworking. 2018 klev Homans bror Nima Tehrani in i Ioffice.

Sedan dess har det blivit elva anläggningar.

– Vi har vuxit jättesnabbt, precis innan pandemin 2020 hade vi 3.800 kvm. Så vi har blivit tio gånger större på bara fyra år. Inom fem år har vi förmodligen 20 anläggningar, där ytan kan hamna på cirka 15.000 kvm i Göteborg och på cirka 7.000-8.000 kvm i Malmö.

I dag ligger Ioffice på plats nummer två på FV:s lista över Sveriges tio största coworkingaktörerna.

– Tanken är att vi ska vara och nosa på förstaplatsen framöver. Sen beror det ju på hur många aktörer det kommer i framtiden. Just nu är det inte så många som växer.

Han tror dock på en stark framtid för coworkingbranschen, och att coworkingytor kommer att vara en naturlig del i fastigheter framöver.

– Det kommer att bli mer naturligt när man bygger nytt och utvecklar fastigheter. Det märker vi redan nu – vi får förfrågningar från fastighetsägare och fastighetsutvecklare som vill sätta coworking i sina anläggningar. Jag tror att om det inte finns i fastigheterna framöver så kommer det att ifrågasättas av hyresgäster.

Ioffice har tagit initiativet till att starta en branschorganisation för coworkingbranschen. I april tillsattes en interim styrelse, och i oktober ska det första konstituerade årsmötet hållas. Organisationen är en viktig komponent i branschen, enligt Homan Tehrani.

– Det är ett led i att samla branschen för att vi ska vara en mer enad röst och kunna stärka varandra. Hjälpas åt. Det är en tuff bransch. Just nu är snittmarginalen på -11 procent. Den behöver vända för att vi ska få fler att tro på branschen.

– Logiken säger att det här borde vara framtiden, om man tittar på hållbarhetsaspekten. Det vore märkligt om det inte skulle vara det. Fastighetsbolag klarar inte att hålla på med småföretag. Vi tar in småleeds varje dag och försöker placera en kontorslösning för dem. Majoriteten är ju småföretag som behöver en kontorslösning. Speciellt under nedgång och lågkonjunktur.

Logiken säger att det här borde vara framtiden.

För Ioffice har man lagt ett tak för större företag. De större företagen, menar han, boar in sig i egna lokaler, använder inte allmänhetsytorna, är inte med på gemensamma träffar, och har egna kök och toaletter.

– Då är det inte längre coworking, enligt mig. Det behöver finnas en co i coworking.

Fler Nyheter från förstasidan

Sagax investerar 1,6 mdr

43 fastigheter och nästan totalt 300.000 kvm lokaler.

Mest lästa på sajten – minns du de stora nyheterna

Ett händelserikt första halvår inom fastighetsbranschen. FV listar de 24 mest lästa artiklarna.

NCC och Liseberg i avtal för återuppbyggnad

Nytt datum för öppning av Oceana. Läs om planerna.

Corem tillförs miljard

Beslut om en riktad nyemission.

Lyssna på fastighetspoddar i hängmattan

FV tipsar om några olika intressanta poddar.

Grönt ljus för Stordalens nya hotell

Nytt hotell längs ostkusten.

Oscars framtida klenod försatt i konkurs

Inköptes med stora projektplaner. Strax utanför tullarna i Stockholm.

NCC kopierar Skanska – helt ofrivilligt

Investerat nästan 10 miljarder. FV berättar om läget för de olika kontorsprojekten.

Castellums vd: ”Vi känner en spirande optimism”

Positiv nettouthyrning och ett driftsöverskott som ökar med 5,2 procent.

Klarabo och Diös i byte

Fyra fastigheter ingår. Totalt drygt 200 miljoner kronor.

Selins jättefängelse blir ännu större

Ett fåtal av landets anstalter har privat fastighetsägare.

Corem nu långt över hälften i segt och spektakulärt

Investeringar om hela 3 miljarder kronor mitt på Manhattan. Har möjligheter för ett tredje stort projekt. Läs om hyresnivåerna.

Kuylenstierna säljer allt

Valt att gå med på kravet.

Catena avyttrar för 600 mkr

Avyttrar fastighet om nästan 50.000 kvm lokaler.

Tillbaka till förstasidan