Iakttagelser från Kapitalmarknadsdagarna i Båstad

Dagtid tillbringas tiden i en konferenslokal på toppen av center courtens södra läktare, med utsikt över Laholmsbukten. Den gemensamma middagen går av stapeln på Norrvikens trädgårdar, som under årens lopp varsamt har renoverats till en festlokal i toppklass. I närmare två decennier har Paulssonsfärens fastighetsbolag samt ytterligare ett par goda branschkollegor stått som arrangörer. Programmet består av en blandning av bolagspresentationer, föredrag om aktuella ämnen och paneler.

För egen del var detta femte året på plats, och jag är av åsikten att både programmet och deltagarna håller allt högre klass för varje år som går. Jag har varje år fört anteckningar över mina iakttagelser från konferensen, och i år kom jag på tanken att dela dessa med Fastighetsvärldens läsare.

Valmöjligheter och egon i fastighetssektorn

Första konferensdagen inleddes med att två influgna britter fick i uppgift att svara på frågan ”Hur ser utländska investerare på svensk fastighetsmarknad?”. Det korta svaret blev att det finns få heta case och att skuldsättningen i Sverige sticker ut, men att valmöjligheterna i Sverige, till följd av det stora antalet noterade bolag, är en fördel. Här kan en aktieinvesterare till exempel välja att ta rygg på den gröna omställningen (Diös) eller utbyggnaden av kriminalvården (Intea). I länder som Frankrike och Tyskland finns i dag endast en handfull börsnoterade fastighetsbolag. Vidare nämndes att en välkommen våg av M&A-aktivitet i svensk fastighetssektor, utköp och sammanslagningar, hålls tillbaka av enskilda personers egon. Viss sanning ligger det nog i detta uttalande.

Det går ett sus genom Arendal

Platzer spelade förra året upp en film där ledningsgruppen iklätt sig rustningar av papp i romersk stil. Årets film utlovade istället ett stycke industriromantik. Mina förhoppningar steg. Skulle de våga spela upp ett omtalat klipp från den gamla dokumentärfilmen ”Den inre hamnen” (du ser klippet här)? Eller skulle musikvideon till Valter Nilssons låt ”Jerry” spelas upp, där han sjunger om Arendal (du lyssnar på den här)? Jag som till och med mutat min äldsta son med godis för att han ska sjunga med i texten och på så sätt indoktrineras till att åtminstone kunna misstas för en göteborgare i exil. Visst, Platzers film var snygg och proffsig, men mina förhoppningar gick i kras. Du får en ny chans nästa år, Johanna!

Aktieåterköp hyllas av börsen men skys av ledningsgruppen

De brittiska herrarna lyfte fram Castellum som ett föredöme i sektorn efter att bolaget under det senaste halvåret genomfört stora försäljningar och därefter återköpt aktier. Återköp av aktier för bolag som handlas långt under substansvärde blev inte helt oväntat ett återkommande ämne under de två dagarna, och det var tydligt att de som var i lag ”börs” ansåg att Castellums approach är den enda rätta, medan lag ”fastighet” hänvisade till att detta är en ägarfråga. Mellan raderna gick det dock att utläsa viss frustration från bolagsledningarna. Istället ville de tala om förvärv, projekt och uthyrning i syfte att skapa aktieägarvärde. Gabriel Mellqvist, som var en av två moderatorer på plats, ställde frågan till flera bolag: ”Varför säljer ni inte allt och delar ut pengarna till ägarna med tanke på er rabatt?”. En fråga utan ett självklart svar skulle det visa sig. Det skulle i min mening vara svårt att genomföra för den absoluta majoriteten av bolagen på börsen. Ett bolag som möjligen skulle komma ut som vinnare i ett sådant scenario, konstaterade flera på scen, är Hufvudstaden, som i dag handlas med en betydande rabatt trots att fastighetsportföljen återfinns på delmarknader där det alldeles nyligen skett avslut på starka nivåer.

Ringar på vattnet i norr

David Carlsson, vd på Diös, nämnde en intressant undersökning som de låtit göra med anledning av de satsningar som sker inom tillverkningsindustrin och försvaret i norra Sverige. När ett industribolag etablerar verksamhet eller växer redan etablerad verksamhet resulterar en anställd medarbetare generellt sett i att ytterligare 0,8 personer anställs inom andra sektorer. Och när det kommer till totalförsvarets upprustning leder en anställd värnpliktig till ytterligare en anställd inom andra sektorer. Att ta rygg på industri- och försvarssatsningar kommer därför troligtvis fortsatt att prägla investerarnas tankesätt när det gäller investeringar utanför Sveriges allra största städer.

Ruccola på storpack

Bladväxten ruccola fick spela en oväntat stor roll på konferensen. Wihlborgs Ulrika Hallengren jämförde miljardförvärvet från Castellum med att köpa ruccola i storpack i stället för i små påsar. Rabatten som Wihlborgs fick jämfört med bokförda värden var dock blygsamma fyra procent, vilket kan jämföras med prisskillnaden mellan en påse på 200 gram och en påse på 65 gram på ICA:s hemsida, där rabatten per kilo är 50 procent på den större påsen. Å andra sidan fick både Alecta och AP7 betala mer för storpack än för små påsar i sina respektive förvärv från Castellum.

Förvaltningsresultat per aktie istället för substansvärde

Det finns analytiker som gör bedömningen att måttet totalavkastning återigen kan komma på tapeten efter ett par år i byrålådan. Med tanke på den höga aktiviteten på transaktionsmarknaden bör värdetillväxt, driven av viss yieldkompression och försiktigt stigande hyror, möjliggöra en attraktiv totalavkastning. Fram till nu har dock värderingarna av fastighetsbolagens aktier i stor utsträckning skett baserat på nyckeltalen förvaltningsresultat per aktie och tillväxt i detsamma. De brittiska herrarna nämnde att amerikanska fastighetsaktier utklassat europeiska under senare tid, och där är substansvärde ett mått som knappt mäts alls. I stället ligger fokus på just P/FFO, alltså pris per aktie dividerat med förvaltningsresultat per aktie, vilket kan likställas med det klassiska Pe-talet. Med anledning av detta ställdes frågan: behövs fastighetsvärderingar? Jag både tror och hoppas att svaret är ja.

Entreprenören Jan Perssons otroliga resa, del 2

Min stolsgranne, en nybliven vd för ett av börsens största bolag, satt och bläddrade i en bok han högst troligen precis innan personligen hade mottagit från en av branschens giganter, Jan Persson, grundare och vd för Kilenkrysset. Bokens titel och det faktum att detta är del två i bokserien kan endast en person som äger norra Europas största kristallkrona stå bakom. I och med att ett flertal representanter från styrelserna i bolagen som arrangerar dagarna i Båstad närvarade var det gott om fastighetskändisar. Bland dem kan nämnas Erik Selin, Anneli Jansson och P-G Persson. På plats fanns även en uppsjö av andra bransch-vd:ar såsom Charlotta Wallman Hörlin, Ilija Batljan och Jacob Karlsson.

Kina är mer populärt än USA

Anna Wieslander, Nordeuropachef för den amerikanska tankesmedjan Atlantic Council, stod för en av de mest intressanta presentationerna. USA:s agerande under senare år har bidragit till att diktaturen Kina är mer populär än demokratin USA i stora delar av världen. När frågan ställs i Sydamerika om Kina eller USA är att föredra, är det endast i Brasilien som en majoritet av de tillfrågade väljer USA. Av de afrikanska länderna i undersökningen färgas samtliga i Kinas röda färg. Kinas tillväxt och förmåga att snabbt tillskapa ny elkapacitet, vilket kommer att vara avgörande för att bli ledande inom AI, kan nu ses som än mer skrämmande när landet troligen kommer att ges möjlighet till ytterligare etablering av infrastruktur, industrier, gruvor och datacenter på andra kontinenter.

Norsk glädje på scen

Mest energi och glädje uppvisade norrmannen Bent Oustad, som enligt egen utsago endast fick tre timmars sömn natten mot måndagen efter ett vilt firande. Inte så konstigt kanske, efter vinsten mot Brasilien och Haalands två pangträffar. Men Bent kunde kanske ha besparat oss påminnelsen om Sveriges uttåg ur fotbolls-VM och Norges vinst över Sverige i hockey-VM tidigare i år. I lördagens match är dock valet klart: hellre kaxiga norrmän än kaxiga engelsmän. Jag nämnde tidigare ett par av de höjdare som var på plats. Med tanke på att det pågår ett fotbolls-VM var ändå den tidigare mittbacken Patrik Andersson den person på plats som gjorde mig mest starstruck.