Hyresavtal och juridik som lösning i kristider

De senaste årens allvarliga kriser i form av coronapandemin och kriget i Ukraina har medfört långtgående konsekvenser för många aktörer inom bygg- och fastighetsbranschen. Kriserna har även lett till att vi jurister som arbetar med fastighetsrätt har fått nya frågor att hantera, till exempel när den ovanliga force majeure-regeln åberopades för att slippa betala hyra i samband med pandemin och nya regler infördes genom särskilda statliga stöd för bland annat hyror. I den här artikeln försöker vi som jurister dels dela med oss av erfarenheter från tiden som varit, dels ge information och tips inför kommande tider med osäkerheter kring bland annat pris-, ränteförändringar och leveranser.

I samband med pandemin ville en del hyresgäster inte betala full hyra, till exempel på grund av uteblivna intäkter som en följd av till exempel färre restaurangbesökare. Precis som situationen var frågorna som uppkom ovanliga, men här följer en kort genomgång av reglerna.

Enligt hyreslagens (12 kapitlet jordabalken) bestämmelser kan hyresgästen ha rätt till ersättning om lokalen inte får användas på grund av myndighetsbeslut. Detta gäller dock som huvudregel endast om myndighetsbeslutet beror på lokalens beskaffenhet, till exempel om byggnaden riskerar att rasa. Under pandemin var orsaken till besluten om bland annat högsta antal personer i butiker inte beroende av lokalen som sådan, utan på grund av risken för smitta. Eftersom besluten inte berodde på lokalen, utan smittan, var det därför svårt för hyresgäster att nå framgång med en begäran om reducerad hyra på grund av pandemin.

Pandemin aktualiserade även frågor om den ovanliga force majeure. Regler om force majeure innebär i korthet att en part ska vara befriad från att till exempel utge skadestånd om dennes åtagande hindras på grund av ett hinder utom partens kontroll och som parten inte kunde förutse. Exempel på en force majeure-händelse kan vara att en leverans förstörs på grund av en aldrig tidigare skådad jordbävning i Sverige. Hyresgästers huvudsakliga åtagande mot hyresvärden är att betala hyra i rätt tid. Så länge betalningssystemet fungerar, som under pandemin, finns det i sig inget hinder mot att betala hyran. Om hyran inte kan betalas på grund av dålig ekonomi är det ett bakomliggande problem som inte omfattas av reglerna om force majeure.

Inom juridiken finns det även regler om jämkning av avtalsvillkor. Dessa regler omfattar även hyresavtal. Jämkning av avtalsvillkor kan ske om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst eller senare inträffade förhållanden. Regeln tillämpas restriktivt och finns främst till för att skydda konsumenter, men även småföretagare. Jämkning kan användas för att återställa balansen i ett hyresavtal, men minskat behov av en lokal eller sämre kundflöden som under pandemin var inte tillräckligt. Hade det varit fråga om en fullständig nedstängning av lokaler under en mycket lång tid kanske bestämmelsen kunnat tillämpas.

Sammanfattningsvis gav varken hyreslagen eller andra avtalsrättsliga regler något utrymme för hyresgäster att få reducerad hyra. De tillfälliga reglerna om statligt stöd och frivilliga överenskommelser spelade därför en stor roll under pandemin.

För vissa hyresgäster blev situationen så ansträngd att de riskerade att gå omkull. En hyresgäst som får ekonomiska problem kan ansöka om företagsrekonstruktion, och det förekom ett flertal rekonstruktioner på grund av pandemin. Under rekonstruktionen ska hyresgästen genomföra förändringar så att lönsamheten ökar och ekonomin stärks. Vid beslut om rekonstruktion fryses äldre skulder och sådana skulder blir föremål för en tvingande skuldnedskrivning. För en hyresvärd innebär det att obetald hyra för tiden före rekonstruktionen typiskt sett inte kan användas för uppsägning av hyresavtalet.

Huvudregeln är att hyresavtal fortsätter att löpa oberoende av om rekonstruktion inleds. Genom den nya lagen om företagsrekonstruktion som börjat gälla i augusti i år har det dock införts en möjlighet för hyresgäster att avsluta hyresavtal i förtid. Hyresvärden har då rätt till skadestånd, men skadeståndet kan omfattas av skuldnedskrivning. Reglerna om företagsrekonstruktion kan därför slå hårt mot en hyresvärd. Det måste dock beaktas att alternativet kan vara att hyresgästen i stället går i konkurs och att hyresvärden då riskerar att inte få någon ersättning alls.

Om en hyresgäst i stället går i konkurs ska dess verksamhet avslutas och tillgångarna ska omvandlas till pengar som delas ut till fordringsägarna. I samband med en konkurs bildas en ny juridisk person, konkursboet, som tar över hyresgästens tillgångar. Arbetet med att omvandla tillgångarna till pengar leds av konkursförvaltaren. I sällsynta fall kan konkursförvaltaren vilja överlåta hela verksamheten med lokalhyresavtalet, men vanligtvis säljs tillgångarna genom till exempel utförsäljning eller auktion, och då blir lokalen tom och överflödig.

Hyresvärdar och hyresgäster får inte glömma bort att det i princip finns obegränsade möjligheter att hitta kreativa lösningar i hyresavtal under oroliga tider.

Hyresavtal upphör inte per automatik på grund av en konkurs. Vanligtvis finns det, eller uppstår inom kort, obetald hyra vilket innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Om hyresavtalet är uppsagt för obetald hyra måste lokalen återlämnas till hyresvärden omgående. Om konkursboet fortsätter att använda lokalen trots uppsägningen får konkursboet betala ersättning till hyresvärden. Det finns även en regel som säger att om hyresvärden anmodar konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande så måste det ske inom en månad, i annat fall svarar konkursboet för hyra till dess att lokalen återlämnas. Vid konkurser är det således viktigt att snabbt säga upp hyresavtalet om hyran är obetald och att anmana konkursboet att återlämna lokalen.

Pandemin synes inte ha påverkat hyrorna i den omfattning som först förutspåddes och har inte ensamt utgjort en grund för sänkning av hyran vid omförhandling. I ekonomiskt dåliga tider med sjunkande hyra uppkommer ofta frågan hur hyresvärden ska göra vid hyrestidens utgång. Ska hyresavtalen ändå sägas upp för villkorsändring och hyreshöjning, om inte annat för att skapa en bättre förhandlingssituation?

Rådet från vår sida är att hyresavtalet endast ska sägas upp för villkorsändring om hyresvärden vill ändra hyran. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet för hyreshöjning när marknadshyran sjunkit riskerar hyresvärden att få betala skadestånd för att hyresvärden begärt en oskälig hyra. Om i stället hyresgästen ensamt säger upp hyresavtalet för villkorsändring anses hyresvärden ha begärt att utgående hyra ska gälla framöver, men hyresvärden kan sänka sina krav. Hyresvärden får dock inte begära en högre hyra om hyresvärden inte själv sagt upp hyresavtalet. I sammanhanget kan det noteras att många hyresgäster är vana att följa reglerna som gäller vid hyresvärdens uppsägning för omförhandling, men ovana att ensamt säga upp hyresavtal för hyressänkning. Det är relativt komplicerade regler som hyresgästen har att hantera vid uppsägning för villkorsändring, och det förekommer misstag som ibland leder till att hyresgästens uppsägning blir ogiltig och hyresavtalet löper vidare.

Den rådande situationen med leveranssvårigheter samt stigande elpriser och räntor skapar oro även hos hyresvärdar. Frågor kan uppkomma avseende bestämmelsen om force majeure kan tillämpas eller om hyresavtalet kan jämkas när kostnaderna ökat.

Många hyresavtal innehåller en force majeure-klausul, men klausulens giltighet är ifrågasatt. Hyresvärdens åtaganden att tillhandahålla en lokal, ibland även bygga den, är mer komplext än hyresgästens åtaganden. Hyreslagen är dock en tvingande skyddslagstiftning till hyresgästens fördel. Det är inte uteslutet, men torde krävas en mycket speciell situation för att en hyresvärd med framgång ska kunna åberopa force majeure eller jämka ett hyresavtal.

Hyresvärdar och hyresgäster får inte glömma bort att det i princip finns obegränsade möjligheter att hitta kreativa lösningar i hyresavtal under oroliga tider. Juridiken sätter sällan stopp för kommersiella lösningar för att hantera framtida risker med till exempel elpriser och inflation. Som exempel på bestämmelser kan nämnas materialvalsklausulser som ger hyresvärden rätt att byta ut maskiner och material vid leveranssvårigheter, uppräknings- och indexklausuler kan hantera allmänna prisförändringar, förändringar i elpriser kan regleras, tillträdesdagar kan vara rörliga och beroende av hur fort bygget går. Hyresgästen kan ges möjlighet att återlämna vissa ytor, hyror kan kopplas till omsättning och begränsas med både minimihyror och maximala hyror, optioner och avstegsklausuler ger valfrihet. Härtill kan nämnas att parterna, om de är överens i sak, har möjlighet att skapa stor flexibilitet med korta uppsägnings- och hyrestider. Till exempel kan ett hyresavtal som tidigare löpt med ett hyrestidsintervall om tre år ersättas av ett hyresavtal som löper med tre månader åt gången med en månads uppsägningstid.