Hufvudstaden redo investera 5–7 miljarder
Rekordlåg vakans – Topphyra på 7 000 kr/kvm. Hufvudstaden är redo att investera 5 till 7 miljarder i förvärv eller projekt. Men bolaget upplever marknaden som svår på flera sätt.
– Det är väldigt lite som kommer ut på marknaden. Vi kan även gå längre ut i innerstaden, utanför CBD, till exempel på Norrmalm och Östermalm. Även kompletterande förvärv eftersträvas. När det är rätt läge och rätt fastighet så klipper vi till, säger VD Ivo Stopner till Fastighetsvärlden.
Sett till Hufvudstadens projektbank har bolaget kommit längre i Göteborg än Stockholm. Bland annat pågår ombyggnaden och lyftet av Femman i Nordstan i Göteborg för fullt. Investeringen där är på 300–350 miljoner kronor. I Stockholm håller Stopner tummarna för ett snabbare genomförande av till exempel Orgelpipan 7 som bolaget vill tillföra cirka 10.000 kvm genom tillbyggnad (läs mer här).
– Hade det varit möjligt så hade vi gärna startat alla våra projekt nu. Men det finns en flaskhals hos kommunerna när det gäller detaljplaner och bygglov.
I Stockholm driver bolaget projekt på Vildmannen 7 på Biblioteksgatan och laddar för ett projekt i fastigheten Skären 6 vid Norrmalmstorg.
Hyresvakansgraden vid årets slut var 3,9 procent (4,5). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 2,6 procent (3,2). Sett till det sistnämnda så är det den lägsta vakansgrad bolaget haft i modern tid, till och med något lägre än under IT-erans hetaste dagar.
– Det var väldigt länge sedan vi hade en sådan låg vakansgrad, säger Stopner.
Liksom många andra fastighetsbolag i Stockholm redovisar Hufvudstaden en snabbt uppåtgående hyresutveckling. Fastighetsvärlden har tidigare berättat att topphyran för de mest exklusiva lokalerna i Stockholm är på 8.000 kr/kvm. Enligt Fastighetsvärldens uppgifter snuddar Hufvudstadens topphyra på 7.000 kr/kvm.
Ivo Stopner gav exempel på hur en hyresgäst vid årsskiftet 2014/2015 hyrde lokaler för strax under 5.000 kr/kvm. Därefter utökade man lokalerna något och då blev hyran 6.300 kr/kvm och vid den senaste utökningen blev hyran strax under 7.000 kr/kvm. Enligt Fastighetsvärldens kännedom så är hyresgästen som Stopner talar om Starbreeze (läs mer här) och fastigheten är NK-huset. Det bolaget har sedan den första förhyrningen, inklusive den tillkommande ytan, nästan trefaldigat sina lokaler i fastigheten.
– Det har varit en otrolig utveckling. Nu satsar vi på att teckna långa hyresavtal. Målsättningen är 5, 7 och 10 år.
Han konstaterade även att bolaget har hyresnivåer på 5.000–5.500 kr/kvm för de båda fastigheter som bolaget äger på Drottninggatan, norr om Kungsgatan.
– Sådana nivåer där har vi aldrig varit med om.
Ett bakslag för Hufvudstaden är att omsättningen i NK minskar efter att under lång tid visat en uppåtgående trend.
– Trafiksituationen utanför har inte varit bra, och det har påverkat. Dessutom bygger Gallerian mittemot om. Det är stökigt i city.
Men Ivo Stopner är positiv när det gäller handel och framtiden.
– När gatuarbetena är klara samt när AMF är klara med sina projekt liksom Pembroke och när Sturekvarteret byggts om blir det riktigt bra. Det finns en otrolig kraft i city.
Ur Hufvudstadens bokslut för 2016:
- Årets resultat före skatt ökade med 835 mnkr och uppgick till 5.284 mnkr (4.449). Det högre resultatet förklaras främst av högre orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet.
- Bruttoresultatet ökade med 8 procent och uppgick till 1.262 mnkr (1.172), vilket främst förklaras av högre hyresintäkter.
- Koncernens nettoomsättning uppgick till 1.790 mnkr (1.689), en ökning med 6 procent.
- Årets resultat efter skatt uppgick till 4 .120 mnkr (3.470), motsvarande 19,98 kronor per aktie (16,82).
- Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 3,30 kronor per aktie (3,10).
- Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 36,5 mdkr (31,7), vilket ger ett aktuellt substansvärde om 138 kronor per aktie (118). Periodens orealiserade värdeförändring i fastighetsbeståndet var 4.160 mnkr (3 427).
- Soliditeten uppgick till 61 procent (61), nettobelåningsgraden till 15 procent (17) och räntetäckningsgraden var 8,6 gånger (9,1).
- Hyresvakansgraden vid årets slut var 3,9 procent (4,5). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 2,6 procent (3,2).
Fastighetsvärlden Idag 2017-02-17
