Under de senaste tio åren har samhällsfastigheter som investeringar dragit till sig allt större intresse från den privata sektorn. En anledning är att behoven ökat samtidigt som det under många år underinvesterats. Men förklaringarna till behovet är fler.

– Mycket av det här går att räkna fram, men flera saker samverkade. Vi lever längre och en större andel än tidigare blir över 80 år. En del sjukdomar som demens ökar dessutom närmast exponentiellt med ålder. Från 3-4 procent vid 70 år till 26 procent vid 85 år, vilket leder till mer vårdintensiv verksamhet. Ädelreformen på 90-talet innebar stora förändringar, serviceboenden stängdes, förklarar Dan Sehlberg VD på Sehlfast bakgrunden inom just äldreboenden i olika former.

– Samtidigt finns det andra saker som är vårare att mäta. Vad vill folk? Bo kvar hemma kanske? Och inom förskola och skolor är det snabbare variationer med olika storlekar på årskullar och en plötslig invandringstopp kan inverka på ett betydande sätt, inflikar Mikael Lundström, VD för Svefa.

På själva kärnfrågan äga eller hyra så framgår att fastigheter som har någon form av systemkritiskt ändamål så ska den nog ägas av det offentliga.

– Det är väl framförallt inom statlig verksamhet sådant finns, där det handlar om rikets säkerhet, hemliga anläggningar med mera. Sånt känns nog naturligt att det ligger i statens ägo, säger Mikael Lundström.

– Men i övrigt ser jag egentligen ingenting där det principiellt kan vara fel att ha privata ägare, men jag tror det bästa är en blandning, säger Dan Sehlberg.

Båda är ense om att många av de privata aktörer nu besitter en betydligt bättre kompetens på upphandling av entreprenader och ofta även större kunskap om hur moderna skolor och vårdboenden ska byggas. Anledningen är att de genomför betydligt fler projekt än vad de enskilda kommunerna gör.

–Det blir ofta dyrare att bygga i kommunal regi, det kan många kommuner vittna om, säger Mikael Lundström.

Dan Sehlberg lyfter fram frågan om rådighet och handlingsfrihet genom att fortsätta att äga som ofta används som argument av motståndare till att sälja kommunala tillgångar eller finna en privat leverantör av lokaler.

– Vi är oerhört  beroende av att det vi levererar är bra för kommunen så att de vill fortsätta att hyra av oss. Kommunen har planmonopol och för dem finns en stor möjlighet att planlägga en lämplig tomt som ett alternativ till oss i framtiden. Jag ser det som att kommunerna har en större flexibilitet genom att både äga och hyra.

Mikael Lundström kommenterar samtidigt prisutvecklingen på samhällsfastigheter.

– Efterfrågan är betydligt större än utbudet. Det är attraktivt med långa kontrakt, säkra intäkter och bra hyresgänster. Samtidigt funderar jag på om inte restvärdesrisken är lite bortglömd.