Drygt 10.000 svenska bostäder byter ägare när Heimstaden Bostad förvärvar stort från Akelius. Bakom Hemstaden Bostad finns främst Heimstaden AB, Folksamgruppen och Alecta.

Heimstaden köper från Akelius för hela 92 miljarder

Heimstaden Bostad köper Akelius svenska, danska och tyska fastighetsportfölj i en gigantisk affär. Priset: 92,5 miljarder kronor. Därmed når Heimstaden Bostad ett bestånd värt totalt cirka 275 miljarder kronor. Bakom bolaget finns främst Alecta, norrmannen Ivar Tollefsen och Folksamgruppen. FV kan berätta att Heimstaden Bostad betalar 22 procent över Akelius värdering från halvårsskiftet.

Heimstaden efter jätteförvärvet från Akelius

Värde (mkr) / Bostäder

Sverige
86.075 /41.680

Tyskland
68.644 /24.900

Danmark
61.267 /17.452

Nederländerna
24.184 / 13.300

Norge
18.842 / 4.593

Tjecken
15.428 / 42.904

Storbritannien
360 / –

Heimstaden Bostad har även tecknat avtal om förvärv i Polen och Finland.

Källa: Heimstaden (pro-forma)

Största ägare i Heimstaden Bostad

  1. Heimstaden AB* 45,7%
  2. Alecta 45,0%
  3. Folksam 6,0%
  4. Ericsson Pensionsstiftelse 1,9%
  5. Sandvik Pensionsstiftelse 0,7/
  6. Pensionsmyndigheten 0,6

Andelarna avser andel av kapitalet.

Största ägare i Heimstaden AB* är Fredensborg AS som i sin tur kontrolleras av Ivar Tollefsen.

Källa: Heimstaden Q2

Visa faktaruta

Fastighetsvärlden avslöjade i slutet av juni att Akelius planerade för en megaförsäljning. Redan då pekade vi ut Heimstaden Bostad som en av favoriterna till att förvärva.

Pangea och CBRE var rådgivare till säljaren.

Heimstaden Bostad, förvärvar 599 fastigheter med 28.776 hyresrätter. Bostäderna finns i Berlin (14.050), Hamburg (3.592), Stockholm (5.934), Malmö (4.107) och Köpenhamn (1.093). Läs mer om det svenska beståndet här. Bland annat ingår 16 fastigheter inom tull i Stockholm.

Det är en av de största fastighetsaffären i världen hittills i år. Enligt Fastighetsvärldens statistik är det den tredje största i Sverige under 2000-talet, utifrån den svenska andelen.

Transaktionsvärdet uppgår till 92,5 miljarder kronor och hyresvärdet uppgår till 2,8 miljarder kronor.

Det som ingår är alltså alla Akelius lägenheter i de aktuella länderna. Ursprungligen i försäljningsprocessen nåddes Fastighetsvärlden av uppgiften att exempelvis fastigheterna i Stockholms innerstad inte skulle ingå. Men nu är alltså rubbet sålt till Heimstaden Bostad.

Det har varit ett stort intresse för Akelius bestånd som även marknadsförts som två paket – ett skandinavisk och ett tyskt. Men det blev alltså offensiva Hemstaden som köpte rubbet för 92,5 miljarder kronor.

Det kan jämföras med värderingen från Akelius Q1-rapport, när planerna kommunicerades, där värderingen var cirka 70 miljarder kronor. Nu såldes det för 32 procent över den värderingen.

I Q2-rapporten var värdet i Sverige nästan 30 miljarder kronor (19 mdr i Stockholmsområdet och 11 mdr i Malmö) samt drygt 3,4 mdr i Köpenhamn och 42 miljarder i de båda tyska storstäderna. Totalt cirka 75,7 miljarder kronor (eurokurs på 10,14).

Priset som Heimstaden Bostad betalar är alltså 22 procent över halvårsvärderingen. (I euro var värderingen 7.470 miljoner euro vid halvårsskiftet och priset uppges nu till 9,1 miljarder euro.

Heimstaden Bostad kommer att genomföra en emission om 24,8 miljarder kronor, varav Heimstaden AB (som kontrolleras av norrmannen Ivar Tollefsen – som när han började köpa fastigheter var en välkänd äventyrare inom bergsklättring och rally) kommer att teckna minimum 8,5 miljarder kronor.

Övriga storägare bakom Heimstaden bostad är Alecta (som skjuter till 7,5 miljarder) och Folksam (som satsar hela 8 miljarder och som därmed ökar sin ägarandel efter att tidigare varit betydligt mindre än de två stora). Pensionsmyndigheten investerar ytterligare 1,3 miljarder kronor. Se den tidigare ägarlistan från Q2-rapporten i faktarutan bredvid.

Portföljens storlek och geografiska fördelning medför positiva synergier och operativa skalfördelar, konstrar köparen. Transaktionen förväntas slutföras tidigt december 2021, efter konkurrensmyndigheternas godkännande.

Patrik Hall, vd Heimstaden, kommenterar transaktionen:

– Vi är glada över att få berätta om förvärvet vi gör i fem attraktiva europeiska städer, som alla har en kulturell historia, stark ekonomisk tillväxt och passionerade invånare med engagemang för både stad och samhället i stort.

– Volym leder till förbättringar i hela värdekedjan och möjliggör effektivare förvaltning, bättre kundupplevelse och större påverkan på samhälls- och klimatutmaningarna genom investeringar i hållbara åtgärder och lösningar. Senaste åren har Heimstaden Bostad framgångsrikt integrerat fastigheter och organisationer på nya och befintliga marknader genom stora förvärv i Danmark, Nederländerna, Tjeckien och Tyskland.

Patrik Hall fortsätter:

– Som hållbart och värderingsstyrt bolag är våra kunder och visionen om Friendly Homes hjärtat i tillväxtstrategin, och tillsammans med nya kunder och kollegor kommer vi bidra till omtänksamma boende och trivsamma områden i Hamburg, Berlin, Stockholm, Malmö och Köpenhamn.

Lokal personal kommer att följa med fastigheterna till köparen.

Ralf Spann, vd vid Akelius kommenterar:

– Det tog 27 år i Sverige och 15 år i Tyskland av hårt arbete att skapa fastighetsportföljen. Tack till att personal som byggt och förvaltat denna portfölj med enastående kvalitet, låg risk och stor långsiktig potential. Ni ska känna er stolta.

Efter försäljningen av 28.776 hyresrätter (två tredjedelar av innehavet) äger Akelius 16.253 bostäder. De finns i och omkring Paris, London, Toronto, Montreal, New York, Washington DC och Boston.

Akelius uppger att man har som ett mål att nå 50.000 bostäder i sin portfölj. Förvärv lär att vara att vänta på de marknader som man nu äger bestånd i samt eventuellt några nya.

2019 avyttrade Akelius alla sina fastigheter i Düsseldorf, München, Köln och i regionen Frankfurt- Rhein.

Portföljen har en uthyrning om ca 98 procent och mer än 99 procent av hyresintäkterna kommer från reglerade hyresrätter.

Sverige
Den svenska portföljen omfattar 10.041 reglerade hyresrätter, ca 118.000 kvm kommersiellt utrymme och 7 050 parkeringsplatser. Sverige är Heimstaden Bostads ursprungsmarknad och bolagets operativa erfarenhet möjliggör en framgångsrik integrering av nya kollegor och fastigheter i Stockholm och Malmö. Beståndet från Akelius summerar 424.000 kvm bostäder i Stockholmsområdet och 267.000 kvm i Malmö. Den svenska delen står för 36 procent av värdet i affären. Det resulterar i den tredje största affären i Sverige under 2000-talet, enligt FV:s statistik.

Tyskland
Den tyska portföljen omfattar 17.642 reglerade hyresrätter, ca. 66 000 kvm kommersiellt utrymme och 1.859 parkeringsplatser. Förra året etablerade Heimstaden egen förvaltning i Berlin. Den här affären är Heimstaden Bostads första investering i Hamburg. Den tyska delen står för 59 provcent av värdet i transaktionen.

Danmark
Den danska portföljen omfattar 1.039 hyresrätter, varav 90% är reglerade, ca 6.000 kvm kommersiellt utrymme och 205 parkeringsplatser. Ungefär 5 procent av fastigetsvärdet i jätteaffären finns i Danmark.

Bland rådgivarena åt köparen Heimstaden Bostad finns Greenberg Traurig, DLA piper, Warth & Klein Grant Thornton, PwC, REELAB, COWI, Sweco och WSP.

Utöver Pangea (Norden) och CBRE (Tyskland och Norden) var även Linklaters Advokatbyrå, Accura Lawfirm och Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH rådgivare till Akelius.

Heimstaden Bostad finansierar transaktionen med befintlig kassa, SEK 24,8 mdkr i nytt kapital och SEK 65,7 mdkr bryggfinansiering med en löptid på två år. Heimstaden Bostad kommer, i linje med sin finansiella policy, att bibehålla en belåningsgrad om 44%-55%.

Heimstaden AB är majoritetsägare och förvaltare av Heimstaden Bostad, som man äger tillsammans med de institutionella investerarna Alecta, Folksamgruppen, svenska Pensionsmyndigheten samt Ericsson och Sandviks pensionsstiftelse.

Heimstaden Bostad kommer att genomföra en emmison om SEK 24.8 mdkr, varav Heimstaden AB kommer att teckna SEK 8.5 mdkr, KPA Pension (del av Folksamgruppen) SEK 8 mdkr, Alecta SEK 7,1 mdkr och Pensionsmyndigheten SEK 1,25 mdkr.

– Förvärvet kommer att stärka KPA:s tillgångsportfölj samt ha en betydelsefull inverkan på Heimstaden Bostad och bidra till att deras plattform och verksamheten stärks ytterligare. Som långsiktig aktieägare är vi glada över att utöka investeringen i Heimstaden Bostad och stödja bolagets hållbara tillväxt och fortsatta utveckling, säger Camilla Larsson vd KPA Pension.

Heimstadens kapitalinvestering kommer i huvudsak att finansieras med befintlig kassa. I tillägg har bolaget ingått avtal om bryggfinansiering upp till SEK 7 mdkr.

Missa inte! Bostadsdagen 2023

Den 22 februari är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen 2023. Det äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Nyheter från förstasidan

Årets affärskonsult 2022

”Det är smickrande, så klart”. Jobbat med fastighetstransaktioner i 20 år.

Kan vinna Mipim Awards

Svenskt bolag: ”Wow, vi är superglada för den här prestigtunga nomineringen”.

57 procent färre sålda för Bonava

Vd:n: ”Vi är mer selektiva när vi startar projekt”.

Smällen: Tappade 1.705.000 miljoner under 2022

FV berättar om 23 svenska bolag som har bidragit.

Avgörande för 77.000 bostäder

Står för långt ifrån varandra i hyresförhandlingarna.

Besqab halverade produktionsstarterna 2022

Bra försäljningsnivå för det närmaste året ger utrymme att för effektivisering framåt.

Kraftigt lägre försäljning men starkt resultat från JM

Försäljningen vek kraftigt i slutet av året men bolaget lyckades hålla uppe resultatet bra – höjd utdelning föreslås.

Hit flyttar JM:s nya HK

Avtal om en 6.500 kvm i nytt kontorsprojekt. FV berättar om förändringen.

JM och Fabege i stor affär

Möjlighet att skapa 450 lägenheter i ”bortglömt område” som ka bli populärt.

Förvärvar vid Tegnérlunden

Affär i Stockholms innerstad.

Värvar vd från konkurrent

Värvas från främsta konkurrenten.

Forum köper värderingsbolag

”Kulturellt är det här en perfekt matchningen”.

Miljonsmäll efter rekordaffär på Kungsholmen

Säljaren kan tappa nästan 200 miljoner kronor. FV berättar vad som hänt.

Flippin’ Burgerskrögare gör kedja

Vill starta fem till tio nya restauranger.

Tillbaka till förstasidan