Handelsbanken fastighetsrapport: Räntesmocka ger fortsatt prisfall

Låg aktivitet på bostadsmarknaden har gått hand i hand med fallande utlåning till hushåll, medan bankernas utlåning till fastighetsbolag snarare gått åt motsatt håll när finansieringen på kapitalmarknaden blivit både dyr och svåråtkomlig. Bankerna bedöms dock bli mer avvaktande till att öka utlåningen till fastighetssektorn under 2023 och pressen på bolagen att minska sin skuldsättning fortsätter att vara hård.

”För byggbolag gör lägre bostadspriser, högre räntor och materialkostnader att bostadsbyggandet bromsar in på ett sätt vi inte sett sedan 90-talskrisen,” enligt Christina Nyman.

Molnen hopar sig och utsikterna är osäkra. Bankoro har nyligen kommit i fokus i spåren av snabbt stigande räntor senaste året. Risk för spridningseffekter till systemviktiga banker och en bredare kreditåtstramning har föranlett USA:s myndigheter att snabbt agera genom att bland annat garantera alla insättningar. På räntemarknaderna har förväntningarna på kommande räntehöjningar kommit ner, både i USA, Euroområdet och Sverige. Men det är snabba kast och en svår balansgång för centralbankerna. Dels visar inflationssignalerna på obehagligt hög inflation som ännu inte har toppat, dels kan det finnas risker för den finansiella stabiliteten.

”Vi ser inga tendenser till att den svenska inflationen är på väg ner, snarare tvärtom, och i nuläget tror vi det väger tyngre för Riksbanken än risken för finansiell instabilitet,” enligt Christina Nyman. Prognosen är därför att Riksbanken, trots den finansiella oron, kommer höja räntan med 0,75 respektive 0,5 procentenheter i april och juni, upp till 4,25 procent. Osäkerheten kring inflations- och ränteutsikterna är dock stora.

Ny era för bostadspriser när hushållen pressas av ökade lånekostnader

Bostadsprisfallet har bromsat upp men bedöms få förnyad kraft när bostadsräntorna fortsätter upp under våren.

”Bostadspriserna faller med totalt 20 procent jämfört med toppen i februari i fjol och ökar sedan endast svagt då hushållens betalningsförmåga förblir pressad,” säger Christina Nyman.

Bolånekalkylen stramas åt av högre inflation och höjda kalkylräntor och begränsar låneutrymmet för nya bolånetagare.

“För att en familj med två vuxna med medianlön och två barn ska få samma överskott i kalkylen 2023 som i fjol behöver lånebeloppet krympa med cirka 14 procent,” säger Christina Nyman.

Majoriteten av bolånen löper till rörlig ränta och två tredjedelar av bolånen får omförhandlad ränta inom ett år, vilket betyder att genomslaget till hushållens ekonomi från Riksbankens höjningar är snabbt.

”Givet vår prognos på Riksbankens policyränta kan bankernas rörliga snitträntor på bolån stiga över 5 procent under året, för att sedan falla tillbaka något,” säger Christina Nyman.

Tiden tickar allt snabbare för fastighetsbolagen

Efterfrågan på kommersiella lokaler försvagas något framöver när konjunkturen viker och arbetslösheten stiger. Bedömningen är att fastighetsvärden i genomsnitt kommer falla med cirka 15 procent. Detta trots att hyresintäkterna ökar snabbare än vanligt i spåren av det stigande kostnadstrycket. Istället är det ränteuppgången som förblir den dominerande faktorn för fastighetsbolagen. Högre räntor fortsätter att pressa bolagens räntetäckning och kreditbetyg och nu är den största risken ett utdraget förlopp.

”Ett genomsnittligt börsnoterat fastighetsbolag kan tappa både ett och två steg i kreditbetyg i år och nästa år,” enligt Christina Nyman.

Det är tveksamt om obligationsmarknaden kommer att återkomma som viktig finansieringskälla för bolag med kreditbetyg inom BBB och sämre under 2023. Och fallande fastighetsvärden, ökad belåningsgrad och framförallt försämrad räntetäckning tros leda till minskad aptit hos bankerna.

”Vi ser inte några direkta tecken på att bankerna blivit mer restriktiva med det är sannolikt att den bilden kommer att ändras under 2023 i takt med att bolagens nyckeltal försämras,” enligt Christina Nyman.

Ingen ljusning för byggandet – men det våras för biologisk mångfald

Inom byggsektorn rapporteras det nu om svårigheter att få ihop byggkalkylen och ett avvaktande läge med få byggstarter. Stigande byggkostnader, högre finansieringskostnader och sjunkande priser på bostäder gör det mindre lönsamt att bygga nytt. Försäljningen av småhustomter har bromsat in kraftigt.

“Vi ser framför oss fallande markpriser, i första hand för villor, och lägre byggmaterialpriser men det hindrar inte ett kraftigt ras i bostadsbyggandet,” säger Christina Nyman.

Kraftig migration, bostadspolitik och kommunernas markanvisning har stimulerat byggandet av flerbostadshus i synnerhet och bidragit till minskad andel småhusägare. Brist på byggbar mark i attraktiva lägen har bidragit till att småhusbyggandet i storstadsområden inte ökat i paritet med det i övriga landet.

“Vår bedömning är att det fortfarande finns ett stort behov av byggande av bostäder i storstadsområdena. Svag befolkningstillväxt kommande år är dock en faktor som begränsar byggbehovet,” säger Christina Nyman.

Minskad markanvändning kan dock vara positivt för biologisk mångfald, ett tema som seglat upp på senare tid och för vilket kraven på bygg- och fastighetssektorn ser ut att öka framöver. För att minska byggsektorns och boendets klimatpåverkan och främja biologisk mångfald är det generellt mer resurseffektivt att bygga flerbostadshus, eftersom de både kräver mindre markanvändning och byggmaterial.

”Vi väntar oss att bolag inom sektorn kommer att granskas allt mer på temat biologisk mångfald, både regulatoriskt samt från ett finansierings- och investeringsperspektiv,” säger Christina Nyman.