Nyanserna gör skillnad
Ett år tog det att gå från start till mål med Willhem, det bostadsbolag som Första AP-Fonden äger sedan några månader tillbaka och där Mikael Granath är VD, men även en av idégivarna.
– Det var inte någon uttalad ambition eller plan som jag hade, utan det ena ledde till det andra, säger Mikael Granath.
Det var hösten 2009 och han hade slutat på Din Bostad efter sammanslagningen med Balder, en tre år lång resa på börsen var till ända och han funderade på vad han skulle göra.
– Jag tog mig verkligen en funderare och att jag skulle fortsätta med fastigheter var inte någon självklarhet.
Det fanns flera olika vägar som lockade och han sonderade möjligheterna. Men telefonsamtalen från känningar i fastighets- branschen fortsatte och blev ganska många.
– Det gick av bara farten, folk ringde och ville ha råd, testa idéer.
Plötsligt satt Granath och läste en rapport om bostadsfastigheter som långsiktig inves- tering och kände att här fanns mer att göra.
Att han hamnade i fastighetsbranschen beror från början på tillfälligheter och att specialiseringen skulle bli bostadsfastigheter fanns inte i hans vildaste fantasi. Med en ekonomexamen i bagaget hade Mikael Granath satsat på en karriär inom finanssektorn och avverkat en handfull jobb på olika finansbolag som Volvofinans, Bonnier & Bonnier Finans, Industrifinans med flera när han mer eller mindre av en slump blev rekryterad till ett bygg- och fastighetsbolag, Kullenbergs. Det var ett välkänt byggföretag främst i Göteborgsregionen och den välkände fastighetsprofilen Hans Eliasson hade tagit över kontrollen något år tidigare.
Granath fick jobbet som VD för ett av dotterbolagen, det med inriktning på utvecklingsprojekt i Göteborgstrakten.
– Mina år på Kullenbergs blev en mycket komprimerad och lärorik resa, den inrymde så mycket från uppgång till fall.
Kullenbergs satsade hårt på egen projektutveckling i kombination med en egen entreprenadrörelse. Det var dynamiskt men när fastighetsmarknaden och hela den svenska ekonomin vände nedåt i början av 90-talet blev det tufft. Under ett par års tid kämpade man för att klara verksamheten, men under 1992 slängde man in handskarna – konkursen var ett faktum.
– Jag hade arbetat stenhårt för att vi skulle ro iland situationen och när det sedan ändå sprack kändes det tufft, jag var helt utarbetad.
Det dröjde nästan ett helt år till Mikael Granath åter tog ett jobb. Det var åter fastighetsbranschen som kallade, eller snarare kanske ett mellanting. Han blev tillfrågad om han var intresserad av att arbeta inom Securumkoncernen, den från Nordbanken avskilda verksamheten med nödlidande tillgångar.
– Aldrig i livet, svarade jag. Det påminde mig för mycket om de sista åren på Kullen- bergs och det bolagets kamp för överlevnad.
Men motvilligt drogs han tillbaka mot fastighetstillgångar igen. Den som överty- gade honom var Lars-Erik Jansson, som senare blev VD för Castellum.
– Den strategi och metodik han målade upp för mig var trovärdig och väckte mitt intresse. Det fanns en klar idé om struktur och det fanns resurser.
På så vis blev Mikael Granath VD för Hedefors Bygg, ett bolag i västra Sverige med spretigt fastighetsbestånd och mycket höga vakanser. Det gällde att ta hand om husen och de hyresgäster som trots allt fanns kvar och samtidigt utvärdera och sälja av sådant som långsiktigt inte skulle ge mervärden för bolaget. Ungefär samtidigt som den nybildade Castellumkoncernen gick mot börsen fick Mikael Granath en förfrå- gan från ett oväntat håll.
I Halmstad skulle det allmännyttiga bostadsbolaget rekrytera ny VD och Granath var en av de kandidater som kommit på tal.
– Jag blev väldigt förvånad, bostäder hade jag inte sysslat med alls och tackade därför först nej.
Men man undrade om han trots allt inte kunde komma och besöka företaget och skaffa sig en uppfattning om arbetet. Det visade sig att företaget var inne i en föränd- ringsfas, en del var redan genomfört, och en ny VD skulle få nödvändigt manövreringsutrymme. Granath gillade det han såg och tänkte om. Under fem år, 1996 till slutet av 2000, var han VD på Halmstad Fastighets AB och de ser han som mycket lärorika.
–Jag lärde mig komplexiteten i bostadsförvaltning och spelreglerna för allmännyttiga bostadsföretag. Sedan dess har jag mycket stor respekt för den typen av bolag.
Men utvecklingen av bolaget hade givna begränsningar, om inte annat geografiska, så han började känna sig lite mätt när en förfrågan ännu en gång kom från ett oväntat håll, från Norge. Norska investerare hade under 1999 köpt in sig med 70 procent i familjeföretaget Graflunds i Eskilstuna. En efterträdare behövdes nu för den familjemedlem som skulle sluta som VD.
–Jag åkte till Oslo för att träffa en ägarrepresentant och blev ganska ställd av miljön, där väggarna andades finans och shipping och nu hade de gått in i fastigheter i Sverige. De måste ha sett något som inte jag sett, tänkte jag när jag åkte hem för att fundera på jobbet.
Mikael Granath insåg att vad norrmännen sett betydligt tidigare än många svenskar var en ort på lagom avstånd från Stockholm där en investering i bostäder både var hyfsat sä- ker och med potential för god avkastning. Men ett krav hade Granath och det var att investerarna skulle köpa ut familjen Graflunds 30 procent av aktierna i bolaget, och så skedde också innan han tillträdde i början av 2001. I strategin för bolaget fanns både en fort- satt expansion i Mälardalen och möjligen en börsnotering.
–Det var ett jätteroligt jobb och vi lyckades förbättra lönsamheten rejält och även påbörja en expansion men under 2004 hade Acta fått upp sin affärsmodell och lade ett bud på bolaget som våra norska ägare tackade ja till, säger Granath.
Spännande var det också att det stod i köpeavtalet att Mikael Granath skulle kvar- stå som VD för Graflunds, ett villkor som ställts av köparna och skrivits in utan att han var tillfrågad. Nu blev det inte någon tillspetsad situation utan han fortsatte i ytterligare ett och ett halvt år tills han blev erbjuden jobbet som VD för Din Bostad.
I efterhand går det att se att tajmingen med det jobbet inte var helt perfekt, åtmins- tone inte för att bli firad för en succéartad kursutveckling.
–Det var en intressant upplevelse men den innebar lite mer administration än nor- malt och lite mer kontakt med media än vad som annars gäller för liknande onoterade bolag.
Att det blev en något besvärlig resa sticker han inte under stol med. Beståndet var gan- ska splittrat och inköpt under kort tid och belåningen var relativt hög. När finanskrisen kom var handlingsfriheten begränsad. En sammanslagning av Din Bostad med Balder blev lösningen och samtidigt slutet på Granaths tid som börs-VD.
–För att vara på börsen tycker jag det krävs en stor volym och dessutom är det bra om det finns en aktiv ägare i bolaget, ungefär som Balder nu blivit, säger Granath.
Efter några månaders ledighet utkristalliserades sedan en idé om att satsa på bostadsinvesteringar med institutionellt kapital i botten. En projektgrupp bildades tillsammans med Pangea och ABG för att driva idéen. Tidigt lades det fast att det skulle ske i bolagsform där långsiktighet och en seriös approach till underhållsfrågor var helt nödvändiga. Det var ett strukturerat arbete utifrån de grundläggande idéerna och det gällde nu att skaffa lämplig finansiering samt identifiera möjliga bostadsbestånd och ägare.
– Vi hade väldigt många saker som vi arbe- tade parallellt med under lång tid. Däremot döpte vi bolaget till Willhem väldigt tidigt, redan i inledningsskedet av projektet.
Att sätta upp ett bolag med ett stort bestånd redan initialt är inte helt okom- plicerat. Mycket av bostadsbeståndet i Sverige finns på fasta händer, hos andra långsiktiga investerare. Eller så finns det spritt på väldigt många aktörer och då blir det en lång startsträcka. Redan inled- ningsvis var de av Acta skapade bostadsfonderna i fokus.
– Första AP-fonden fanns med redan tidigt i processen samtidigt som det fanns en idé om att fler investerare skulle dela på ägandet, men i oktober bestämde de sig för att ta hela investeringen själva.
Projektet gick i mål strax före jul. På knappt ett år hade man därmed gått från idé till ett nytt stort bostadsbolag, med Mikael Granath vid rodret som VD. All nödvändig ”infrastruktur” i Willhem var förberedd och större delen av den blivande ledningsgruppen rekryterad.
Hur mycket ska Willhem växa?
– Den första portföljen som förvärvats utgör en bra grund för expansion. Det finns en tydlig ambition att företaget ska växa, men tempot är inte förutbestämt. Vi måste känna att vi kan hantera, ta ansvar, för de fastigheter vi förvärvar.
Är det här fastigheter där hyresgäster flyttar runt hela tiden?
– Det där varierar mellan områdena och det är inte alltid som det man tror stäm- mer med verkligheten har jag lärt mig. Ett slitet miljonprogramsområde kan ha mycket låg hyresgästomsättning medan flyttbilar ständigt cirkulerar i ett snyggt område från 90-talet. Det är karaktär, marknadsnyanser, hyresnivåer och annat som spelar in. Att lära sig förutsättningarna för de olika områdena är mycket viktigt för att göra bra affärer.
Ska ni förvalta själva?
– Nu bygger vi lokala organisationer på sju orter och vi kommer att ha egen personal så långt det är möjligt. De kommer att jobba med flera olika mål, ned till driftnettonivå. Genom att ha tydliga mål och krav samt sätta in rätt stöd är jag övertygad om att vi får till en bra förvaltning såväl för oss som för våra hyresgäster.
Nu kommer du att jobba från hemma- plan, Göteborg.
– Ja, det stämmer. Men det blir nog en hel del resande ändå även i det här jobbet. Vi kommer att ha ett sedvanligt huvudkontor för ekonomi och administration men också ha kapacitet för affärsutveckling och mer långsiktiga fastighetsfrågor. Det är svårt att hinna med sådant i den dagliga verksamheten. Jag tror att ett viktigt fokus kommer att bli underhållet av fastigheterna.
Omedelbart när Willhemförvärvet blev känt uppstod frågor kring rådgivarnas arvodering, vad gällde egentligen?
– De frågorna som uppstod byggde på felaktiga antaganden beträffande arvodesstrukturen. Den struktur som avtalades såg helt annorlunda ut och resulterade i helt andra, lägre, belopp än de som antogs gälla och som låg till grund för frågorna.
Vilken skillnad ser du på uppdraget som VD för ett börsbolag och motsvarande arbete på Willhem?
– Är man på börsen berörs man av ett särskilt regelverk som är omfattande och som påverkar VD-uppdraget och bolagets övriga administration. Eftersom du är ”sekund- värderad” på börsen så ökar risken för kortsiktigt agerande.
