Flera år av byggarbete vid Slussen. Foto: Jenny Simonson

Gondolen fick rätt till stort miljonbelopp

Ett rättsligt mål gav framgång för restaurang Gondolens ägare. Experter vid advokatfirman Foyen reder ut förutsättningarna för hyresgäster att få ersättning av andra än sin hyresvärd i samband med större ombyggnationer.

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden 2/2022.)

Förhållandet att en hyres­gäst kan ha möjlighet att få ersättning från sin hyresvärd i samband med ombyggnationer torde vara välbekant. Det är dock inte lika känt att en hyresgäst kan ha möjlighet att kräva ersättning från andra än dess hyresvärd enligt andra regelverk. Efter flera års processande dömer nu Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) Stockholms stad att betala drygt 18 500 000 kronor till Gondolen på grund av störningar från Slussenprojektet.

Bakgrund
I september år 2013 vann detaljplan Slussen laga kraf,t och vid årsskiftet 2015/2016 påbörjades arbetet med att genomföra Projekt Slussen. Projektet beräknades pågå till år 2025 med syftet att modernisera stadsrummet kring Slussen men också för att säkra regleringen av vattennivåerna i Mälaren.

Gondolen har sedan år 1994 bedrivit restaurangverksamhet i lokaler i direkt anslutning till Slussen. Som en del av ombyggnationen av Slussen stängdes vägen framför Gondolens entré av, och i samband med detta märktes en markant minskning av verksamhetens resultat. Restaurangen framställde därför skadeståndsanspråk mot Stockholms stad som bedrev den störande verksamheten.

Krögaren Anna Lallerstedt driver Gondolen som hon tagit över från sin far Erik Lallerstedt. Nu har staden dock överklagat domen i MÖD till HD.

Skadan
Miljöbalken innehåller regler som ger rätt till skadestånd om en verksamhet på en fastighet orsakar skada i sin omgivning. För det fall störningen inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden är ansvaret strikt, det vill säga den som bedriver eller låter bedriva den skadegörande handlingen får svara för skadan även i de fall skadan inte uppkommit genom uppsåt eller vårdslöshet. Även ren förmögenhetsskada, som Gondolen krävde ersättning för, ersätts enligt dessa regler så länge som skadan är av någon betydelse.

MÖD instämde i sin helhet i mark- och miljödomstolens domskäl. Domstolarna tog fasta på att avspärrningar och vägarbete hindrat Gondolens kunder att ta sig till restaurangentrén med bil. Högsta domstolen har i ett tidigare fall (NJA 1996 s. 364) uttalat att störningar i miljöbalkens mening förelåg då gatuarbeten lett till avspärrningar som försvårat tillträde till en affärslokal. Därutöver ansågs det buller och de skakningar som Projekt Slussen gett upphov till som en störning i miljöbalkens mening (men inte den förfulning av landskapsbilden som Gondolen också åberopat). Genom att jämföra Gondolens omsättning och marginal före störningarna med omsättning och marginal under störningarna, konstaterade domstolarna att skadan uppgick till 18 570 000 kronor.

Rättsfallet illustrerar ett inte helt ovanligt problem för fastighetsägare och verksamhetsutövare i främst stadsmiljö.

Orsakssambandet
I miljöskademål finns en regel om bevislättnad för orsakssambandet mellan störningen och skadan. En skada ska anses ha orsakats genom en störning om det med beaktande av alla relevanta omständigheter föreligger övervägande sannolikhet för ett sådant orsakssamband. Beviskravet är alltså lägre vid denna typ av skador än i skadeståndsmål i allmänhet.

I Gondolens fall konstaterade domstolarna att tidskorrelationen mellan skadan och störningarna var perfekt, att McDonalds

Slussen med samma geografiska läge vid samma tid uppvisade minskad omsättning, att kontinuerliga investeringar i lokal och inredning gjorts och att Gondolens betyg för mat och service i till exempel White Guide och Tripadvisor inte försämrats under dessa år. Inga alternativa orsaker kunde ge en bättre förklaring än att skadan orsakats av störningarna från arbetet.

Orts- eller allmänvanligt?
Domstolarna tog därefter ställning till om de störningar Projekt Slussen gett upphov till kunde anses orts- eller allmänvanliga. De konstaterade att det i stadsmiljöer kontinuerligt sker byggnads- och underhållsarbeten som under kortare eller längre perioder ger upphov till störningar. Då dessa arbeten pågår är det oundvikligt att framkomlighet på gator och trottoarer begränsas.

Ett projekts ortsvanlighet bedöms dock utifrån ett mer begränsat område än till exempel Stockholms stad eller Storstockholm i allmänhet.

I detta fall begränsades bedömningen till Stockholms innerstad. De jämförbara projekt kommunen hänvisat till avsåg byggande av tunnlar.

Tunnelprojekt är typiskt sett knutna till mindre områden där först tunnelöppningen skapas och sedan vid framdrivandet av tunnelfronten då tunneln anläggs. Under en tid utsätts omgivningen för störningar på grund av sprängningar och buller från lastbilstrafik. Detta sker på flera platser utmed tunnelsträckningen under en begränsad tid, ofta några månader.

Jämförelsevis har Projekt Slussen en genomförandetid om cirka tio år där en omfattande förändring av stadsmiljön ska göras, något som historiskt sett har skett vart hundrade år. Arbetena utfördes också över jord och på en och samma plats under längre delar av projekttiden. Domstolarna ansåg därför att störningarna inte var vanliga på platsen eller på annan plats under jämförliga förhållanden.

Bör störningarna tålas?
För att ha rätt till skadestånd ska skadan slutligen vara av sådan art att den inte skäligen bör tålas. Vid denna bedömning görs en relativt fri skälighetsbedömning med hänsyn till olika faktorer, såsom störningens art, om störningen har gått att förutse, hur stor skadan är, om den skadelidande är särskilt störningskänslig och om den skadelidande är en privatperson eller ett företag. Vidare tas hänsyn till om den störande verksamheten är samhällsnyttig, vilket kan leda till att den skadelidande behöver tåla något mer än i andra fall.

Kommunen hade på flera sätt försökt minimera den negativa effekten och eventuell skada som projektet skulle ge upphov till under byggtiden. Tillfälliga gångbroar hade byggts för att göra det möjligt att ta sig fram till verksamheter i området. Att kommunen gjort betydande ansträngningar för att minimera de negativa effekterna innebar dock inte att Gondolen behövde tåla de störningar som faktiskt uppstått och den skada som de orsakat. Inte heller att området efter ombyggnationen blir en attraktiv mötesplats innebar att störningarna borde tålas.

Avstängningar och rivning av vägar i anslutning till Gondolen innebar att gäster inte längre kunde hämtas eller lämnas med bil vid restaurangens huvudentré. Gäster som förväntade sig att kunna resa på detta sätt, en målgrupp av stor ekonomisk betydelse, uteblev. Domstolarna ansåg att resmönstret hos en betydande del av Gondolens gäster bidragit till att störningarna fått en så kännbar effekt för bolaget.

Att ombyggnationen länge diskuterats innebar inte att Gondolen borde ha förutsett störningarna och tagit en risk då de etablerade sig vid Slussen år 1994. Först när detaljplanen vann laga kraft år 2013 blev det möjligt att i någon mån förutse de störningar projektet kunde ge upphov till.

Sammanfattning
Rättsfallet illustrerar ett inte helt ovanligt problem för fastighetsägare och verksamhetsutövare i främst stadsmiljö, det vill säga att omsättningen minskar eller helt bortfaller på grund av byggnadsprojekt i dess närhet. Mark- och miljödomstolens domskäl är ovanligt fylliga och ger en bra bild av hur domstolen har resonerat i de olika delfrågorna. Rättsfallet bekräftar tidigare praxis på så sätt att det finns en rätt till skadestånd vid byggnationer i omgivningen som leder till intäktsbortfall, men det måste vara fråga om omfattande byggnationer som pågår under lång tid och med relativt betydande ekonomiska verkningar för den skadelidande. I sådana fall kan de ersättas även med beaktande av att den verksamhet som gett upphov till störningarna är samhällsnyttig. För det fall den störande verksamheten inte är att betrakta som samhällsnyttig är sannolikt tröskeln för att få ersättning något lägre.

Fler Nyheter från förstasidan

Miljonsmäll efter rekordaffär på Kungsholmen

Säljaren kan tappa nästan 200 miljoner kronor. FV berättar vad som hänt.

Flippin’ Burgerskrögare gör kedja

Vill starta fem till tio nya restauranger.

Juryn: Årets bästa uthyrning

Läs juryns val när de tre bästa uthyrningarna 2022 koras.

Vd lämnar börsbolag omedelbart

Nyligen tvingats till stora förändringar.

NCC: ”2022 har varit mer utmanande än väntat”

Tomas Carlsson om kontorsmarknaden: ”Vi kommer att sälja projekt först när vi upplever att marknadsnivån är acceptabel.”

Statens hyra för EU-mötet

Hyr hel hotell- och mötesanläggning. FV berättar om hyreskontrakten för mässan och för hotellet.

Köper nära Norr Mälarstrand

Utökar beståndet inom tullarna i Stockholm.

Hyr ut 3.600 kvm i Hagastaden

FV berättar vilka som tappar hyresgäster.

Stor bostadsutvecklare lägger större varsel

FV berättar om ännu ett bolag som tvingas agera på den förändrade marknaden.

Skanska gör stort förvärv

Stor tomt om nästan 40.000 kvm i attraktivt läge.

Hackspett stoppar 130 bostäder i Söderort

Bostadsbolag tvingas lägga stort projekt i papperskorgen.

Juryns val: Bästa transaktionskonsult

Juryn har utsett fem ledande mäklare som gått till final.

Juryns val: Fem i final om Årets lokalkonsult

Läs om vilka fem som är nominerade.

Skanska hyr ut 2.500 kvm

Uthyrningsgraden når 75 procent.

Tillbaka till förstasidan