”Mängden av satsningar gör området jätteintressant”

Under torsdagen var det dags för fjärde upplagan av Fastighetsdagen Örebro – som i år ägde rum på självaste slottet! Första talare upp på scenen var landshövding Lena Rådström Baastad, som var på hemmaplan på alla sätt – hon både bor och jobbar på Örebro slott.

– Det har under de senaste åren varit stark tillväxt inom lager och logistik samt inom försvarsindustrin. Vårt läge är en stark konkurrenskraft. Vi har även en stark järnvägsknut. Nu hoppas vi även att projektet Oslo-Sthlm 2.55 kommer att förverkligas, att knyta ihop Oslo och Stockholm – med vad det kommer att innebära i tillväxtmöjligheter för vår region.

– Den viktigaste frågan för vår utveckling tidigare var när högskolan blev universitet. Det har bidragit till jättemånga synergieffekter. Life science-sektorn är nu i framkant. Flest nya jobb skapas nu i nya småföretag. Vi ska jobba vidare på det vi är duktiga inom, sa Lena Rådström Baastad.

Maria Wallin Fredholm, makroekonom Swedbank tog vid runt halv tio och redogjorde för läget i den svenska ekonomin. Samtidigt som det finns stora utmaningar, så tog hon ändå avstamp i det positiva.

– Trots turbulens och osäkerhet så har den globala ekonomin utvecklats ganska bra, vi har reviderat upp våra prognoser för BNP-tillväxten för flera stora länder, säger hon.

Samtidigt så betonade hon också de orosmoln som finns i dag. En skuldsatt värld med långräntor som har stigit bland annat och höga oljepriser. Värmeböljor och skogsbränder nere i Europa påverkar också ekonomin negativt.

Swedbank räknar med att Federal Reserve, den amerikanska centralbanken, ligger still på sin styrränta till nästa år då räntan sänks, medan både ECB, den europeiska centralbanken, och den svenska Riksbanken kommer att höja räntan successivt.

– Riksbanken kommer att höja räntan två gånger, nu första gången i november och andra gången under 2027, enligt Swedbanks prognos. Riksbanken kommer förmodligen att flagga för detta redan i september, säger Wallin Fredholm.

Därefter var det dags för en fyrklöver av näringslivschefer som pratade om vilka möjligheter det finns i respektive kommun och i regionen.

Martina Björck, näringslivsansvarig Lindesberg kommun:
– Vi är en liten kommun till befolkning på en stor yta. Vi försöker locka nya industrier, men svårt att veta hur mycket pengar vi vågar pumpa in i ett område innan vi har en klar etablering. Vi har även vår Frövi/Billerud…

Pia Norstedt, näringslivsdirektör, Örebro kommun:
– Vi har mycket förfrågningar, många är redo att trycka på knappen. Det är många som vill vara här och utvecklas här. Försvarsindustrins tillväxt i regionen gynnar förstås även Örebro, företag öppnar kontor här och anställda väljer att bo här. Vi har även många förfrågningar från diverse myndigheter som behöver expandera.

Hanna Jonasson, näringslivschef Kumla kommun
– I Kumla har man alltid varit duktiga på att investera även när konjunkturen varit svagare, så har det varit även nu. Det är jag lite stolt över. Det har gått bra för oss i företagsrankingen, vi har rusat där. Flera småföretag skulle kanske kunna ställa om för att bli underleverantörer till försvarsindustrin.

Anna Waern, näringslivschef, Karlskoga kommun
– Vi har en enorm investeringstakt och har haft det i flera år – men allt är inte försvarsindustrin. Ibland känns det orimligt att Karlskogas investeringar ska bäras av invånarna – när det handlar om investeringar för hela Sverige och kanske Europa.

Efter förmiddagsfikat så steg tre paneldeltagare upp på scenen för att prata om konsumtionsmönster, trygghetsfrågor och hur människors beteenden utvecklas.

Polisområdeschefen Lars Wirén inledde med att prata om otrygghet i Örebro. Nedskräpning, trafiken och inbrott är faktorer som bidrar till att samhället blir otryggt.

Han fick medhåll av Armina Iljasevic, vd Örebro City, som fyllde i att det är väldigt tydligt att människor kan känna sig otrygga dagen efter att en särskild incident har inträffat.

Samtalet kretsade också kring vad som krävs för att människor ska komma till handelsplatser. Brist på parkeringsplatser och att människor arbetar mer hemma än förut är några utmaningar för handeln.

–  Mötesplatsen ska kunna stå för den sociala kontakten. Om handeln kan vara en brygga mellan människor så kommer vi långt, sa Sofie Källgren, regional shopping center manager, Steen & Ström.

Affärsvolymen har ökat i Sverige. Svefa summerar 111 miljarder i fastighetstransaktioner under första halvåret, exklusive strukturaffärer, vilket är 40 procent mer än motsvarande period under första halvåret. Omsättningen drivs av börsbolagen och institutionerna, där den förstnämnda finns på både sälj- och köpsidan.

– Det är ingen bred återhämtning, utan det är en selektiv marknad, sa Katrin Wallensjö, affärschef Analys, Svefa Värdering & Analys.

Örebro län stod för 3,2 miljarder kronor av omsättningen under första halvåret där samhällsfastigheter stod för en stor del av omsättningen, inte minst affären mellan AP7 och Castellum.

Katrin Wallensjö konstaterade att fastighetsmarknaden och nyckeltalen där inte hunnit med den utveckling som ägt rum i försvarsindustrin, inte minst i Örebro län.

– Här händer det grejer, som skiljer sig från stora delar av övriga Sverige. Det finns speciella drivkrafter som inte har med den vanliga konjunkturen att göra. I Örebro län sker extremt mycket, inte bara försvarsindustrin, utan exempelvis kriminalvården expanderar. Mängden av satsningar gör området jätteintressant.

Därefter var det dags för tre större investerare att inta scenen. Annika Fridolf, Real Estate Investment AP7, Per Gawelin, vd Castellum Region Mitt och Carl-Johan Baatz, vice vd Örebrobostäder. De två förstnämnda gjorde för övrigt nyligen en större affär där Ap7 blev ägare till ett antal samhällsfastigheter i en miljardaffär, främst rättsfastigheter.

– Målet är att vi ska nå 25 miljarder i tillgångar inom fem år. Vi kommer att vara väldigt aktiva, och vi vill gärna in inom försvaret. Vi tycker att Örebro är en jätteintressant region, och vi gör gärna ytterligare affärer här. Örebro har varit framåtblickande på många sätt och det gillar vi, sa Annika Fridolf.

Per Gawelin, vars Castellum är en jätte i staden även efter försäljningen, öppnar för fler affärer med AP7. Han talade även om den höga vakansgraden för kontor som råder i Örebro, liksom nästan alla andra regionstäder och storstäderna.

– Det är ganska höga vakanser speciellt på kontor, vilket är ganska störigt. Men försvarsboomen kan även medföra att det blir för mycket nyproduktion av kontor, och så får det inte bli.

Han konstaterade även att en del av kontorslokalerna kan behöva omställning, kanske till bostäder. Men där behöver processerna skyndas på och kommunen behöver vara på tå.

Carl-Johan Baatz är i samma situation inom bostäder, vid dominanten Öbo. Även han talade om vakanser, vilket historiskt knappt funnits.

– Vi har 3 procent vakans, från noll i centrum till 7–8 procent i områden där vi gör stora investeringar.

Den förändrade befolkningsutvecklingen spökar. De tidigare demografiska prognoserna har slagit fel:

– Vi hade räknat med högre befolkningsutveckling. Tidigare hyrde vi ut snabbt utan att behöva anstränga oss så mycket. Nu behöver vi anstränga oss och slipa på våra erbjudanden. I bra lägen är det ganska lätt att hyra ut, men i svårare lägen överväger vi att tillfälligt rabattera, sa Baatz  och la till att han även tycker att det under en tid byggts för många likvärdiga produkter.

En duo från AK & DK Fastigheter tog plats på scen strax före lunch och berättade om deras nya restaurangsatsningar lagom till att åhörarnas magar kurrade. Det blir två nya krogar på Stortorget 13, en takrestaurang och ett brasserie i bottenvåningen i Castellums nya kontorshus som byggs nu.

–  Det ska vara folkliga krogar som ska locka en bred publik, sa David Kurt, vd AK & DK Fastigheter.

Vid sin sida hade han Mikael Warg, från samma företag. Han berättade några anekdoter från förr, om hur de två möttes första gången och började göra affärer ihop. Samtalet roade publiken som skrattade hjärtligt.

Läs om de två nya krogarna som öppnar till våren här.

Efter lunch var det dags för Jens Andersson, vd Episurf, som frågades ut till rubriken ”Tillväxt i racerfart – en nordisk opportunistisk tillväxtmaskin”. Bolaget har på kort tid tecknat förvärv för fastigheter värderade till nästan 7 miljarder kronor, varav ungefär hälften tillträtts. Det har talats om ett mål att nå 20 miljarder kronor. Det formella bolagsnamnet är Episurf Medical men efter beslut att sälja medicinbenet talar allt, enligt fv:s uppgifter, för att bolagsnamnet Episurf kommer att behållas för fastighetsverksamheten. Något styrelsebeslut för det finns dock ännu inte. Idag är det åtta personer som jobbar med det växande fastighetsbeståndet där Newsec har fått ett förvaltningsuppdrag. Det kortsiktiga målet:

–  Vi bör nå en portfölj på 10-12 miljarder för att nå en investmentgrade – då blir vi även mer intressanta på obligationsmarknaden.

Rent storleksmässigt konstaterade Jens Andersson att Örebro är en klockren stad för Episurf att göra fler affärer i.

– Det finns en intressant pipe, vi kollar på nya affärer i Örebro, Karlstad, i Stockholmsområdet och i Finland. Vi tittar på det mesta, men är skeptiska till kontor.

Hittills har flera av transaktionerna gått till på samma sätt:

– Vi har hittat investerare som tror på oss, i flera fall familjer som ägt fastigheterna i flera generationer, som sålt till oss, och som har tagit aktier som betalning.

Med bakom bolaget finns bland annat Ilija Batljan.

–Både jag och Ilija har båda gjort både bra och mindre bra saker. Vi har båda lärt oss mycket. Det uppskattas av många, inte minst av investerare utomlands, säger Andersson som tidigare varit finanschef vid större bolag i 14 år, bland annat vid Castellum.

Nästa ämne som avhandlades på seminariet var samverkan. Ett arbetssätt som ofta hyllas i dagens samhälle när offentliga, civila och privata aktörer går samman mot ett gemensamt mål. Men forskningen visar att det finns stora risker med att samverka. Ansvaret faller lätt mellan stolarna och viss frustration kan uppstå hos dem som ska jobba tillsammans till exempel.

– Man behöver inte samverka, det ska man göra när det är lämpligt! Jag menar inte att vi ska sluta att samverka helt, men vi är alldeles för naiva när vi tror att det alltid ska fungera, sa Nils Hertting, prefekt och professor i statsvetenskap vid Uppsala universitet som forskat just om samverkan.

Nils Hertting menar att man ska fundera på vad man vill uppnå innan man börjar att samverka. Man ska förhålla sig till samverkan kritiskt och fråga sig om det är lösningen på det aktuella problemet eller om det finns andra bättre arbetssätt.

Statsvetaren Stig-Björn Ljunggren berättade vad som väntar efter valet. Han utgår från att Magdalena Andersson blir ny statsminister.

– Det mest troliga är en socialdemokratisk regering, med flera långsiktiga överenskommelser i olika frågor exempelvis energifrågan.

Angående partierna till höger sa han:

– Det är inte bara en fråga om Tidögänget ska få fortsätta. Det är även en folkomröstning om Sverigedemokraterna ska få plats i regeringen.

I de senaste opinionsundersökningarna har Socialdemokraterna fallit tillbaka. Ljunggren konstaterade att partiet nu mobiliserar – och att mycket återstår.

– Vi har en stor grupp som inte bestämt sig, ungefär 20 procent. Många bestämmer sig på väg till vallokalen. Ofta röstar denna grupp som alla andra i snitt, men inte denna gång, tror jag.

Han är tveksam till Liberalernas fortsatta närvaro i riksdagen, han tror inte att partiet klarar sig kvar.

– I sista stund kommer 3 procent hoppa till andra partier.

Ljunggren tror att Ulf Kristersson kommer att lämna partiledarskapet om Tidögänget förlorar makten. Han är osäker på om Magdalena Andersson är redo att fortsätta leda ett parti i fortsatt opposition:

– Hon har ett jäkla humör.

Han återkom till begreppet ”Det linjära sammanbrottet” som han själv lanserat. Politik blir mer improvisation än ingenjörskonst. Det handlar också om att den gemensamma verkligheten fragmenteras. I Örebro debatteras Örebropartiets framgångar, där partiet fått upp mot 20 procent i gallupar som NA genomfört – och kan därmed även få en plats i riksdagen. Partiledaren Markus Allard är ett stort samtalsämne i staden. Det krykkar av valaffischer där det står ”Ut med packet – In med Allard”. Partiet utlovar även gratis parkering i hela kommunen och avgiftsfri tandvård i hela ländet.

– Han gör det med en ny teknik. De andra partisterna har inte varit med om det sättet tidigare. Det här är en svensk Donald Trump-variant. Vi tror att vi ska tro kommer tillbaka till Erlander och Bohman, vilket många verkar hoppas, men så blir det inte.

– jag tror inte han kommer in i riksdagen. Men ju mer det pratas …