Panel: ”Göteborgarna måste sluta vara rädda”
(summering från Fastighetsvärldens direktrapportering från seminariet Göteborgsmarknaden)
Sex år kvar till 400-årsjubileum. Det nya Göteborg håller på att formas, allt inför stadens jubileum 2021. Fastighetsvärldens fullsatta seminarium ”Göteborgsmarknaden”, som äger rum på Radisson Blu, bär underrubriken ”En region på offensiven”. Men allt är inte positivt i stan. Dagens GP toppas med rubriken: ”Omvärlden skrattar åt Göteborg”. Det är kommunstyrelsens ordförande Anneli Hulthén (S) som säger så efter de senaste turerna kring Västlänken.
I salen finns ett flertal investerare som i dagsläget inte äger fastigheter i Göteborg – men de är intresserade av marknaden för framtiden. Programmet är fullmatat.
Först ut på scenen var Anna Felländer, chefekonom Swedbank:
– Tillväxten tar fart framåt 2016. Speciellt exportmarknaden kommer att bidra på ett annat sätt än 2014 och 2015. Det finns en positiv arbetsmarknad men en tröghet i arbetslösheten.
Swedbank tror på en tillväxt på 2,9 procent 2016 jämfört med bankens prognos för 2015 som är 2,2 procent. Siffran för 2014 var 1,9 procent.
– Bostäder och infrastruktur är avgörande för svensk konkurrenskraft, avslutade Felländer.
Vill bygga mer på Heden
Kommunalrådet, Ulf Kamne (MP), ansvarig för stadsutveckling om framtiden för rikets andra stad:
– Vi jagar investerare för att komma igång att bygga och intresset är stort. Men vi ställer krav. Vi planerar för 5 miljoner kvadratmeter nya byggnader i centrala lägen, sade Kamne och konstaterade att den kritiserade kommunala handläggningen blivit bättre men att det fortfarande finns stora utrymmen för förbättringar.
– Från att ha varit en småstad så är vi numera en liten storstad, enligt EU-normer.
Dagens moderator Lennart Persson (SVT) bad därefter kommunalrådet att vara ”Ja” eller ”Nej” på några korta påståenden:
Höghus på Heden: JA
Bilfritt inom vallgrav: NEJ
Skärgårdsbåtar som avgår från city: JA
Tak över Gustaf Adolfs torg: NEJ
Öppna för fler kanaler: NJA, på sikt
Jättehus för att bygga ihop älven: JA, om det finns en investerare. Lycka till (skratt)
– Det är viktigt att behålla en del av Heden i dagens form, även om jag tycker att man ska bygga där. Det ska finnas plats för spontanidrott.
(texten fortsätter under bilden)
Därefter var det dags för en tung trio fastighetsinvesterare: Den lokala ”fastighetskungen” Erik Selin, VD Balder, samt Sven-Olof Johansson, VD Fastpartner, och Biljana Pehrsson, VD Kungsleden.
– Vi äger fastigheter för 2,1 miljarder kronor i Göteborg och vill gärna öka. Vi köpte nyligen i Högsbo och i eftermiddag ska jag ut och titta på fastigheter i Göteborg igen, säger Biljana Pehrsson vars Kungsleden nu äger cirka 100.000 kvm i Högsbo.
SOJ: ”Mitt livs sämsta fastighetsaffär”
Sven-Olof Johansson:
– Vi är en liten aktör i Göteborg numera. Vi äger för cirka 400 miljoner. Vi var stora i Göteborg i början av 90-talet när vi ägde bostäder i Linnéstaden. Men vi tvingades sälja till följd av finanskrisen. Det är nog min sämsta fastighetsaffär någonsin.
– Göteborg är en väldigt god två inom många sätt i Sverige. Vi håller ögonen öppna.
Erik Selin om skillnaderna mellan rikets båda stora städer på transaktionsmarknaden där huvudstadens andel är oerhört dominerande:
– Stockholms fastighetsmarknad har en annan ägarstruktur. I Göteborg är det många som samlar på hus och många säljer inte oavsett vad som betalas. I Stockholm finns med många som ser fastigheter som en alternativ ekonomisk investering, många som köper och säker med jämna mellanrum.
Sven-Olof Johansson:
– Vi måste öka eller sälja i Göteborg. Dagens volym är inte bra, och det är svårt att köpa. Vi bjöd på en fastighet nyligen som vi inte fick.
Biljana Pehrsson:
– Vi söker mycket kvadratmeter på ett och samma ställe. Det är bra både för oss ur ett förvaltningsperspektiv och för våra kunder. Högsbo är intressant för oss, liksom Mölndal, Gårda och Lindholmen. Vi fokuserar inte på CBD.
Sven-Olof Johansson konstaterade att Fastpartners fastigheter ligger precis i de områden där Kungsleden vill köpa, vilket fick publiken att skratta.
Selin: ”Vi satsar hårt på att bygga bostäder”
Erik Selin:
– Vi har de senaste 5–6 åren försökt köpa allt mer i CBD. Men det är bra att ha fastigheter i alla områden, men för uthyrningsarbetet är det bra att ha fastigheter även i ytterområdena. Men vi satsar även hårt på bostäder, och vi har stora byggplaner för bostäder i Göteborgsområdet.
Efter förmiddagens fikapaus var det dags för Hanna Areslätt och Martin Blixt från Älvstranden Utveckling att berätta om Frihamnen:
– Det handlar om att bygga samman staden och bygga bort barriärer när det gäller hela Älvstaden. Projektet ska beröra hela staden, det möter vattnet och ska bidra till att stärka kärnan. Vi ska bygga en tätare kärna där det ska vara lätt att röra sig, säger Hanna Areslätt.
– I vårt arbete har det varit viktigt att fokusera på visioner som är möjliga att genomföra. Det är viktiga tips som vi fått från andra städer som gjort liknande arbetet, till exempel Melbourne.
Martin Blixt konstaterade att samarbete är viktigt.
– I Älvstaden ska det byggas med 5 miljarder kvm BTA, alltså investeringar för 250 miljarder kronor, säger Blixt.
”En nyckel för att knyta ihop staden”
Hanna Areslätt fokuserade därefter på Frihamnen där åtta aktörer hittills fått markanvisningar.
– Det är en nyckel för att knyta ihop staden. Det handlar om ett område som är lika stort som city inom vallgravarna. Det är inte alls långt från centralstationen. Där ska vi dessutom byggas jubileumsparken och det är inte varje dag det byggs en ny stor park i Göteborg. Hur vi utformar just Frihamnen har stor betydelse för om vi ska lyckas med hela projektet.
– Vi hade 65 ansökningar om att få vara med att bygga i den första omgången i markanvisning. Det var helt fantastiskt och vi var överraskade över det rekordstora intresset. Vi var även väldigt glada över den höga kvalitén i många av förslagen.
(texten fortsätter under bilden)
Sista programpunkten inför lunchen var ”Mat och restauranger som vitaliserar staden”. Där medverkade Ulf Vagner, krögare Sjömagasinet, Alexandra Zazzi, kock och matskribent samt Jesper Örtengren som är ansvarig för butikslokaler vid fastighetsjätten Vasakronan. Vagner var den första i Göteborg att få en stjärna i Guide Michelin.
– Jag finns i ytterkant, i ett fantastiskt gammalt hus. Det blir en destination för sig, säger Ulf Vagner.
– Vi börjar få en upplevelseindustri. Det är många som reser till olika ställen för att äta. Det finns stor potential.
Zazzi: ”Skapar rörelse”
Jesper Örtengren konstaterade att fastighetsbranschen i stort har mycket att lära för att bli bättre värd för restauranger och ta del av de möjligheter som finns kvällstider.
– De senaste två åren har vi på Vasakronan på våra markander varit med att öppna 30 restauranger och kaféer. På några håll har det varit kämpigt – och vi lär oss mycket hela tiden.
– Restauranger bidrar till att skapa rörelse i områden även kvällstid, konstaterar Alexandra Zazzi.
– Jag tror på kluster, med många restauranger nära varandra och gärna i olika prisklasser.
Efter lunchen var det dags för tre temaspår – kontor, handel och bostäder. Direktrapporteringen sker från kontorsspåret där Anne Almlund Rosengren, chef för Catellas Göteborgskontor, att prata om transaktioner och hyresnivåer.
– Vi ser att det kommer att bli en utökad efterfrågan av internationella aktörer även på Göteborgs fastighetsmarknad. Tidigare har det internationella kapitalet legat lågt inom alla segemnt förutom inom handel. Men nu händer det något, säger Anne Almlund Rosengren.
Catella ser fantastiska tider
Catella bedömde transaktionsvolymen 2014 till 145 miljarder, varav 15 miljarder i Göteborg. Kontorssegmentet stod för 30 procent. Sedan 2009 har den utländska andelen varit riktigt låg, jämfört med 2005–2007.
Anne Almlund Rosengren konstaterade att vakansgraden på kontorsmarknaden är den lägst på 11 år, cirka 3 procent.
– Efterfrågan på kontor är helt otrolig. Det finns knappt flyttvakanser. Det ska byggas ungefär 60.000 kvm lokaler per år framöver och det kommer vi att fylla. Det är jag inte alls orolig för, men det kan förstås påverka hyresutvecklingen.
– Men till skillnad från Stockholm så faller inte hyrorna i samband med stor nyproduktion. Här ligger i stället hyrorna stilla för att sedan gå upp igen vid bra konjunktur och låg vakansgrad.
Hon slog fast att innerstaden kommer att behålla sin attraktivitet. Hon konstaterade även att Gårda/Stampen/Heden fått se kraftiga hyresökningar med några hundralappar på två–tre år, upp till 2.400–2.500 kr/kvm.
”Högsbo är inte så kul”
Hon hyllade även de kommande möjligheterna kring Järntorget. När hon pressas att peka ut ett svagt område säger hon:
– Kontor i Högsbo är inte så kul, om det inte är sammankopplat med annan verksamhet. Det är inget kontorsområde.
Därefter var det dags för två bolag som varit riktigt framgångsrika på uthyrningsfronten i Göteborg den senaste tiden. Eklandia representerades av VD Cecilia Fasth och NCC av regionchef Johanna Hulth Rentsch.
– Det är problem att vi inte får fram större kontorsvolymer. Vi har potentiella hyresgäster som vill hyra i till exempel Lindholmen, men vi har inget att erbjuda, säger Cecilia Fasth.
– Vi kan starta projekt utan att ha något uthyrt, fortsätter hon.
– Vi har ingen generell policy. Vi bedömer från fall till fall, säger Johanna Hulth Rentsch.
När temaspårets moderator Stefan Engberg
Centralenområdet, Lindholmen och Järntorget – samt kanske Gamlestaden, säger Cecila Fasth.
Järntorget, Centralen/Frihamnen och Mölndal, säger Johanna Hulth Rentsch
Båda var eniga när det gällde områden som förtjänade tummen ned: Härryda, Högsbo och Sisjön.
– Man ska finnas där det finns bra infrastruktur, konstaterar Cecila Fasth.
Spelboom fyller lokaler
Därefter handlade det om spelutvecklingsbranschen där det har skapats 550 nya arbetstillfällen och 25 nya bolag det senaste året. Inom denna växande näring är Västsverige i spets med duon Göteborg/Skövde. Ulrika Ahl, projektledare Gamepoint GBG vid Västsvenska Handelskammaren, drog förutsättningarna.
Det finns 170 spelföretag i Sverige, där Göteborg/Skövde står för 42 bolag och där Stockholm har 62.
– Men de siffrorna är nog egentligen gamla redan nu. Det förändras snabbt i vår region. Det händer mycket. Potentialen för branschen är enorm. Skövde är en stark hub sedan tio år där det finns ett bra samarbetet mellan näringsliv och högskola. I Göteborg ser det lite annorlunda ut med en lite längre historia. Till exempel har ju Dice bildats här, säger Ulrika Ahl.
Kollegan Sandra Zätterström, stadsutvecklare vid Västsvenska Handelskammaren berättade om geografiska lokaltrender. Hon slog fast att bilen är lite viktigare än kollektivtrafiken i Göteborg när det gäller företags lokalisering (i Stockholm har kollektivtrafiken sedan längre kraftigt tagit över).
– Bilen är viktig, inte minst för affärsresor. Mindre när det gäller pendling. Men vi ser även en tydlig trend att fler vill cykla.
Sist ut på kontorsspåret var Vasakronans regionchef Kristina Pettersson Post. Hon skulle gärna ha ett rejält projekt att sätta tänderna i.
Vasakronan redo bygga 20.000–30.000 kvm per år
– Vi skulle kunna utveckla 20.000–30.000 kvm per år, bara vi själva. Just nu är det en fantastisk tajming med höga hyror och låg vakans. Vi vill gärna utöka, men det saknas byggrätter.
– Vi kommer att få en hel del byggrätter i Gullbergsvass och vi hoppas även kunna bygga på en del fastigheter längs Fredsgatan, säger Kristina Pettersson Post.
Hon konstaterar att tidigare varsel inom fordonsindustrin bara marginellt påverkat kontorsmarknaden, utan istället slagit hårdare mot handelslokaler.
Kedjorna tar över och intar attraktiva lägen
Efter eftermiddagens fikapaus var det dags för två expansiva branscher att inta scenen. Det handlade om två branscher som intagit allt fler lokalytor under de senaste åren – och som blivit fastighetsbolagens bästa vän. Vi pratar om kafékedjorna och gymkedjorna. På scen fanns Mats Hörnell, Sverigechef Wayne’s Coffee och Daniel Waldemarsson, etableringschef Fitness 24 Seven.
– People attracts people, säger Daniel Waldemarsson om vilka lägen som är aktuella. Man går gärna dit och tränar där det finns andra personer och tränar.
– Samma för oss. Vi letar flöden, säger Mats Hörnell.
(texten fortsätter under bilden)
Dagens näst sista punkt var en paneldebatt med Frida Boisen, chefredaktör GT, Magnus Månsson, koncernchef Semrén + Månsson, Ola Serneke, VD Serneke och Johan Trouvé, VD Västsvenska Handelskammaren. Alltså fyra kreativa fritänkare, enligt moderator Lennart Perssons presentation.
Ibland känns det som att man är med i en hemsk thriller
– Det händer massa positivt i Göteborg nu. Det är härligt. Det finns idag så mycket tomma ytor i den här stan, och ibland känns det som att man är med i en hemsk thriller när man är ute och går i centrala områden. Det finns så mänga ställen att bygga på och det är härligt att det nu händer något, säger Frida Boisen.
– Det är bra att vi inom bygg- och fastighetsbranschen har målet att bli en miljonstad, men vi måste bli bättre på att kommunicera det. Annars kommer det att bli protester kring allt som sker som behövs för att få staden att växa. Då tappar man energin. Då kan det bli ett Detroit, säger Magnus Månsson.
Ola Serneke: För mycket rädsla
– Det andras mycket positivt i Göteborg. Man måste jobba gemensamt och det krävs att man tar beslut. Det känns som att det är ganska många politiker och tjänstemän som är rädda för att beslut av rädsla för att det kan bli fel, säger Ola Serneke.
– Jag håller med. Rädslan har hämmat staden i flera år. Nu börjar det hända saker. Vi måste även bli bättre på att tala om de positiva sakerna, säger Johan Trouvé.
(texten fortsätter under bilden)
Sist ut på det fullspäckade programmet, fortfarande verkar ingen ha gått hem,var bostadsminister Mehmet Kaplan (MP):
– Det är en fin möjlighet att få komma hit. Tack så mycket. Det är ni som sitter här som gör Göteborgsområdet till det som den är. För att Göteborg ska fungera så krävs det att det finns en fungerade bostadsmarknad och en väl fungerande stadsutveckling. Vi måste bidra med att skapa förutsättningar för det.
– Fokus ska ligga på att skapa hållbara bostäder och även bostäder som vanliga människor kan ha råd att bo i. Det är förstås en ekonomisk svårt ekvation. Till detta kommer att sker investeringar i infrastruktur. Det krävs att vi bygger i ett samhälle som inte föder utanförskap.
Ministern och spårvagnarna
– Vi kommer att satsa på incitament för att öka bostadsbyggandet. Det är speciellt viktigt för att se till att unga och studenter känner att framtiden tillhör även dem.
Ministern avslutade med att Göteborgarna ska vara rädd om sina spårvagnar.
– Det finns städer som drömmer om spårvagn, Malmö till exempel.
