Fokus på organisk tillväxt hos Sveafastigheter

Under måndagen presenterades ett noteringsprospekt som ger en tydligare bild av Sveafastigheter än de mer övergripande nyckeltal och Q2-rapporten som marknaden tidigare har fått nöja sig med. SBB har för avsikt att ny avyttra 44 procent av aktierna i Sveafastigheter, inklusive en övertilldelningsoption. Aktieägare i SBB per den 27 september kommer att ha förtur vid tilldelningen av aktier

Det blev samtidigt klart med prisintervallet för dem som ska teckna aktier i bolaget. Det ligger i spannet 39,5–45,5 kronor per aktie, vilket motsvarar 7,9-9,1 miljarder för hela bolaget. Det kan ställas i relation till det långsiktiga substansvärdet som bolaget angivit till cirka 15,9 mkr. Det rabatteras således starkt, och ligger väl därmed nära vad som för närvarande gäller många noterade bostadsbolag med spridda bestånd, bland annat SBB:s tidigare avknoppade Neobo. Även Klarabo som har ett ganska spritt bestånd och liknande idé vad gäller värdehöjande renoveringar handlas med betydande rabatt, dock inte så hög som Neobo och nu aktuella Sveafastigheter.

Vd Erik Hävermark tycker att bolaget har ett starkt bestånd och trycker på att beståndet till 94 procent finns i storstadsområdena, Mälardalen samt universitets- och högskolestäder.

Det är sant, men beskrivningen behöver kompletteras med lite mer info om spridningen på beståndet för en mer rättvisande bild. Börjar man snegla på Stockholmsbeståndet och finner Jordbro, Rinkeby och Skarpnäck ruckas lite av det, liksom av att den enda Göteborgsfastigheten ligger i Bergsjön. Även dessa fastigheter ger naturligtvis hyresintäkter, men ägande i de områdena ger en något annorlunda bild än den svepande beskrivningen storstadsregion.

Erik Hävermark, uthyrningsgrad i bolaget ligger på 94 procent, vad går att göra där?

–Jag tycker inte det är tillräckligt bra men är övertygad om att det nu kommer att ske en tydlig förbättring när vi nu är helt fokuserade på det bestånd vi har och där vi har ett väldigt starkt fokus på vår uthyrningsgrad.

–Tittar vi historiskt så har det här beståndet ingått i en stor koncern där det vid sidan om driften även fanns ett stort fokus på tillväxt genom förvärv. För en förvaltningsorganisation är det väldigt tidskrävande att ta emot förvärvade bostadsfastigheter och integrera dessa med det övriga beståndet.

Via prospektet framgår det tydligt att uthyrningsgraden är betydligt lägre i de fastigheter som ligger i de 6 procent av beståndet som inordnas under kategorin övrigt. Där är uthyrningsgraden så låg som 81 procent.

De 1,5 miljarder i värde som de ”lågpresterande” fastigheterna representerar är en tydlig del av bolaget som man rimligen kommer att försöka sälja. Att få till bra förvaltningsnetton där kan vara en mycket tuff uppgift. Men en tydlig satsning på det för att sedan kunna sälja är kanske vad man behöver göra.
Men köp och försäljning är något Hävermark är fåordig kring.

–Mitt uppdrag är att på lång sikt skapa mesta möjliga aktieägarvärde i kombination med att utveckla och förvalta attraktiva och trygga bostadsmiljöer där hyresgäster trivs. Vi har en väldigt stabil affärsplan med fokus på organisk tillväxt.

–Det är klart, tittar man på vår kapitalstruktur, med låg belåningsgrad och vart marknaden befinner sig nu och hur det ser ut för andra bostadsaktörer, så är det klart att det kan dyka upp möjligheter som vi vill titta på.

Men det Erik Hävermark vill framhäva mest är att bolaget nu kommer att kunna trimma sin organisation och se betydande förbättringar i de framtida driftnettona

–Vi tror väldigt mycket på det operationella fokuset. Att ta hand om våra befintliga hus med vår egna förvaltningsorganisation och att öka lönsamheten i det beståndet, i kombination med att addera nyproducerade hus ur vår utvecklingsportfölj.

–Att hålla det operationella fokuset är betydligt enklare om vi har en enkel och transparent struktur, Det har vi nu med egna helägda fastigheter, en enkel kapitalstruktur där bankfinansieringen står för merparten samt en tydlighet i ägandet med endast ett aktieslag.

Erik Hävermark lyfter fram, att bolaget har en egen projektorganisation och utöver att planera för ren nyproduktion så driver den även planer för renoveringar och ombyggnader av de befintliga fastigheterna. Det är här en stor del av ökad lönsamhet och substansuppbyggnad ska komma. De närmaste fem åren har man som mål att byggstarta 600-800 per år, erhålla markanvisningar om minst 800 lägenheter per år samt att under perioden renovera minst 2.000 lägenheter.

Den nyproduktion man planerar för kommer nästan helt att ske i Stockholm och Mälardalsregionen. Projektportföljen innehåller över 7.000 möjliga bostäder, allt är dock inte inom färdiga detaljplaner.

Sveafastigheter har som många andra bostadsbolag haft flera år med vikande fastighetsvärden. Nu börjar avkastningskraven i värderingarna stanna upp, kanske stabilisera sig. Många tror och hoppas att de inom kort kommer sjunka något igen. Med hyresöverenskommelser på 4-5 procent för det närmaste året så börjar läget ljusna igen.

Kan Hävermark få till den effektiva förvaltningen och samtidigt lyckas med nyproduktion och renoveringar enligt de mål man har så finns det goda förutsättningar för både ökande driftnetton och fin substanstillväxt i framtiden.

Men först ska nog bolaget infria de marknadsvärden som bolagets fastigheter åsatts. Aktiemarknadens uppfattning tycks inte helt ligga i linje med de värderingar som ligger till grund för prospektet.