Finansinspektionen (FI) har publicerat en 30-sidig rapport om risker inom fastighetssektorn, med bäring på svenska banker och den finansiella stabiliteten.

FI bedömer att den byggts upp risker i den kommersiella fastighetsmarknadenden och att den är sårbar för störningar. God tillgång på kapital och låga räntor har bidragit till snabbt stigande fastighetspriser. Fastighetsföretagen har samtidigt ökat sina skulder för att investera i förvärv och nyproduktion.

Den största risken för minskad intjäning hos fastighetsföretagen ser FI i en nedgång av efterfrågan på lokaler vilket skulle leda både till ökade vakanser och sjunkande hyresnivåer. Samtidigt säger man att utsikterna för företagens intjäning framöver är stabila.

Dagens prisnivå på fastigheter kan motiveras med låga räntor och stigande driftnetton, men om synen på risk förändras liksom tron på framtida intäkter skulle visa sig överdriven är marknaden förmodligen mer sårbar, skriver inspektionen i analysen.

På finansieringssidan ser man förhöjda risker och säger att skulderna nu är historiskt hög i förhållande till driftnettot. Spridningen av finansiering från enbart banklån till en mer diversifierade finansiering via kapitalmarknaden är positiv om det är ett varaktigt förhållande. Men det bygger också upp större refinansieringsrisker om kapitalmarknadens aktörer vår ett mindre placeringsbehov eller minskar sitt intresse för utlåning till fastigheter.

FI har genomfört stresstester med tre scenarion:

• Scenario 1: Minskade intäkter, driftnettot minskar med 15 procent, eller för bostads- och samhällsfastigheter med 5 procent.
• Scenario 2: Ränteökning, genomsnittliga räntekostnaden stiger med 2 procentenheter (från 1,5 till 3,5 procent)
• Scenario 3: Kombinerad stress, de två ovanstående scenariona kombineras.

Via dessa stresstester har FI funnit att andelen skulder med förhöjd kreditrisk ökar från omkring 6 procent i nuläget till nära 15 procent vid den kombinerade strassen. Scenario 1 innebär väldigt liten påverkan utan det är ränteökningsscenariot som påverkar utfallet starkt.

Finansinspektionen bedömer med ledning av detta att bankerna inte sätter av tillräckligt med kapital för att täcka förlustriskerna i denna utlåning. FI kommer nu att analysera hur mycket kapitalkravet bör höjas för att möta förlustriskerna i fastighetsutlåningen. Ett besked om det är att vänta under hösten.