I magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2022 svarar fem mycket meriterade experter på elva frågor om ekonomi, ränta och inflation. Här nedan återger vi svaren på två av de elva frågorna.

Fastighetsvärlden: Vi har den högsta inflationen och de högsta räntorna på mycket länge tillsammans med en osäker ekonomisk utveckling. Vad oroar dig mest just nu och vad kan komma att påverka svenska fastighetsbolag mest?

Linus Ericsson,  vd JLL:

– Förutom att vi har ett högst oroande krig i Ukraina så är det klart att ränte- och inflationsutvecklingen kan ge negativa effekter på alla finansiella marknader och därmed leda till en lågkonjunktur. Negativa ”yieldkurva”, dvs där korta räntor överstiger långa räntor brukar ses som en pricksäker indikator på en stundande lågkonjunktur. Om den stämmer betyder det att centralbankerna ”alltid” höjer för mycket och på det sättet skapar lågkonjunktur. Än så längre ser vi dock inte det som ett huvudscenario.

Christina Nyman, chefsekonom Handelsbanken:

– Det som oroar mig mest är att vi inte vet hur hög inflationen kommer att bli. Det är en turbulent resa. Det kommer ny statistik hela tiden som talar för att inflationen är högre än vad som tidigare uppgetts. Troligen kommer man behöva höja räntan snabbt, och det kommer förstås att påverka fastighetsbolagen precis som alla andra. 

Jens Andersson, treasurychef Castellum:

– Det som oroar mig mest är kriget i Ukraina, allt annat går att hantera. Fastighetsbolagen påverkas förstås av stigande räntor, speciellt bostadsbolag med svagare ränteteckningsgrad kan påverkas mer. De flesta hyresavtal är kopplade till KPI, så länge den kopplingen finns är jag inte orolig för inflationen. Men lagom är bäst.

Dag Klerfelt, fastighetsprofil och numera tech-investerare:

– Egentligen inte så mycket som oroar. Människan är otroligt lösningsorienterad och vänder snarare problem till möjligheter. Men lite oro för att bankerna överreagerar och att institutionerna rusar in i trygga statspapper. Möjlighet till funding minskar.

Arvid Lindqvist, analyschef Catella:

– Fastigheter kan utvecklas ganska bra i den makromiljö vi ser just nu. Långräntorna har stigit kraftigt på senare tid, vilket har påverkat fastighetsaktier och vilket just nu spiller över på transaktionsmarknaden. Fastighetsvärdena har gått upp under en lång tid så det är inte konstigt med en korrektion. Vi på Catella har haft stagflation som vårt huvudscenario ända sedan början av 2019 så vi är inte tagna på sängen av utvecklingen.

Fastighetsvärlden: Hur kommer högre marknadsräntor att påverka fastighetsmarknaden och  fastighetsbolagen?

Linus Ericsson, vd JLL:

– Många tål högre räntor och institutioner och fonder har kapital som de vill investera i fastigheter och är ofta mindre beroende av lånat kapital. Högre räntor kommer dock att sätta viss press på yielder uppåt. Samtidigt ska man komma ihåg att 4 procent i yield blir 4.75 procent efter 5 år med inflation på 3.5 procent. 

Christina Nyman, chefsekonom Handelsbanken:

– Det blir en inbromsning när det gäller fastighetsvärdena. Det blir uppåtgående direkt-avkastningskrav i alla segment, men i olika takt.

Jens Andersson, treasurychef Castellum:

– Det kommer att påverka. Räntehöjningar brukar ske under ett till två år, sedan brukar de sänkas drastiskt när målet är uppnått. Jag tror att man höjer fyra till sex gånger, till 1,5 procent, kanske till 2 procent.

Dag Klerfelt, fastighetsprofil och numera tech-investerare:

– Självklart en viss belastning på fritt cash flow och marginaler. Men man börjar ju på räntetäckning 3–5 och kanske går ner till ungefär 3,5 procent. Ingen fara om skicklig förvaltning. Men projekt och low yield.bostäder får man hantera försiktigt. Annars blir man sittande fast med lågavkastande fastigheter.  

Arvid Lindqvist, analyschef Catella:

– Det påverkar framförallt köpare eftersom de måste finansiera sig på spotmarknaden, säljarna däremot har i genomsnitt ca treårig kapital- och räntebindning och fortfarande rekordlåga genomsnittliga finansieringskostnader. Det blir svårare för köpare och säljare att mötas och antalet affärer går ner en tid. Det tar minst ett år innan detta slår igenom på bolagens värden.

De fem experternas svar på ytterligare nio frågor finns i magasinet Fastighetsvärlden nr 3/2022.