Fallgropar och problem

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7/2020 som har fastighetsjuridik som tema)

Ombildningslagen innebär en inskränkning i förfoganderätten till fastigheter för fastighetsägare och kan medföra stora praktiska problem i samband med fastighetsförvärv. Vad bör därför en fastighetsägare tänka på i samband med en fastighetsöverlåtelse när en giltig intresseanmälan av en förening enligt ombildningslagen finns antecknad för fastigheten?

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) ger hyresgäster rätt att förvärva fast egendom genom en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening när fastighetsägaren har träffat ett avtal om att överlåta den aktuella fastigheten till en köpare.

Rätten att förvärva fastigheten förutsätter att föreningen har gjort en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Om det finns en giltig intresseanmälan antecknad i fastighetsregistret får fastigheten som huvudregel inte överlåtas till annan (sådana överlåtelser är ogiltiga) utan att föreningen först erbjuds att förvärva den fasta egendomen genom ett så kallat hembud. Fastighetsägaren uppfyller sin hembudsskyldighet genom att lämna in ett undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal till hyresnämnden som sedan delger föreningen. Efter delgivningen får inte hembudet återkallas eller förslaget ändras. Hembudet antas genom att föreningen inom tre månader från den dag det skedde anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den fasta egendomen. Tiden för att anta hembudet kan förlängas till totalt sex månader. Hembudet upphör att gälla i dessa fall:

• Det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.
• När föreningen underrättat hyres­nämnden att den inte antar hembudet.

Så länge föreningens intresseanmälan gäller får heller inte överlåtelse ske till annan än föreningen i något av dessa fall:

• Köpeskillingen är lägre.
• Villkoren för överlåtelsen samman­tagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet.
• Om ett villkor som angavs vid hem­budet är uppenbart oskäligt mot föreningen.

För en fastighetsägare som avser att överlåta en fastighet där en intresseanmälan enligt ombildningslagen gäller uppstår ett antal frågor att hantera dels gentemot föreningen, dels gentemot en tilltänkt förvärvare.

Förfarandet kan dra ut så långt på tiden att förvärvaren inte längre är bunden av avtalet.

När det finns en intresseanmälan antecknad i fastighetsregistret brukar fastighets­överlåtelseavtalet med förvärvaren vara villkorat av att ombildningsförfarandet är utagerat, det vill säga att något av detta gäller:

• Hyresnämnden har godkänt över­ låtelsen till förvärvaren.
• Föreningen har godkänt överlåtelsen till förvärvaren.
• Hembudet har upphört att gälla.

Enligt jordabalken får emellertid inte ett köps fullbordan eller bestånd göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Föreningen har upp till sex månader på sig att anta hembudet och kan sedan föra talan i hyresnämnden, om till exempel ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen, och därefter med tre veckors frist överklaga beslutet till Svea Hovrätt riskerar fastighetsägaren att överlåtelsen till den tilltänka förvärvaren blir ogiltigt eftersom hembudsförfarandet och möjligheten att överklaga kan leda till att tidsfristen om två år överskrids. Under sådana förutsättningar är varken fastighetsägaren eller förvärvaren längre bundna av det ingångna fastighetsöver­låtelseavtalet.

Det är i en sådan godkännandeprocess som hyresnämnden har att pröva om det finns några villkor som kan anses uppenbart oskäliga mot föreningen.

Ett sätt att undvika en sådan utdragen process är att i samband med ingående av fastighetsöverlåtelseavtal försöka inhämta föreningens godkännande till överlåtelsen, alternativt att paketera fastigheten i ett nybildat aktiebolag. En överlåtelse av aktier i ett fastighetsägande bolag omfattas inte av hembudsskyldigheten i ombildningslagen. Således kan en fastighetsägare paketera fastigheten i ett nybildat aktiebolag och därefter överlåta aktierna i bolaget till någon annan än föreningen. Notera dock att hembudsreglerna även gäller vid en överlåtelse av en fastighet till ett helägt dotterbolag. Sådan överlåtelse kan dock undantas från hembudsskyldigheten genom godkännande från hyresnämnden.

Hembudsvillkoren kan anses vara oskäliga

Som ovan nämnts finns det en möjlighet för föreningen att i en tvist göra gällande att de villkor som angavs i hembudet är uppenbart oskäliga mot föreningen. När fristen för antagande av hembud har gått ut måste fastighetsägaren ansöka hos hyresnämnden om överlåtelse av den aktuella fastigheten till förvärvaren. Det är i en sådan godkännandeprocess som hyresnämnden har att pröva om det finns några villkor som kan anses uppenbart oskäliga mot föreningen.

Det finns i förarbetena begränsat med vägledning vilka villkor som kan vara att anse såsom uppenbart oskäliga, utan detta har överlämnats till rättstillämpningen att avgöra. Exempel på villkor som kan vara att anse såsom uppenbart oskäliga är:

• Villkor innebärande att föreningen åtar sig förpliktelser mot tredje man.
• Villkor om förvärv av egendom som inte har ett naturligt samband med fastighetsförvärvet.
• Andra villkor där fastighetsägaren i oskälig mån försöker utnyttja hem­budssituationen eller kringgå lagstift­ningen. Villkor om handpen­ning motsvarande 20 procent av köpeskillingen har inte ansetts som upp­enbart oskäligt mot föreningen enligtbeslut från Svea Hovrätt.

Konsekvenser om ett villkor anses uppenbart oskäligt

Om ett villkor i ett hembud skulle anses uppenbart oskäligt mot föreningen får fastighetsägaren inte överlåta fastigheten till förvärvaren.

Mot bakgrund av den osäkerhet som finns när det gäller vilka villkor som kan anses uppenbart oskäliga mot föreningen är det viktigt att fastighetsöverlåtelseavtalet med förvärvaren är villkorat av att hyresnämnden godkänner överlåtelsen samt att sådant avtal inte innehåller villkor som kan anses vara uppenbart oskäliga mot en förening. Vidare får villkoren i fastighetsöverlåtelseavtalet med förvärvaren inte heller vara avsevärt förmånligare mot förvärvaren än de villkor som angavs i hembudet. Parterna bör därför noga överväga prisförändringar eller andra ändringar i villkoren som inte fanns med från början.

Dessutom bör en fastighetsägare ha i åtanke att en förening kan anta ett hembud, men sedan välja att inte tillträda fastigheten i strid med det ingångna köpeavtalet. I sådana fall kan fastighetsägaren kräva föreningen på skadestånd, men i regel saknar föreningen medel att betala dessa fullt ut. Följaktligen bör fastighetsägaren tydligt i sitt avtal med en tilltänkt förvärvare reglera hur en sådan situation ska hanteras mellan parterna.

Som framgår av ovan innehåller ombildningslagen många potentiella fallgropar för en fastighetsägare som vill överlåta sin fastighet, varför det är viktigt att ta höjd för de olika scenarierna i det aktuella fastighetsöverlåtelseavtalet.

Artikeln ger inte uttryck för samtliga aspekter som ett ombildningsförfarande innebär, utan syftar till att ge en överblick över ombildningsförfarandet. Vid en fastighetsöverlåtelse där en intresseanmälan enligt ombildningslagen gäller för fastigheten rekommenderas att ett juridiskt ombud anlitas.