Åtta experters dom om stora flyttar från city

I senaste magasinet Fastighetsvärlden (Nr 4/2012) kartläggs de fem stora flyttar som under två och ett halvt år kommer att ske i centrala Stockholm. Hela 213.000 kvadratmeter kontorslokaler kommer att tomställas, från totalt nio större fastigheter, vilket motsvarar hela 18 Hötorgsskrapor.

Här redovisar vi kommentarer från åtta branschexperter, där Fastighetsvärlden valt att inte fråga fastighetsägare, som ger sin syn på hur lokalhyresmarknaden kan komma att förändras:

”Hyresnivåerna kommer att pressas ner”

Anneli Hasselström, Niras: 

”Utflyttningarna visar en tydlig trend, att stora företag inte behöver ha sitt HK i city. De tomställda kontoren kommer därför inte att bara konkurrera med utbudet i city utan också med lokaler i närförort i bra kommunikationslägen, där hyrorna också är markant lägre.

Det stora utbudet kommer att tvinga ner hyrorna i city igen och i äldre lokaler blir det nödvändigt med stora ombyggnader för att de ska bli attraktiva på marknaden och svara upp till de krav på bland annat yteffektivitet, som ställs idag. Jag tror även att vi kommer att se samma situation som vi hade när The View, Waterfront och Kungsbrohuset var ute på marknaden samtidigt. Det kommer att erbjudas rejäla inflyttningsrabatter och jag tror också att fastighetsägarna kommer att vara rätt generösa  när det gäller att ta hyresgästernas kostnader för egna investeringar, med mera.”

”Hyrespress – men långsiktigt bra”

Jan Rosengren, Newsec:

”Det som tomställs motsvarar  10 procent av kontorslokalerna i CBD. Fastigheterna tomställs inte samtidigt och kommer ut på marknaden under ytterligare en längre tid eftersom några av fastigheterna byggs om och uppgraderas. Med fortsatt tillväxt i regionen kommer de nya ytorna att sugas upp inom några år.  Det kan dock att medföra en press på hyrorna när lokalerna kommer ut på hyresmarknaden.

På sikt tror jag dock att citys position kommer att stärkas i takt med att uppgradering av kontoren, inte minst Swedbanks lokaler från 70-talet ovanför Gallerian. Men allt kommer att ta ett tag. Det lyft som ägt rum när det gäller kvalitativa kontorslokaler i Västra City blev väldigt framgångsrikt, men det tog ett tag att fylla även de lokalerna.” 

”En möjlighet till omstrukturering”

Stellan Lundström, KTH:

”Långsiktigt kommer Stockholm CBD att fortsätta vara Sveriges hetaste kontorsmarknad. Att 10 procent av lokalytorna tomställs på kort tid kan drabba enskilda fastighetsägare hårt, men det tappet tas snart igen i en region med växande tjänstesektor. Stockholms stad kan också se chansen att få in mera bostäder i city med målet att öka den så kallade  nattbefolkningen  som i sin tur gynnar handeln och ger underlag för breddad service.

Att 213.000 kvm kontorslokaler tomställs ska främst ses som en möjlighet till omstrukturering av city och som en signal om en förändrad tjänstestruktur inom finanssektorn.”

”Stora tagare har övergett ’läges-tänket”

Pernilla Arnrud Melin, CBRE:

”Trenden att administrativa delar ”no fee earner” och lågmarginalbolag flyttar ut från citykärnorna har vi redan sett runt om i Europa. Likaså som att myndigheterna under en längre tid flyttat ut eller lyckats sitta kvar i centrala delar på mer effektivt ytor för att på så sätt behålla samma totala hyreskostnad alternativt få lägre kostnad. Vi ser att innerstadens ring har flyttats utåt när staden växt, infrastrukturen förbättrats och närservicen utökats.

Det som fortfarande gäller, börjar bli tjatigt att säga, är att efterfrågan är störst på moderna, flexibla och effektiva ytor. Stora tagare har till viss del övergett läge, läge, läge till förmån för byggnadens flexibilitet och teknik. Flyttarna ni nämner i CBD kommer att möjliggöra omstrukturering av stocken och hjälpa till att tillgodose den uppdämda efterfrågan som idag finns.  Vakansgraden för kontor i CBD ligger på 5 procent, då inklusive ledigställda ytor tom kvartal tre i år.”

”Centrala Stockholm vitaliseras”

Agneta Jacobsson, DTZ:

”Att flera större hyresgäster nu avflyttar från centrala Stockholm kommer att vitalisera centrala Stockholm. Vakansgraden för effektiva och bra kontorslokaler har länge varit nästan ohälsosamt låg. Genom att nu större ytor frigörs kommer under en tid vakansgraden att öka och det kan självklart bli temporärt besvärligt för de fastighetsägare som drabbas hårdast men för marknaden som helhet positivt.

En del av de lokaler som nu tappar hyresgäster behövde ändå renoveras och de som blir effektiva lokaler i centrala Stockholm kommer att hitta nya tagare. Möjligtvis kommer därefter en andra våg där istället sämre ytor tappar sina hyresgäster.”

”Ingen dramatik – gyllene tillfälle att utveckla”

Åsa Linder, Jones Lang LaSalle:

 ”Med tanke på att vakanserna i de centrala delarna av Stockholm är historiskt låga samtidigt som nybyggnadsvolymen är i princip obefintlig de kommande åren ser jag ingen dramatik i detta. Dessutom kommer volymerna ut i olika etapper under ett flertal år efter att de iordningställts av fastighetsägarna.

Jag ser detta som ett gyllene tillfälle för ett helhetsgrepp och utveckling av citykärnan. Det kommer att beredas möjligheter för att lyfta delar av city som kanske inte alltid uppfattas som så trevliga områden. Jag tänker tex på utmed Malmskillnadsgatan. Eftersom de fastighetsägare som drabbas dessutom äger fler fastigheter i närområdet så ligger en utveckling som lyfter hela citykärnan nära till hands.”

”Bättre förhandlingsläge för hyresgäster”

Torbjörn Eriksson, Tenant & Partner:

”Tillskott av uthyrningsbara objekt öppnar möjligheter för större hyresgäster som vill sitta på sammanhängande ytor i centrala Stockholm. Detta är positivt. Hyresgästerna som lämnar dessa vakanser efter sig kommer dock inte att kunna ersättas av andra lika stora hyresgäster. Det kommer troligtvis att leda till en viss ”multi-tenantfiering” av innerstaden. I förlängningen kommer detta att göra lokalhyresmarknaden i centrala Stockholm mer dynamisk, då en mindre andel av den totala stocken kommer att vara inlåst i stora förhyrningar med långa avtal.

Ett stort utbudstillskott kommer att leda till mer rörelse på marknaden och vi har noterat att vissa fastighetsägare har en förhoppning om att detta kan skapa en uppsida för hyresnivåerna. Att ett ökat utbud i en marknad där hyresutvecklingen redan vänt nedåt och konjunkturen visar svaghetstecken skulle leda till högre hyresnivåer ser vi dock som högst osannolikt. Ett större utbud kommer att leda till mer konkurrens om hyresgäster och ge hyresgäster bättre förhandlingslägen.

De fastighetsägare som påverkas av dessa vakanser kommer troligen att vara måna om att ytterligare vakanser inte uppstår. Man har helt enkelt inte resurser att hantera fler projekt simultant. Därmed kommer man att vara mindre benägna att säga upp befintliga hyresgäster för villkorsändring och mer benägna att vårda de hyresgäster man har. Att det är för de stora och starka fastighetsägarna som de huvudsakliga vakanserna uppstår är trots allt positivt då det är dessa som troligen bäst kan hantera de kommande projekt som dessa vakanser skapar.” 

”Ökar möjligheten för större bolag att flytta in”

Petter Klingofström, Savills:

Stockholm står inför en unik situation, aldrig tidigare har så mycket lokaler tillförts marknaden genom att företag valt att lämna de mest centrala delarna (eller några andra delar heller) av innerstaden. Just det faktum att vakansen riskerar öka signifikant genom enbart minskat nyttjande, till skillnad från att area även tillförs marknaden gör att situationen är mycket speciell. Vad har då lett fram till denna situation? Vi tror att förklaringen finns att söka i flera parallella processer, den viktigaste tror vi är:

Ett antal större företag och institutioner har valt specialanpassade lokaler, som skräddarsytts för att spegla en önskad bild av företaget förutom den självklara drivkraften att effektivisera kostnadssidan. Man kan beskriva det som att ett antal av kommande större omlokaliseringar har drivits från både intäkts/marknadssidan och från kostnadssidan. Sådana lokaler har inte på samma sätt varit möjligt att tillskapa i de mest centrala delarna. Inför kommande hotande vakansläge vill vi lämna följande reflektioner:

• De 5 hyresgästerna kommer ersättas av minst 40. Som exempel på att antalet hyresgäster ökat vid flytt av stor hyresgäst kan Sidas tidigare etablering på Sveavägen nämnas. Idag huserar Grant Thornton, Tradedoubler, citytappen, OMEO, MIO, Hallvarsson och Halvarsson med flera i huset. Ett ytterligare exempel är Kungsbrohuset med Schibsted och 10-talet hyresgäster utöver media-koncernen.
• En ökad rörlighet för större hyresgäster kommer uppstå, vilket skulle skapa förutsättningar för att större hyresgäster kan omlokalisera
• Hyresvärdarna kommer sannolikt att tappa area på grund av uppdelningen på flera hyresgäster, säg att två Hötorgsskrapor kommer ”gå upp i rök”.
• Förändringarna pressar redan nu och kommer pressa hyresnivåerna i city.
• Vissa fastighetsägare/kvarter/lokaler kommer att tvingas/välja att göra mindre genomgripande investeringar, och därmed skapa/bibehålla någon form av B-lag.
• De fastighetsägare som drabbas är, med något undantag, kapitalstarka vilket torde borga för att slutresultatet ändå skall kunna fungera på ett bra sätt. Detta då de har finansiella möjligheter att genomföra nödvändiga åtgärder.

Fastighetsvärlden Idag 2012-05-10