Episurf i trasslig fastighetsaffär för 743 mkr

Med motivet att förbättra den finansiella ställningen i Episurf och attrahera framtida extern finansiering har styrelsen beslutat att etablera en fastighetsverksamhet. Det ska öka möjligheten att kunna driva och vidareutveckla den befintliga medicintekniska verksamheten. Den verksamheten har aldrig varit vinstgivande. Intäkterna har nu så sakteliga passerat 20 mkr på helårsbasis, men resultatet är fortfarande tungt negativt.

Fastighetsbeståndet, där säljare och köpare kommit överens om ett underliggande fastighetsvärde om 743 mkr är ett blandbestånd beläget i fyra kommuner. Det är uppdelat i två portföljer. En där det säljande bolaget haft tillträde, med fyra fastigheter i Linköping, Täby och Norrtälje (2 st). Värdet på dessa är satt till 273 mkr. Den andra portföljen med 9 fastigheter i Hudiksvall har det säljande företaget ännu inte haft tillträde till. Där är värdet satt till 470 mkr.  Fastighetsportföljerna ger tillsammans 66 mkr i hyresintäkter och 52 mkr i driftnetto.

Den genomsnittliga yielden uppges ligga på 7,2 procent.

Den totala uthyrningsbara arean är 47.696 kvm och med ovanstående fastighetsvärde ger det 15.578 kronor per kvm uthyrningsbar yta.

Portföljernas sammansättning:
Kommersiella fastigheter, främst retail, hotell och restaurang: 30,5 procent
Kontorsfastigheter: 26,5 procent
Övriga fastigheter, parkering, förråd mm: 25,6 procent
Industrifastigheter, inom bl.a. lager och logistik: 14,5 procent
Bostadsfastigheter: 2,9 procent

Säljande bolag är under namnändring till Frusipe Intressenter Holding och ägs av ett konsortium av fastighetsinvesterare, bestående av bland annat Thomas Åhman, Jonas Andersson, Calle Larsgården, Fredrik Söderberg, Jens Andersson och Jon Larsgården. De har i olika utsträckning stoppat in, eller kommer att stoppa in, de fastigheter som ska ingå i transaktionen i det helägda bolag (under namnändring till) Frusipe Intressenter Target 1. I det bolaget ligger även obligationer i IB Invest till ett nominellt värde om 700 mkr.

En speciell omständighet är att Ilija Batljan finns med på samtliga sidor i affären.
Via sina bolag Ilija Batljan Invest (IB Invest) och Health Runner är han största ägare med drygt 22 procent i Episurf.
Han har även en konvertibel i säljaren som ger möjlighet till 48 procents ägande i säljaren (Frusipe Intressenter Holding).
Slutligen överlät hans bolag IB Invest-obligationer med ett nominellt värde om 246 mkr till Frusipe strax innan affären mellan Episurf och Frusipe tillkännagavs.

Det är här kritiska röster nu höjs. Frusipe har förbundit sig att gentemot IB Invest rösta för de förslag som finns i det skriftliga förfarandet som är aktuellt för obligationerna.

Med obligationer för 700 mkr når man 2/3 majoritet vilket behövs för att få igenom förslaget. Det skulle inte IB Invest kunnat göra. Kritikerna anser att hela upplägget är ett sätt att kringgå villkor och spelregler för obligationerna.

Den preliminära köpeskillingen för förvärvet av Frusipe Intressenter Target 1 uppgår till högst cirka 1.147 mkr, och betalas genom reverser som har en årlig räntesats om STIBOR 3 månader plus 3,25 procent.
Reverser om 797 mkr förfaller till betalning den 30 juni 2026 och reverser om 350 mkr till betalning i Q3 2029.

Av reverserna som förfaller till betalning den 30 juni 2026 kommer 377 mkr att återbetalas genom att Episurf emitterar B-aktier och konvertibler som är omvandlingsbara till B-aktier till säljaren (Frusipe Intressenter Holding). B-aktierna kommer att emitteras, och konvertiblerna kan omvandlas till B-aktier, till en teckningskurs om 0,045 kronor per aktie.

Reversen som förfaller till betalning i Q3 2029 kan återbetalas genom att Säljaren (Frusipe Intressenter Holding) tecknar B-aktier med stöd av teckningsoptioner som Episurf kommer att emittera till Säljaren, till en teckningskurs motsvarande 0,045 kronor per aktie.

Om samtliga villkor uppfylls och nödvändiga beslut tas på kommande bolagsstämmor kommer ovanstående affärer och finansiering innebära att utspädningen av befintliga aktieägare i Episurf blir 1208 procent enligt Episurfs uppgifter i pressmeddelandet.

Skulle affären med den av säljaren otillträdda portföljen falla (tex på grund av att nödvändig finansiering inte erhållits) så blir utspädningen högst 354 procent.

Även om utspädningen är brutal i bägge alternativen så har aktieägarna i Episurf redan varit med om det mesta i kraschväg. Under några få år för snart 15 år sedan kunde ägarna glädjas åt en stigande kurs med en topp kring 80 kronor under 2013. Sedan började nedgången och de senaste månaderna har aktien handlats i 3-4 öre. Även den som gick in så sent som för ett år sedan har blivit rejält bränd med en nedgång på 70 procent under de senaste 12 månaderna.