”Du måste ha järnkoll på capex och kassaflöde”

Hur mycket jobbar du egentligen?

– Det är svårt att säga. Det är åtminstone inte så att jag upplever någon stress i en arbetssituation.

– Jag försöker jobba så mycket som det behövs. Och behovet är ju olika i olika tidsperioder.  Marknaden är föränderlig. Ibland är problematiken lite större, ibland lite mindre. I takt med att bolaget blir mer välkonsoliderat så blir inte krisperioderna så många längre.

– Under pandemin upplevde väl alla någon form av kris, obligationsmarknaden stängde ned, finansieringen blev svår för många och en del hyresgäster fick problem. Sedan har vi haft en lågkonjunktur de senaste åren och efterfrågan på lokaler har sjunkit. Men nu har jag känslan att det vänder uppåt igen. Att vi nått botten på något sätt.

Vad är det mest viktiga ni håller på med i bolaget just nu?

– Det är vår fortsatta konsolidering. Att vi investerar i våra befintliga fastigheter och håller dem attraktiva så att de är möjliga att hyra ut. Hela tiden förbättrar kvalitén på det vi äger och ibland gör små tilläggsförvärv.

– Vi är väldigt glada att vi inte förivrade oss och gjorde en massa stora förvärv när marknaden var som mest hektisk för några år sedan. Vi tyckte det var för låga avkastningskrav då och det är det som ligger bakom att vi klarar oss bra nu.

Vilka var dina första företagsaffärer?

– Jag har ju alltid varit intresserad av att göra aktieaffärer, så det har jag gjort sedan jag var väldigt liten. Sedan blev det en blandning av bolags- och fastighetsaffärer. Jag hittade affärssituationer där jag kunde gå till någon och föreslå att göra affären. Själv hade jag inte de pengarna utan jag jobbade istället med att jag fick en equity kicker, i stället för en vanlig provision. Så jag kom med som en liten delägare i de här bolagen och det blev en första plattform för att bygga vidare på.

Vad hade du för förebilder?

– Det var de där killarna från London, Jim Slater bland annat. De pekades ofta ut som lite företagsraiders. De där tyckte man gjorde ganska coola affärer. Anders Wall också faktiskt, litegrann, han var väl Sveriges motsvarighet till Jim Slater.

– Jag tittade ju jättemycket på de affärer som gjordes i New York och i London. Det var kul.

Brände du dig ordentligt på något de där åren?

– Vi startade Trend-Invest. Jag, Peter Gyllenhammar och Per Holmlund. Man kan säga att det var den första aktivistfonden i Sverige. Vi var stora ägare i Fagersta bland annat. Där brände jag mig första gången, även om den investeringen i sig senare visade sig vara rätt. Kinnevik köpte ju upp det så småningom. Det blev en strålande affär för de som kunde vara med ända vägen ut, det kunde däremot inte vi.

– Sedan kom krisen 90-91. Då hade man personlig borgen och det resulterade i att jag hade en negativ förmögenhet på ett par miljarder. Fastigheterna i bolaget var värda mindre än lånen.

– Det gällde att jobba igenom allt och finna lösningar. Då jobbade jag hårt, under hela 90-talet jobbade jag hårt, tills bolaget var relativt normalt och det var väl ungefär vid millennieskiftet. Mycket löstes genom att räntorna normaliserade sig.

Tog du för stora risker då?

– Jag har varit med om alla kriser i modern tid, inte missat en enda. I den meningen att jag har varit exponerad mot dem, mot marknaden. Det har gått ändå. Det är kul att ha varit med om detta. Som där under 90-talet, att se att man kan lyckas. Visserligen är det mycket besvärligt, men det är samtidigt stimulerande. Att ha en plan för att ta sig ur en situation, följa den och få runt det hela.

Hur är ditt eget risktagande nu?

– Nu är det nog ganska lågt. I början måste du ta större risker om det ska bli något, eller vara beredd på att ta större risker. Jag har tyckt att jag inte tagit så stora risker, att jag har haft koll, sedan har det visat sig att risken var ganska stor. Men i affärsögonblicket kändes det inte så.

Varför blir det så?

– Framförallt är det omvärldsfaktorer som ändrar sig, som gör att något plötsligt ser helt annorlunda ut. Typ att likviditeten försvinner över en dag, räntorna drar i höjden på grund av ett krigsutbrott. Oftast är det på den finansiella sidan som något påverkas kraftigt av händelser. Då är det dags att börja jobba hårt för att ta sig ur den där svåra situationen, och det är jättestimulerande.

Dina privata investeringar, vad gör du där?

– Aktierna i Fastpartner äger jag via Compactor och där gör jag nästan allt sådant. Sedan har jag boendet privat och lite bilar och så. Bilar är ju också ett slags tillgångsslag och det är faktiskt det enda jag velat köpa. Det var en dröm jag hade som liten, att köpa en Ferrari, det är egentligen den enda materiella dröm jag haft.

Men aktieaffärer då?

– De gör jag i Compactor och numera går jag mot mera mogna bolag. Jag har i och för sig ägande i några startups-liknande bolag, men det är väldigt begränsat. Det blir mest bra, stabila, internationella och svenska företag och gärna sådana som ger en bra utdelning. Ganska konservativ kan man säga.
Så utdelning är viktigt?

– Kassaflöden har jag alltid tyckt är viktigt, alltid. Värden går upp och ned. Men kassaflöden är det som är väsentligt och det är väl det man lärt sig av kriserna. Har du cashflow så klarar du dig alltid. Värden varierar mycket, mycket mer än kassaflöden.

Ser du någon skillnad mellan privata och institutionella investerare?

– Det är bara kompetens som gäller. Det finns massor med kompetenta personer bland institutionella investerare och likadant bland privata investerare och bolagsbyggare.

– Men har du väldigt mycket kapital att placera, som institutionella investerare, så kan du inte vara inne i samtliga detaljer. Då ska du nog inte ta lika stora risker som den privata kan göra, det är väl den stora skillnaden. Sedan kan det ju gå fel även om du arbetar med low risk.

Du har aldrig varit inne i bostadsfastigheter, varför inte?

– Inte i någon större omfattning, vi har litegrann. Anledningen är att det ger väldigt lite cashflow. Investeringar i bostadsfastigheter bygger nästan enbart på värdeökning. Jag gillar inte en affärsidé som beror så mycket på värdeökning. Du måste ha kassaflöden som sedan konstituerar en värdeökning. På vissa marknader, som Östermalm, är nästan alla family offices beredda att köpa på 2 procent men där finns så mycket annat bakom. Du vill ha en prestigefastighet, kommer det fram några tomma lägenheter så kan det gå till barn och barnbarn. Det är ofta sådana bevekelsegrunder som inte har med en normal marknad att göra.

Vad får dig att sälja fastigheter?

– Om man kan använda kapitalet till något bättre. Eller om du har en tillgång du tycker är ganska färdigförädlad.

Men det måste ju finnas massor i Fastpartners bestånd som är färdigförädlat?

– Ja men de ger ett jäkla bra cashflow och då kan man behålla dem av det skälet.

– Om du har ett stort bestånd och har varit i branschen under en lång tid så tror jag att du kanske resonerar som jag. En tredjedel som du älskar, en tredjedel som du står ut med och en tredjedel som jag inte skulle vilja ha. Ungefär så ser det ut och så är det nog hos många bolag.

Och de här som du inte vill ha?

– Ja, de vill ingen annan heller ha, så de får jag dras med, haha. Men det gäller ju att hela tiden minimera den delen, och i dag är den kanske inte mer än 20 procent.
Men ibland går de väl att sälja?

– Ja, när marknaden är riktigt överhettad. Och då ska du nog göra det. Tyvärr tar det ibland emot att göra det, men det bästa är nog att göra det. Sedan ändras ju relationen över tid mellan det som är bra och det dåliga. Det bra växer till och det dåliga tappar, så det rättar till sig med tiden.

Är det någon affär du grämer dig över att den inte blev av?

– Nja, man kan säga så här. Den bästa affär du har gjort är ibland den som aldrig blev av. Den började bli så på gränsen att den aldrig blev av. Motparten drog det så långt att det inte fanns kvar något i affären. Sedan konstaterar du ett tag efteråt – vilken tur att den där affären inte blev av.

– Att avstå kan vara svårt i en överhettad marknad där kapitalet kostar noll. Den låga finansieringskostnad vi hade under lång tid har naturligtvis lett fram till en massa felallokeringar av kapital.

Vilken av era fastigheter gillar du mest?

– Något som blivit riktigt bra är gamla AGA:s fabriksfastighet ute på Lidingö, som vi gjort om till någon form av stadsdelscentrum, med skola, bibliotek, gym. Ja, allting finns där och de här gamla industriella miljöerna uppskattar alla. Likadant är det med Nasdaq-huset i Frihamnen. Sådana där gamla fabriksmiljöer passar ofta in i vissa företags corporate identity. De miljöerna blir ofta fantastiska när man omvandlar dem till kontor eller annan användning.

Du har alltid inspirerats av USA och New York och det som händer där, varför?

– Det är för att mycket av finansiella förändringar, innovationer, även teknologiska innovationer, kommer därifrån. Så har det varit fram tills nu. Sedan kanske en del är under förändring. Men sättet att göra affärer, det kapitalistiska tänkandet, det kommer från USA. Eller i viss mån från London.

– Globala finansiella samband är lite av min hobby kan man säga. Jag älskar det, och nu när det kommer nya inputs i kedjan av finansiella samband så är det en jätteintressant period att få vara med om. Just nu är det superspännande!

– Jag hade inte hållit på med detta om jag inte tyckte det var jätteintressant att vara med i en förändrad finansiell värld, där förändringstakten bara går snabbare och snabbare.

Men den förändringstakten, hur påverkar det fastigheter?

– Behovet av fastigheter ändras också, men det är en trögrörlig tillgång så du har lite längre tid på dig, men du måste ändå hänga med.

– Om du tittar på en specifik fastighetstyp som datacenter så ser behovet hos de företagen helt annorlunda ut idag mot för ett år sedan. Den produkt vi kom överens om för ett år sedan ser helt annorlunda ut nu när vi levererar den. För utvecklingen i deras industri har varit så snabb och krävt förändringar.

– Sedan kan man säga att lokalmarknaden inte domineras av snabbväxande techföretag utan till stor del av företag där lokalbehovet ser likadant ut som för 20 år sedan. Det är den stora bulken och det är väl tur att det är på det sättet.

Hur kan man hålla sina fastigheter attraktiva i den allt tuffare lokalhyresmarknaden?

– Det är viktigt vilka hyresgäster du jobbar med och att anpassa fastigheten efter vilka förändringar som sker. Men när du gör hyresgästanpassningar och liknande kan du inte investera på hundraårig sikt kvalitetsmässigt om hyresgästen endast vill ha ett tioårsavtal. Man får dra ned lite på ambitionen och låta investeringshorisonten ligga i linje med hyresgästens förmodade användning av lokalen.

– Det är viktigt att man håller ned capex ordentligt så att du har ett positivt cashflow. För har du inte det i ett fastighetsbolag idag så ser jag inte vitsen med att driva det. Din capex måste vara i balans med de hyresavtal du får till följd av de anpassningar du gör. Du behöver ha järnkoll. Det innebär också att du inte kan ha för hög belåning. Belåningar över 50 procent det funkar inte. Fredrik Lundberg kanske skulle säga att 20 procent är en normal belåning, jag kanske säger 40 procent då.

– Sedan måste du ju se till att dina fastigheter håller en viss standard som du inte går under. För om du sedan kommer till en situation där allt är utslitet kan du åka på en jätteinvestering som du förmodligen aldrig kommer få tillbaka.

När chansar du när du ska ta ett beslut? Du måste ta ett beslut.

– Jag förestår inte i vilken situation jag måste ta ett beslut nu. Man kan säga att i början av 90-talet var jag tvungen att ta en del beslut. Jag var tvungen att sälja en del och bestämde inte alltid själv, tvingad för att betala räntor och amorteringar.

Har du blivit riktig besviken på någon person eller något liknade under de här åren?

– Nej, det tycker jag inte, eftersom jag inte har några överdrivna förhoppningar. Inte att någon person har svikit mig eller så, för då har man förmodligen feltolkat en situation. Sedan kan man ha hoppats för mycket, på någonting som inte är realistiskt. Det kan hända, men då är det mer din egen förhoppning det är fel på och inte omgivningen.

– Jag tycker snarare att jag har blivit ganska bra behandlad, generellt sett, under hela min karriär.
Är det några du tycker varit med och hjälpt dig under den här resan?

– Det är faktiskt hela branschen. Jag tycker att jag har kunnat göra affärer med nästan alla. Det är en trivsam och ganska bra bransch där konkurrensen mellan olika aktörer inte är superöverdriven. Tillgångsmassan fastigheter är så stor att den räcker till för alla på något sätt. Alla hittar sina små affärer och nischer.

– Det är klart att jag har haft jättebra hjälp av styrelser, ledningsgruppen och alla duktiga människor i organisationen. Du kan aldrig göra en sådan här sak själv, du är beroende av jättemycket folk i din omgivning.