Coworking tar allt mer yta – inte minst i centrala Stockholm.

”Fastighetsägarna börjar sakta förstå att vi inte är ett hot”

Det råder jätteaktivitet på coworkingmarknaden. Allt större företag ser sig om efter flexibla kontorsytor, och experter menar att 10 procent av kontorens omsättning i CBD är coworking om några år. FV listar de största aktörerna i Stockholm.

”Det är en strukturell förändring som man som fastighetsägare verkligen behöver kika på. Optimismen inom branschen är omatchad.”, säger Yta.se:s vd Viktor Söderström.
Visa faktaruta

(Texten har tidigare publicerats i FV:s specialmagasin Innovation & Fastigheter, #8/2021)

När Håkan Jeppsson för tio år sedan startade Sveriges i dag största coworkingoperatör Convendum gjorde han det inte på lösa grunder och antaganden. Det fanns sakliga skäl till varför han trodde på en förändring, förklarar han.

– Det var inget personligt tyckande, utan jag baserade det på data och analys av teknikutvecklingen i samhället i stort. Förändringen på kontorsmarknaden hade redan pågått i 20–30 år sedan datorerna blev bärbara. Jag köpte min första 1991. Redan då var man oberoende av en stationär plats. Men först skulle väldigt många ha bärbara datorer och det tog 15 år till. Sedan kom även de smarta telefonerna 2007. Ännu ett teknologiskt skifte som fick dramatiska konsekvenser.

Jeppsson tittade på flera skikt i samhället – från sociala och ekonomiska maktstrukturer till arbetsmarknaden och arbetsbeteenden. Hans hypotes var att det skulle komma en kontorsrevolution som byggde på nyckelbegrepp som flexibilitet, mobilitet och all inclusive. Det nedbrutna resonemanget sköt han sedan in i fastighetssektorn, eftersom han ville till en stor och mogen marknad där kunderna vet att de har behov.

De senaste årens utveckling har dock överträffat alla hans tidiga förväntningar – både vad gäller företeelsen coworking som hans egen produkt Convendum.

– Från början trodde jag på 10 enheter i Stockholm. Nu är vi på väg mot 20. Det är inte omöjligt att vi landar på 30.

Under pandemin har Convendum förberett sig på ett normalläge och strategiskt förvärvat nya ytor som snart kan adderas till dagens 35 000 kvadratmeter i Stockholm. 2022 öppnar operatören 25 000 nya kvadratmeter på Kungsgatan, Sveavägen, Odenplan och i Sundbyberg.

Bortsett från att det hela tiden är en viss omsättning av hyresgäster har Convendum i princip inga ytor kvar att sälja i centrala Stockholm, staden som man ser som sin primärmarknad. Trots det höga trycket håller inte konkurrensen Jeppsson sömnlös om nätterna.

– Den har blivit bättre men är ändå snudd på lite blygsam. Det som finns blir bättre och bättre, men det finns inte så många.

Hufvudstadens coworkingkoncept Cecil, som är i premiumklassen, har mottagits väl av marknaden. FV erfar att det i oktober bara fanns ett fåtal platser kvar i lokalen på Norrlands­gatan om 3 200 kvm.

Iakttagelsen stämmer ganska väl överens med den data som det techdrivna mäklarteamet Yta.se har samlat in de senaste två åren och som har presenterats under hösten i en rapport om coworkinglandskapet i Stockholm. I staden finns hela 97 aktiva operatörer – men 75 procent av marknaden består av aktörer med endast en anläggning.

– Runt 10 procent av marknaden är större aktörer och resten har en anläggning här eller där, säger Viktor Söderström som är vd på Yta.se

Bolaget förfogar över en databas om 3 500 rum med coworking som uppdateras kontinuerligt. Databasen kommer under hösten att lanseras som en ny publik marknadsplats. Datan har möjliggjort för bolaget att djupgräva i marknaden, och man har funnit många intressanta siffror som kan peka ut vägen framåt för kontorsmarknaden.

Bland annat att 6,7 procent av kontors­stocken i CBD är coworking, motsvarande 140 000 kvadratmeter. Totalytan för coworking i staden är 314 000 kvadratmeter.

– Men siffrorna kommer, med säkerhet, att öka under nästkommande år då många nyöppningar tillkommer. Majoriteten av de största aktörerna tar framför allt ytor centralt, även om det börjar sprida ut sig lite. Man kan tänka sig att CBD står inför en dubbling till 2026, säger Viktor Söderström.

Slutsatsen drar hans team efter att ha gått igenom alla aktörers resultaträkning och tittat på omsättning och tillväxt.

– Då kom vi fram till att den totala marknaden var värd 1,3 miljarder 2019. Men fortsätter det, räknat på en något lägre tillväxttakt än de senaste åren, så kommer vi redan 2026 vara uppe i 4 miljarder i omsättning på Stockholmsmarknaden. Det motsvarar 10 procent av kontorsmarknadens omsättning. Det är en strukturell förändring som man som fastighetsägare verkligen behöver kika på. Optimismen inom branschen är omatchad.

Eftersom aptiten från coworkingaktörerna är så pass stor – de vill fördubbla sin footprint inom CBD – tror Viktor Söderström och hans team på ett race framåt där coworking kommer att äta upp allt centralt.

En viktig fråga är dock hur beläggningsgraden ser ut. För som fastighetsägare är man ändå exponerad om det skulle visa sig att alla coworkingställen står tomma.

Yta.se har tittat på det också, och siffrorna talar sitt tydligt språk:

– För första gången någonsin har vi räknat på det, genom att titta på hur många rum som är uthyrda i Stockholm, och ser att kvartal 3 2021 är ett av de starkaste coworkingkvartalen någonsin. Beläggningsgraden, sett över alla ytor, är 77 procent. Efter sommaren har marknaden fullkomligen exploderat, säger Söderström.

Vad kan då fastighetsägarna göra för att hänga med? De har ju ändå funnits en viss skepticism till att ta sig an coworkingaktörer. Viktor Söderström har dock noterat en förändring, under senare tid, där allt fler fastighetsägare söker upp coworkingaktörer för projektuthyrningar. Genom att se till att det finns coworking i byggnaden kan fastighetsbolaget använda den som ett skalbarhetsmoment åt sina hyresgäster.

– Fler fastighetsägare börjar förstå och tänka kring den här flexibiliteten, som är en av de största drivkrafterna bakom rörelsen. Hyresgästerna vill inte skriva på jättelånga avtal längre.

Som fastighetsägare går det att möta marknaden på olika sätt, menar Viktor Söderström.

– Ett är att ta fram egna innovativa produkter utan att vara en renodlad coworkingoperatör, för det är extremt mycket svårare än de flesta tror, säger han.

Vasakronan är ett bra exempel.

– De ligger i framkant med konceptet ”Smart och klart” med 20 000 kvadratmeter i Stockholm. Jag tror på ytterligare hybrid­produkter där man försöker möta behovet av coworking på ett sätt som passar fastighetsägare bättre. Det blir ett sätt att vara en del av marknaden.

Söderström pekar även på Hufvudstadens Cecil på Norrlandsgatan som öppnade i våras och snart är fullt uthyrd. De har gjort en premiumprodukt med högre priser än andra aktörer på marknaden.

– Det bevisar att det finns en plats på marknaden även för det segmentet.

2006 startade Bo Fuglsang embryot till 7A på Strand­vägen tillsammans med kollegan Fredrik Hultman. Nu vill operatören växa lång­samt för att inte riskera för­lora den personliga prägel. Foto: FV

I 7A:s stora enhet Posthuset, på Vasagatan i Stockholm, råder full aktivitet.

Bo Fuglsang, som år 2006 startade embryot till 7A på Strandvägen till­sammans med kollegan Fredrik Hultman, visar Fastighetsvärlden runt i lokalerna där posttjänstemännen tidigare satt. På många håll målas, byggs och planeras det för alla nya hyresgäster som är på väg in

– Hyresgästerna kommer nog ganska snabbt inse att det är jättebra med coworking. Då vill det till att fastighetsbolagen blir väldigt duktiga på det här, säger han.

7A är själva på jakt efter en ny yta om runt 7 000 kvadratmeter i centrala
Stockholm.

– Fastighetsägarna börjar sakta förstå att vi inte är ett hot, en konkurrent eller risk. Vi är precis som CBRE och de andra hyresgästkonsulterna. Vi hjälper fastighetsägarna att hyra ut deras hus.

Fuglsang och Hultman, som inte har något eget kontor utan sitter ute bland hyresgästerna, ser själva att de ökar från dagens knappt 25 000 kvadratmeter, till runt 50 000–60 000 kvadratmeter på sikt.

Men de vill växa långsamt så att de inte förlorar den personliga prägeln. Ägarna har själva jobbat som entrévärdar, serverat mat och dragit kablar genom åren, vilket lagt grunden för företagskulturen.

De får ofta erbjudanden om att hyra lokaler utanför tullarna.

– Men nästa anläggning blir definitivt också Stockholm CBD. Vid dåliga tider är det läget som gäller. Du kanske kan få bättre marginal om du sitter i ett område där hyran är låg. Men sitter du på Strandvägen, Vasagatan och Odenplan blir det aldrig uruselt. Läget säljer alltid, säger han.

Lista: 10 största på coworking – längs ned

Siktar på att bli störst utanför storstäderna

Efterfrågan på kreativa coworkingytor växer även utanför Stockholm, Göteborg och Malmö. Något som operatören House Be, grundad i Åre 2016, märker av.

Med fokus på den norr­ländska marknaden har bolaget i dag 6 500 kvm i drift fördelat på orterna Åre, Östersund, Sundsvall, Härnösand, Örnsköldsvik och Umeå. Och i februari 2022 öpp­nar House Be sin hittills största enhet, i expansiva Skellefteå där man hyr 1 800 kvm av Skellefteå Industrihus. En etablering är även på gång i Hudiksvall.

– Norrland bubblar. Det finns nog ingenstans i Sverige där näringslivet har så snabb tillväxttakt. Det gäller oavsett om man pratar Åre eller Skelle­fteå, säger House Bes vd Olof Pergament.

Ulrika Viklund, grundare House Be

Bolaget siktar på att dubbla antalet kvadratmeter, inkl­u­sive de två förhyrningar som ännu inte är i drift, inom ett år. Precis som Dospace från Linköping och Mindpark i Skåne fokuserar man på att växa i sin region – till att börja med.

– Vår ambition är att bli den ledande aktören inom coworking utanför storstäderna. Det är målbilden. Sedan ska vi finnas i storstäderna också. Men snarare som ett komplement till medlemmar vars företag har kontor i Stockholm också, säger Pergament.

House Be vill erbjuda en miljö där medlemmarna kan få samma förutsättningar som i en storstad. Bland annat har communityn sam­arbete med investerarnätverket E14 Invest och kontakt med flera investeringsbolag som medlemmarna kan pitcha för.

Majoritetsägare i House Be är W&P Invest i Härnösand som äger cirka 25 procent och näst störst är grundarna Ulrika och Fredrik Viklundd

Helio, med sju enheter i Stockholm, har satsat på en konstnärlig inredning i lokalen på Grev Turegatan (GT30). Här finns även en poddstudio, gym, event­lokaler samt en prisbelönt bar och restauran. Foto: Mattias-Hamrén
Convendum är Stockholms största coworkingoperatör med 35.000 kvm i drift. Under 2022 tillkommer ytterligare 25 000 kvm. Enheten i Slussen (bilden) mäter 5.300 kvm. Fastighets­ägare är Atrium Ljungberg.

 

10 största i Stockholm

# Företag Enheter Kvm total
1 Convendum 11 35 000
Huvudägare: Xevi Holding/Håkan Jeppsson, Wallenstam, Knutsson Holdings.
Om: Starkast i CBD där man växer ytterligare under 2022. Medlemsföretagen spänner mellan allt från investmentbolag till pr-byråer. Det finns en tydlig identitet i alla enheter med materialval som drar åt det lyxiga hållet.
2 7A 4 24 000
Huvudägare: SEB Private Equity Opportunity Fund III, Bo Fuglsang, Fredrik Hultman.
Om: Startade på Strandvägen redan 2006. Lockar små och stora företag. Utvecklar privata kontor efter hyresgästernas önskemål. Alla fyra enheter ligger centralt. Posthuset på Vasagatan är störst med 17 000 kvm.
3 Helio 7 20 600
Huvudägare: Patrik Åström, Eric Spongberg, Gullringsbo Egendomar.
Om: Ägarna har en bakgrund inom hotell och restaurang. Stor bredd av företag från advokater och investerare till startups. Finns bland annat på Slottsbacken och i GT30. Enheterna är konceptritade för att passa in i respektive hus och stadsdel – men med tydlig Helio-identitet.
4 United Spaces 5 20 500
Huvudägare: Castellum.
Om: Blev uppköpta av Castellum 2019, för 200 mkr – ägarna har sitt eget huvudkontor i en enhet i Göteborg. Huvudaffärsmodellen är att hyra ut stora lokaler i attraktiva lägen. Har bland annat enheter på Torsgatan (Stockholms gasverks gamla lokaler) och i Waterfront Building.
5 Regus 5 18 700
Huvudägare: International Workplace Group, IWG (Belgien).
Om: Ägaren IWG är världens största operatör av kontorshotell och fungerar som en franchisekedja, med varumärken som Regus, Spaces och No18. Regus öppnade sitt första kontorshotell vid Stureplan redan 1995. Många privata kontorsytor.
6 Wework 1 14 000
Huvudägare: Softbank (Japan).
Om: Amerikansk coworkingjätte som 2019 flyttade in i AMF Fastigheters Urban Escape, vilket är bolagets enda enhet i Sverige. I den luftiga fastigheten sitter många unga entreprenörer och startupbolag i både gemensamma och egna utrymmen. En lyxig detalj är att kontoret har egen barista.
7 The Factory 1 14 000
Huvudägare: Wellstreet Group.
Om: Tidigare Klarnatoppen Mikael Wintzell ligger bakom nätverket Wellstreet som investerar i och utvecklar tillväxtbolag. Bolaget öppnade innovationshubben The Factory i Häggvik 2019 (i gamla ABB-huset) och erbjuder mötesrum, eventlokaler och coworking.
8 Epicenter 1 12 000
Huvudägare: Expansion Group, Sime Scandinavian Holding och Rear Pocket.
Om: Ett innovationshus där storbolag, som söker digital innovation och transformation, möter snabbväxande scaleups. Selekterat medlemskap som baseras på förmågan att skapa tillväxt främst inom techsektorn. Privata och flexibla kontorsytor. Ett mervärde är att man arrangerar mycket föreläsningar.
9 First Office 5 10 000
Huvudägare: Klövern/Corem.
Om: Kontorshotell med en mix av privata kontor och flexibla platser. Finns i stadens ytterkanter (Globen, Kista, Täby och Solna), oftast i ägarens, Klövern/Corems, egna fastigheter. Planerar att öppna en enhet i centrala Stockholm 2023 erfar FV.
10 Ioffice 4 10 000
Huvudägare: Homann Tehrani, Nima Tehrani.
Om: Ett all inclusive-kontorshotell med inriktning på små och medelstora bolag inom de flesta branscher. Tre av enheterna finns på Kungsgatan (varav en i Klara Omega) och den fjärde på Vasagatan. Privata ägare.
Källa: Fastighetsvärlden/Yta.se – Siffrorna gäller all yta i Drift i hela Stockholm, oktober 2021

Fler Nyheter från förstasidan

Vill stoppa kriminella i fastighetsbanschen

Affärer ska kunna stoppas. Morgan Johansson: ”Den svenska fastighets­marknaden kan enkelt utnyttjas av den organiserade brottsligheten”.

Lista: Så många åker bolagen till Almedalsveckan

I många fall något färre deltagare. Ett stort bolag nobbar helt.

Realplay

Online på väg att möta offline

Den vanliga butikshandeln upplever något av ett uppsving just nu. E-handeln kommer dock mer än dubblas fram till 2030 tror experter. Men ska det ske genom hemleveranser, ombud, boxar eller olika hybridformer?

Hoppar av skolköp från Sisab

”Försvårar för planeringen av finansieringen”.

Nye Åhlénsägaren: ”Dags att tänka över hyresnivåerna”

Åhléns nya storägare Ayad Al Saffar i FV-intervju om expansionsplaner, vägen till framgång, hyresnivåer och om sen på att äga fastigheter.

Wonna I de Jong förvärvar stort på Östermalm

Miljardaffär med stor fastighet.

Miljardköper igen efter nya hotläget – Balderbolag säljer

Har ägt sedan 2014. Fastighetsvärdet upp 167 procent på åtta år.

Klassiska Gondolen byter ägare

Renoveras och öppnar på nytt nästa år. Lallerstedt lämnar. Klart med ny aktör.

Beskedet: Grönan byggs ut

Ökar nöjesparkens yta med 20 procent.

Köper 10.000 kvm i Helsingborg

Fastighet som ligger i Väla.

Efter Alecta-avhoppet

En av topparna som lämnat Alecta Fastigheter har klart med nytt uppdrag.

Niam storköper från Slättö

Över 300 bostäder i transaktionen.

Ännu ett tungt avhopp från Alectas storsatsning

FV avslöjar det senaste. Nästan hela den ursprungliga ledningsgruppen borta.

Colliers: Agnarna skiljs från vetet

Karin Witalis om potentiella risker i olika segment att ha koll på. Spekulativa inslaget. ”Inga jättemarginaler. ”Olika prisförväntningar”.

Tillbaka till förstasidan