Efter boksluten: Vilka trender finns det

Att CSRD var högst upp på agendan 2024 råder det ingen tvekan om när man läser årets års- och hållbarhetsredovisningar. Av de 20 största fastighetsföretagen är det nämligen ingen rapport som inte nämner CSRD. Företagen nämner också att de antingen håller sig uppdaterade om regulatoriska förändringar eller förbereder sig för en mer hållbarhetsorienterad rapporteringsstruktur.

I februari 2025 presenterade EU omnibus-förslaget, vars syfte är bland annat att förenkla och minska omfattningen av CSRD. Den förhållandevis snabba förändringen inom EU gick inte obemärkt förbi i årsredovisningarna. En tredjedel av de 20 undersökta företagen tog upp att de är observanta på förändringar i och med omnibus-förslaget och att de väljer att rapportera enligt tidigare års format. Majoriteten av bolagen, 80%, rapporterar enligt GRI och 65% rapporterar enligt både GRI och TCFD.

Enligt riktlinjerna som gällde före Omnibus, så skulle de största noterade företagen rapportera enligt CSRD 2025. Inget av de 20 fastighetsföretag vi har studerat har rapporterat helt i enlighet med CSRD och ESRS, men flera företag har påbörjat en rapportering i linje med ESRS och anammat flera begrepp, standarder och processer. Flera av företagen, 55%, har presenterat en dubbel väsentlighetsanalys, vilket också är det första steget i förberedelsen för CSRD och ESRS rapportering. Den dubbla väsentlighetsanalysen informerar om vilka hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga för företaget utifrån perspektiven; vilken påverkan företaget har på hållbarhet och vilken finansiell påverkan hållbarhet har på företaget. Många företag, 45%, har utfört och presenterat en väsentlighetsanalys i enlighet med GRI, vilket täcker vissa delar av den dubbla väsentlighetsanalysen enligt CSRD och ESRS. Två av företagen presenterar både en väsentlighetsanalys och en dubbel väsentlighetsanalys och lika många företag, dvs två, presenterar ingen väsentlighetsanalys alls.

Vad anses väsentligt?

Förutom de två obligatoriska standarderna ESRS 1 och ESRS 2 består ESRS av tio tematiska standarder. Företag behöver inte rapportera på alla punkter i dessa tio tematiska standarder utan ska använda och utföra en dubbel väsentlighetsanalys för att utgöra vilka hållbarhetsfrågor i dessa standarder som väsentligt påverkar fastighetsföretaget, och som fastighetsföretaget väsentligt påverkar. Det är alltså de väsentliga punkterna som företaget, förutom de obligatoriska standarderna, ska rapportera på. RE:SUM har matchat och kartlagt vilka hållbarhetsfrågor som rapporteras på av fastighetsföretagen och, om den presenteras, vilka ämnen som är väsentliga enligt deras dubbla väsentlighetsanalys. En sammanställning av vilka teman som anses väsentliga visas i graf 1 nedan.

Där syns det att vissa teman är mer väsentliga än andra och det förklaras till stor del av att fastighetsföretag har olika typer av fastigheter, vilket gör att hållbarhetspåverkan också varierar mellan företagen. De mest väsentliga hållbarhetstemana är “Klimatförändringar E1” och “Den egna arbetskraften S1”, vilket bevisas av att 100% av företagen rapporterar dessa teman. Även “Resursanvändning och cirkulär ekonomi E5” bedöms vara väsentlig av de flesta fastighetsföretag, eftersom 91% av företagen bedömer att det är väsentligt.

Sammanställningen visar också att “Vatten och marina resurser E3” anses mer väsentligt, 64%, än “Biologisk mångfald och ekosystem E4”, 45%. Det resultatet skiljer sig från en undersökning som organisationen Fastighetsägarna gjorde i somras, där de fann att 59,09% av företagen ansåg biologisk mångfald och ekosystem vara väsentliga, medan 36,36%  ansåg vatten och marina resurser som väsentliga.

Graf 1. Teman som anses väsentliga i de 20 största fastighetsföretagens årsrapport för år 2024.

*Kartläggning och matchning betyder inte att företagen rapporterar enligt ESRS standarderna utan att väsentliga hållbarhetsfrågor återfinns och kan liknas med frågorna i ESRS standarderna. Den kartläggning och matchning som RE:SUM har gjort visas i figur 1 och inkluderar de 20 största fastighetsägarna i Sverige.

Hur rapporteras utsläpp?

Nedan presenteras företags växthusgasutsläpp i koldioxidekvivalenter (CO2e). En koldioxidekvivalent är en sammanställning av växthusgasutsläpp där hänsyn har tagits till de ingående gasernas globala uppvärmningspotential. Vanliga växthusgaser förutom koldioxid är metan och lustgas.

En närmare studie av data som rapporterats om utsläpp visar en variation i omfattning och beräkningssätt. De 20 största fastighetsföretagen som vi har analyserat står för cirka 1.450.000 ton CO2e under 2024. Utsläppen var 1.990.000 ton CO2e året innan, vilket innebär en minskning med 27% mellan 2023 och 2024. Den stora minskningen ska dock tas med en nypa salt, då vissa bolag har valt att inte alls, eller delvis redovisa utsläpp från värdekedjan (scope 3) i rapporten för 2024. Året innan hade de redovisat samtliga scope 3 utsläpp. Enligt CSRD så är det godkänt att skjuta upp redovisningen av utsläpp från sin värdekedja i 2 år. Därför har vissa bolag under 2024 valt att inte rapportera scope 3 utsläpp fullt ut, vilket innebär att den redovisade minskningen är större än vad den är i verkligheten.

Vi analyserade även hur företagen rapporterade sina scope 2-utsläpp, där indirekta utsläpp genom inköpt energi ingår. För att kunna jämföra företagen har vi endast jämfört utsläpp som är plats/anläggningsbaserade (location-based). Detta innebär att vi har gjort en så kallad platsbaserad beräkning, där endast energi som produceras i samma elområden som den där fastigheterna ligger beaktas, och i den beräkningen har vi alltså inte tagit hänsyn till gröna elavtal eller liknande. Enligt GHG-protokollet (Greenhouse gas protocol) får man använda både plats och marknadsbaserad metod. Branschorganisation European Public Real Estate Association (EPRA) har satt som standard att göra beräkningar enligt den platsbaserade metoden.

De totala utsläppen till följd av inköpt energi för de 20 största fastighetsföretagen är 396 000 ton CO2e. Föregående år var utsläppen 415 000 ton CO2e, vilket innebär att utsläppen hade minskat med 4,5% från 2023 till 2024.

I graf 2 nedan ser vi en jämförelse mellan företagens scope 2 utsläpp, beräknad enligt platsbaserad metod. På x-axeln finns den uthyrningsbara arean och de två y-axlarna visar på höger sida totala scope 2 utsläpp och vänster scope 2 utsläpp per kvm. Det som kan konstateras är att utsläppen följer den yta som förvaltas, med vissa avvikelser. Fastigheterna med mest uthyrningsbar yta har också mest utsläpp per kvm, vilket för det mesta är fullt naturligt med hänsyn till de största fastigheternas utformning, verksamhet och elområdets geografiska lägen.

Graf 2. Scope 2 utsläpp med platsbaserad metod. De bolag som enbart rapporterat inköpt el enligt marknadsbaserad metod har egen omräkning gjorts med hjälp av emissionsfaktorer från https://app.electricitymaps.com/map/all/yearly

Fördjupad analys av totala utsläpp

Det är svårt att göra en trovärdig sammanställning av totala utsläpp, eftersom datakvaliteten varierar mellan företagen. Som vi nämnt tidigare har vissa fastighetsföretag valt att minska rapporteringen av scope 3 i 2024 års rapporter. Det innebär att den minskning i utsläpp om 27% som rapporteras för samtliga bolag antagligen beror på att delar av scope 3 som togs upp i redovisningen 2023 inte tas upp 2024. Det stämmer naturligtvis inte med verkligheten. Vi skulle behöva korrigera vår sammanställning av totala utsläppens förändring från ett år till ett annat genom att justera för att vissa företag minskat sina scope 3 utsläpp. Det är dock väldigt svårt, för att inte säga omöjligt, på grund av brist på tillgänglig information.

Intressant information om fastighetsföretag går ändå att få fram ur 2024 års rapportering. I graf 3 nedan visas hur utsläppen står sig i förhållande till uthyrningsbar area. De största avvikelserna kommer av att bolag äger fastigheter i elområden där där energi genereras genom stor andel fossila källor. Genomsnittet för alla företags i undersökningen utsläpp per kvadratmeter är 26,4 kg CO2e 2024, vilket motsvarar en genomsnittlig resa med bensindriven personbil fram och tillbaka mellan Stockholm och Uppsala.

Graf 3. På y-axeln ser man till vänster ton CO2e och på höger sida totala utsläpp per kvm för respektive bolag med i denna analys. Detta har ställts mot rapporterad total uthyrningsbar area för respektive bolag.

Ett av få intensitetsmått som tas upp i ESRS är i ESRS E1 som hänvisar företag att redovisa totala CO2e-utsläpp per nettoomsättning. Detta ger en uppfattning om hur mycket koldioxidekvivalenter företagen släpper ut per omsatt krona. Graf 4 visar hur bolag som omsätter mindre än 3 900 tkr följer ett tydligt mönster med utsläpp per nettoomsättning. Med de större bolagen visar måtten ett förhållandevis lägre utsläpp per krona. Medelvärdet för fastighetsföretag med i denna analys är 13,4 kg CO2e/nettoomsättning år 2024, vilket motsvarar utsläpp av en genomsnittlig enkel resa med personbil till Enköping.

Graf 4. Totala CO2e-utsläpp och per omsatt krona i verksamheten.

Sammanfattande bedömning

Syftet med CSRD är i grund och botten att hållbarhetsrapportering ska bli transparent och jämförbar, så att företagens intressenter kan använda standardiserad information för att bedöma hållbarhetspåverkan. Det är visserligen så att 2024 års hållbarhetsrapporter visar att företag har mer utförliga hållbarhetsrapporter, men det är oroväckande att standarderna för rapportering varierar mellan bolagen. Fastighetsföretagens kunder, finansiärer, investerare och andra intressenter efterfrågar tydlig och standardiserad information, eftersom de vill kunna jämföra alternativ enkelt.

Och det blir skillnad om företag rapporterar och blir granskade! Ny forskning av Florian Berg (2024) från MIT (Massachusetts Institute of Technology) visar på att företag vars utsläppsberäkningar granskas av tredjepart, oberoende frivilligt eller obligatoriskt, jämfört med företag som inte genomfört granskning, rapporterar högre utsläpp.

Jämförbarheten riskerar alltså att inskränkas beroende på om granskning finns. Dessutom inskränks jämförbarheten om man tar det deklarerade av klimatbokslut på ‘face value’. Det beror på att rapporterade klimatutsläpp i olika företag kan beräknas på olika sätt och innehålla olika saker. Det vill säga, vissa företag kan utesluta vissa indata och ha olika räknesätt beroende på datatillgången. Detta är tillåtet idag men kräver att läsaren är påläst om den vill jämföra olika företags utsläpp.

Det är också viktigt att komma ihåg det som RE:SUM har visat i tidigare artiklar i denna serie: De företag som arbetar med hållbarhet levererar också högre aktieägarvärde! Det är helt enkelt så att det blir bättre bolagsstyrning och verksamhetsutveckling i de företag som arbetar med hållbarhet. Hållbarhetsarbetet innebär mer omfattande, mer strukturerat och mer transparent arbete i verksamheten.

Ingången av CSRD är noterad av alla företag i undersökningen och dessutom har de flesta bolag gjort sin dubbla väsentlighetsanalys. Detta visar att företagen håller på att förbereda sig för att omfattas av direktivet. Däremot fortsätter de flesta företag att rapportera likt tidigare format, vilket tyder på att många bolag väljer att “sitta lugnt i båten”.

Det är olyckligt att det nu är så att marknaden inte är helt transparent, eftersom de fastighetsföretag som har mest omfattande hållbarhetsanalys också redovisar högre utsläpp. Det skapar ett olyckligt incitament att inte vara utförlig i hållbarhetsrapporteringen. Förhoppningsvis får de belöning för ett utförligt arbete med hållbarhet, genom att de, genom att vara mer transparenta, blir mer attraktiva för hyresgäster, investerare och finansiärer. Naturligtvis så får de som är ambitiösa i sitt hållbarhetsarbete också en fördel av att verksamheten blir mer effektiv.