DTZ: Risk för överhettning
Fastigheter är attraktiva investeringsobjekt och många marknader är heta, vissa har risk för överhettning konstateras i undersökningen Money into Property som nu publiceras av DTZ för 41:a gången. Investeringsnivåerna är nu åter i nivå med de vi hade innan finanskrisen. Den totala investerade fastighetsvolymen (invested stock) i världen uppgick till rekordhöga 13.600 miljarder US-dollar eller ca 112.200 miljarder kronor förra året. Detta är en ökning med 5% jämfört med året innan och hela 19% mer än 2008, som var rekordåret innan finanskrisen.
Den investerade fastighetsvolymen definieras som kommersiella fastigheter som ägs av investerare. Volymen ökar när egenanvändare säljer sina fastigheter till investerare, när nya fastigheter byggs och hamnar i investerarnas ägo samt när fastighetsvärdena i investerarnas portföljer stiger.
För Sveriges del uppgick den investerade fastighetsvolymen till 1 182 miljarder kronor år 2014, vilket innebär en ökning med 10% jämfört med året innan. Sverige har haft en starkare tillväxt i investerad fastighetsvolym jämfört med Europa som helhet, där tillväxten var 4% i årstakt.
– Den svenska fastighetsmarknaden har varit lägre belånad och haft en högre grad av institutionellt ägande jämfört med många andra europeiska marknader, säger Karin Witalis, Head of Research, DTZ i Sverige. Den svenska marknaden har därför varit stabilare och kunnat återhämta sig snabbare, jämfört med övriga Europa.
Enligt rapporten investerades globalt 633 miljarder US-dollar (ca 5.200 miljarder kronor) i kommersiella fastigheter under 2014. Denna volym ligger strax under rekordet som nåddes just innan förra finanskrisen. Transaktionsvolymen i Sverige uppgick till 158 miljarder kr 2014, vilket är 2% högre än det tidigare rekordet från 2008.
Investeringsboomen i Sverige och världen förklaras av ett stort antal kapitalstarka investerare som söker avkastning i ett extremt lågt ränteläge. Jämfört med aktier och obligationer framstår fastigheter som ett attraktivt investeringsslag. Kapitalet som flödar in på fastighetsmarknaden har resulterat i sjunkande avkastningskrav på både högkvalitativa och sekundära fastigheter.
– Avkastningskraven för prime-fastigheter är på flera håll tillbaka där de var innan finanskrisen, och för Sveriges del är de faktiskt lägre idag, säger Agneta Jacobsson, VD för DTZ i Sverige. De låga avkastningskraven kan motiveras mot bakgrund av extremt låga räntor. Men för att inte vågen av kapital som söker fastighetsexponering ska resultera i en överhettning på marknaden är det viktigt att prissättningen inte frånkopplas från fundamenta på hyresmarknaden.
