Drangel spanar in i framtiden efter Ramsbury

Drangel ser nu fram emot att ägna mer av sin tid åt att rida och ratta gamla bilar.

– Jag vill äga min egen tid lite mer. Jag har fått lite propåer, men inget är bestämt än utan jag vill ta sommaren till att fundera över framtiden. Men det blir inget operativt på heltid, säger Lars Drangel.

Han kommer bland annat ägna en del tid åt sin Jaguar C-Type Replica, en hobby han delade med sin tidigare följeslagare Per Asplund som lämnade Ramsbury 2019 och som han tidigare även jobbade ihop med på Catella.

Drangel kommer dock ha ett uppdrag kvar som kopplas till Ramsbury.

– Jag kommer att fortsätta jobba med Nobel Center åt stiftelsen, Erling-Perssons Stiftelse, EPS. Jag ser det som ett hedersuppdrag som jag fått av stiftelsen.

Det handlar om Erling-Perssons Stiftelse som tillsammans med Knut och Alice Wallenbergs Stiftelse, KAW, donerat 2,3 miljarder kronor, hälften vardera, för att möjliggöra nya Nobel Center vid Slussen.

Vid starten av bolaget 1999 var det bara Drangel och Asplund samt ytterligare två personer på ekonomisidan som hanterade Ramsbury Property. Nu, nästan tre decennier senare, finns fastigheter i Stockholm, London, Paris, New York, Washington, Rom, München, Köpenhamn, Göteborg och Malmö.

– Det roligaste har varit att få vara med om att etablera Ramsbury Property på marknaden och bli en välkänd och respekterad aktör där. I början var det mycket resor där vi presenterade bolaget och förklarade vad vi ville åstadkomma, vi fick ofta tillbringa stor del av tiden i förmaken och togs väl inte helt på allvar förrän vi genomfört de första affärerna. Idag är det helt annorlunda, vi är som sagt väl etablerade och marknadsaktörerna hör av sig till oss med förslag på förvärv, samarbeten med mera.

Ramsbury ägs av Stefan Persson, H&M:s huvudägare. Persson har förstås varit inblandad i alla transaktioner och projektinvesteringar.

– Ibland har vi haft olika uppfattningar om investeringar men Stefan har en imponerande magkänsla för att snabbt bilda sig en uppfattning kring vad som kan vara rätt eller fel, även kring komplexa affärsupplägg. Han greppar det intuitivt. Det har varit väldigt lätt att jobba med honom. Det har varit lätt att fatta beslut – ingen stor investeringskommitté – utan det har ofta skett över en kopp kaffe på kontoret.

Stefan Persson kommenterar vidare:

– Lars är en mycket kunnig, erfaren och respekterad person i branschen, och vi har haft ett uppskattat samarbete genom åren. Vi är tacksamma för Lars stora engagemang och de värdefulla insatser han bidragit med.

Lars Drangel är född i Danderyd. Han har som så många andra inom fastighetsbranschen studerat vid KTH men inte samma utbildning som de flesta. Han pluggade maskinteknik – och såg framför sig en framtid på exempelvis Sandvik eller Atlas Copco. Han läste även ett år vid Berkeley, Kalifornien.

På en rekryteringsmässa på KTH råkade han träffa Kenneth Dahlqvist, avdelningschef på Skanska, som lyckades övertala den unge Drangel om att det var ”roligare att vara med och förändra samhället” på Skanska än de jobb som teknologen såg framför sig. Dahlqvist berättade om hur SkyCity skulle utvecklas på Arlanda, med O’Hare i Chicago som förebild.

Drangel började på Skanska 1987/88, på enheten Norra Bygg, i en tid där de flesta avdelningar var väldigt självgående, ägde egna fastigheter och bedrev projektutveckling. Under åren där jobbade Drangel bland annat med fastigheten Sälgen 2 på Birger Jarlsgatan, som idag är Wallenstams Stockholmskontor, och p-huset Elefanten, i södra Klara, som revs och där det istället blev centrala bostäder.

Därefter startade han tillsammans med Lennart Hendén, som drivit fastighetsbolaget Habitator, ett projektutvecklingsbolag med inriktning på kommersiella projekt i centrala Stockholm. Duon klurade ut diverse affärsupplägg för marknadens parter.

En möjlig affär som duon såg framför sig var det stora Åhlénshuset i city, som plötsligt hade fått kemibolaget Akzo Nobel som ägare efter affärer kring Nobel Industrier flera år tidigare. Duon såg Åhléns City, som drevs och ägdes av familjen Johnsson, som naturlig ägare, men fick ingen respons hos Åhléns Citys vd.

Drangel kontaktades efter en tid av Catella som vid den här tiden ville starta en egen avdelning för fastighetsutveckling, Catella Property Projects. Efter en tids samverkan anställdes Drangel i Catella och han började bland annat jobba med Per Asplund som därefter skulle bli hans kollega i över två decennier. Drangel tog ganska omgående upp affärsmöjligheten med Åhlénshuset.

I övrigt jobbade de bland annat med att stycka upp Brädstapeln på Kungsholmen för att få till en bra lösning åt Trygg Hansa och även det som senare blev ÅF-huset i Haga Norra.

Kontakt togs därvid med vd:n vid AkzoNobel, Ove Mattsson, som accepterade ett indikativt bud på Åhlénsfastigheten, som var en udda och nästan okänd tillgång inom det stora bolaget, även om den gav ett bra kassaflöde.

– Vi kontaktade därefter Ingvar Kamprad för att kolla om han ville köpa fastigheten. Han var kapitalstark och förstod retail – och det fanns även band eftersom han via Ikano vid tidpunkten var stor ägare i Catella. Han var intresserad men senare i processen tog det stopp när det hade blivit för mycket uppmärksamhet kring Kamprad som person. Han drog sig ur och ville inte exponera sig med en stor fastighetsaffär i centrala Stockholm.

Drangel och Asplund klurade vidare någon sekund och landade på Stefan Persson som potentiell investerare.

– Han tyckte tämligen direkt att det var en bra idé. Vi hade då även sedan tidigare underhand kontaktat Stockholms stad för att det skulle gå att köpa loss tomträtten då ett varuhus inte rymdes inom stadens policy angående tomträttsinstitutet.

Duon jobbade som konsulter åt Perssons bolag från att den affären ägde rum 1999. Det blev mycket att göra. JM:s parkeringshus, Beridarebanan, på Drottninggatan köptes (för de som minns, ett kvarter från Sergels torg!) och revs och där byggdes det kontor som blev H&M:s nya huvudkontor. Även fastigheterna Sporren 12 och 14 förvärvades, från Skandia respektive SEB Trygg Liv. Något senare förvärvades även det så kallade Butterickshuset av AP Fastigheter. De fastigheter i Göteborg, Malmö och Köpenhamn som ägs på andra sätt inom familjen Persson togs in till det nya bolaget.

– Vi jobbade mer eller mindre 100 procent åt Persson på den tiden, på konsultbasis.

Stefan Persson ville anställa Lars Drangel och Per Asplund, men eftersom familjerna Persson och Kamprad sedan länge haft stor respekt för varandra, så kontaktades Catellas vd Gunnar Rylander för att försäkra sig om att rekryteringen gick schysst till och ägde rum i god anda. 2005 blev de anställda.

– Bland det första vi gjorde var att mejsla ut en strategi. Vi började titta mer globalt. Fastigheterna skulle finnas i de bästa lägena, i de bästa städerna i mogna marknader. Det som är trippel A-läge idag ska vara det i framtiden också, det ska inte påverkas av infrastruktursatsningar på andra håll i den aktuella staden.

Persson, Drangel, Asplund och Jan Jacobsen (Perssons personliga rådgivare och H&M:s tidigare finanschef) klurade på ett namn för det nya fastighetsbolaget. De kom fram till Zappa, efter Jacobsens hund. Det gick dock inte igenom på grund av rättighetsskäl kring Frank Zappa – som förstås jycken var döpt efter. Nu blev det istället Ramsbury efter Perssons egendom i södra England.

Idag ingår 19 s.k. Assets i beståndet (32 registerfastigheter) plus utbildningsfastigheterna som ligger i dotterbolaget Mimer 8. Strategin för de kommersiella fastigheterna har funkat hittills. Fastighetsvärlden bedömer värdet på beståndet till cirka 45 miljarder kronor.

– Målet har varit att inte påverkas av de kriser som över tid alltid uppstår, och vi har nästan aldrig haft några vakanser. Visst, någon gång har vi fått hjälpa någon långsiktig hyresgäst, men mer har det inte varit. Det har funkat väldigt bra än så länge.

Fastigheterna i Ramsbury Property finns i Europa och den amerikanska östkusten.

– Vi har tittat på förvärv i bland annat Hongkong och Tokyo men det har inte blivit något. Det kanske är skönt det eftersom det kan vara svårt att jobba över många tidszoner, för att ha koll på fastigheterna och kontakt med hyresgäster och anlitade konsulter.

Ramsbury har aldrig sålt någon fastighet, propåer har funnits när det gäller enstaka fastigheter och delägande i bolaget.

– Det har varit en stor förmån att få jobba med Stefan Persson, någon som är långsiktig och kapitalstark. Dessutom kan han retail och kan de bästa lägena. Vi har inte heller varit utlämnade till att byta strategi för svängningar på den finansiella marknaden.

Under de senaste åren har Ramsbury Property hållit en lägre takt på transaktionsmarknaden och i stället sysslat med stora projekt. Två stora projekt i London bedöms i lokal media ha haft ett projektvärde på över 5 miljarder kronor. Bolaget har även drivit stora projekt i München, Göteborg och Paris. För det stora projektet på Oxford Street korades Ramsbury 2024 till Årets största uthyrning i centrala London av brittisk branschmedia.

– Bland det roligaste vi gjort, tycker jag, var när vi köpte Debenhams fastighet på Oxford Street 2016. Kedjan gick inte bra och affärsmodellen fungerade inte. Vi tänkte erbjuda dem att minska sin lokalyta, till tre våningsplan inklusive källarplan, därefter skulle vi bygga om de övre våningsplanen till kontor och dessutom bygga på några våningar. Men när pandemin kom gick varuhuset i konkurs och Ramsbury fick plötsligt kontrollen över hela fastigheten över en natt.

Ramsbury vågade starta projektet omgående mitt under pandemin då väldigt få övriga aktörer var aktiva. Ännu en effekt av en långsiktig och solvent ägare.

– Vi fick igenom en planändring på tre-fyra månader. Det var rekordsnabbt för centrala London. Från stadens sida hade man förstås inte heller något intresse av att ha en spökfastighet på Oxford Street. Därefter har allt gått väldigt bra och ett bevis för att strategin fungerar.

Fastigheten, som ligger på 334–348 Oxford Street, är idag fullt uthyrd om ca 35 000 kvm efter att bland annat revisions- och rådgivningsföretaget BDO har tecknat hyresavtal för cirka 20 400 kvm kontor för sitt nya HQ.

Lars Drangel har vid Ramsbury Property lämnat över ansvaret till Ola Nilsson som vid sin sida har duon Håkan Larsson och Johanna Boltzius. De ingår i de cirka 15 personer som jobbar på Ramsbury som är familjen Perssons family office och bland annat innehåller övriga innehav och övrig förvaltning av familjens tillgångar.