FV kommentar

”Flera av de yngre bolagen är finansiellt anorektiska”

Det ser bekymmersamt ut. Bostadsutvecklarna verkar gå mot en ökenvandring om de inte vrider till sina affärsmodeller, alternativt att lättnader i amorteringskraven för bostadsköparna införs. Det akuta läget är nu under kontroll men hur ska de få tillbaka sin intjäning om två–tre år?

(Texten är ursprungligen publicerad i Magasinet Fastighetsvärlden nr 4 – 2018)

De senaste månaderna har igångsättningen av nya bostäder minskat påtagligt. Samtidigt har försäljningen minskat än mer vilket inneburit att företagens försäljningsgrad av bostäder i produktion sjunkit hos de allra flesta. Ett par stycken av dem som haft de största rasen i aktiekurserna, Oscar Properties och SSM, ståtar med högst andel sålda lägenheter i pågående produktion. Hela 88 procent respektive 97 procent. Stora JM är nere på sin lägsta försäljningsandel sedan det kärvade på marknaden för tio år sedan, 54 procent. Lägger man till andelen bokade lägenheter hamnar siffran på cirka 61 procent mot att den var hela 78 procent för ett år sedan.

Men medan JM har en lång historik, starka finanser samt bred projektportfölj så är flera av de unga bolagen finansiellt sett relativt anorektiska. Redan runt årsskiftet fick Tobin gå ut och begära mer pengar, något de sedan fått göra en gång till.

Fokus har så här långt varit på närtid. Får bolagen sina lägenheter sålda – kommer kunderna fullfölja de lägenhetsaffärer som företagen redan säger att bindande avtal är träffade för? Det är naturligtvis den kortsiktigt allra viktigaste frågan för företagen. Varför bry sig om de kommande åren om allt redan gått i putten.

Med det uppskruvade tonläget som diskussionen förts med har det varit lätt att se framför sig hur tusentals lägenheter nu åter skulle hamna i knät på bostadsutvecklarna, lägenheter som de tidigare rapporterat som sålda. Så kommer det av allt att döma inte bli, inte ens om de inte längre har råd.

Frågan om vilka möjligheter bostadsköparen har att ta sig ur träffade avtal är naturligtvis viktig. I första hand är det en fråga om konsumentskydd när det går galet i ett projekt. Men sett till hela marknaden är det ett fåtal projekt där det kan bli aktuellt att köparna får rätt. Att det skulle uppstå tusentals fall där köparen kan ta sig ur avtalen är i princip uteslutet.

Det är dock olyckligt för bostadsutvecklingsbranschen att det uppstått en misstro mellan kund och producent. Flertalet av företagen har varit ute och gjort förtydliganden om hur deras avtalsprocedur ser ut.

SSM är det företag som ofrivilligt har hamnat längst fram i rampljuset och där handlar det om ett projekt med en fördröjning på uppemot två år av färdigställandet.  En fördröjning som det är högst förståeligt att kunderna är upprörda över.

Någon oöverskådlig ekonomisk smäll är det dock inte troligt att SSM drabbas av om de skulle förlora i den rättsliga prövning som nu är på gång. Projektvolymen är på dryga miljarden och man har med sig Alecta som medinvesterare i projektet. Prisnivån på i snitt 69.000 kronor i insats är inget som sticker ut, så att SSM skulle tappa stora intäkter är inte troligt. Men imagemässigt är det inte bra.

Förutom image så skulle den största förlusten ifall rätten gick emot dem vara att deras enormt höga bokningsgrad sjönk om 70 lägenheter behövde säljas igen. Den skulle sjunka från 96 procent till 91 procent, klart bäst i klassen ändå.

Det finns också en risk i att kunder hoppar av, tar den ekonomiska smällen av att inte gå vidare med köp efter ett tecknat förhandsavtal. Den risken får anses som hanterbar. Det som möjligen är mer bekymmersamt är de som fullföljer affären men direkt sätter ut bostaden till försäljning och på så vis konkurrerar med nyproduktionen. Det är ett övergående problem, men inte helt ovanligt just nu.

Det kraftiga fallet för bolagens aktiekurser har bromsats upp. Bolagens information om vidtagna åtgärder har gett hopp om en ljusare framtid. För att lätta på bördan och säkra upp den närmaste tiden har i princip alla företag minskat antalet igångsatta lägenheter.

Bolagen säger sig vara mycket selektiva i anskaffningen av ytterligare byggrätter. Några har dessutom avyttrat byggrätter eller sålt förvaltningsfastigheter för att minska belåningen och fylla på kassan. Flera har gått in i joint ventures med kapitalstarka partners för att få ned risknivån.

Man visar upp hur man ökat flexibiliteten i sina processer, hur man kan skala ned, projektera om för att ändra lägenhetssammansättningen, dela upp i etapper och ändra upplåtelseform.

När Tobin nu fyllt på kassan verkar det inte uppstå några direkta kassaflödesproblem hos bolagen. De nischade, unga bolagen, har hög försäljningsgrad och kommer ha ett bra inflöde från de projekten. Vanligtvis har de fordringar på de brf:er som bildats för varje projekt, och i takt med att de slutförs kommer pengarna.

Mer bekymmersamt är det med deras vinster. Dessa har de ju i hög utsträckning redan tagit fram genom successiv vinstavräkning. Men med få lägenheter kvar att sälja och låg igångsättningstakt ser det knapert ut.

Hos de mer konservativa bolagen kommer vinsterna gå ned, men inte lika kraftigt. De har sparat i ladorna och tar fram vinsterna främst i slutfasen av projekten. Besqab, Bonava och JM kommer således fortsätta att leverera, men på lägre nivå.

Återhämtningsfasen, när de mest akuta problemen är lösta, kan bli en tuff prövning.

De flesta skulle behöva gå i gång med nya projekt nu under 2018 för att kunna hålla hjulen snurrande. Här har de största producenterna med en lite bredare produktportfölj en klar fördel. De har muskler att dra i gång nya projekt även utan att de har en hög bokningsgrad, de kan välja risknivå. Deras projektportföljer har inte samma ryckighet som hos några av de mindre bolagen.

Flera av de övriga har skaffat sig externa finansiärer vilket är mycket bra för att få i gång nya projekt och att hålla den befintliga organisationen i gång. Men flera av dem måste göra mer än så för att nå framgång.

Tobin Properties som så här långt är det enda bolag som varit tvunget att be om mer kapital spår en rörelsevinst om 150–200 miljoner i år, mer än någonsin tidigare. Av de nischade bolagen är man det enda som har en stor andel kvar att sälja, går det i lås så visst. Men det låter stretchat.

SSM var tidiga med att ta in extern partner i flera stora projekt. De har nyligen signalerat om att dela ett brf-projekt så att hälften blir hyresrätter, vilket ger möjlighet att gå i gång med bägge delprojekten. Även andra hyresrättsprojekt är på gång.

Alm Equity är fortsatt kreativa med delägare i projekt, igångsättning av eget hyresbostadsbolag och stoppar snabbt projekt om försäljningen inte går bra. Aktsamma om kassan.

Magnolia är det udda inslaget som nästan själv ”uppfann” forward funding av hyresrättsprojekt. Har en intressant bank av projekt på många marknader och bra nätverk med investerare. Det ser ut som om de fortsatt har en bra marknad framför sig de kommande åren.

Oscar Properties levererar stort under 2018 men har därefter ett glapp i produktionen. Gasklockan är ett mastodontprojekt som har en fortsatt tuff framkörningssträcka. Påkostade projekt i grannkommuner känns som en just nu ganska tuff utmaning. Men utvecklingen av bostäder på Lilla Essingen tillsammans med Starwood ser ut som en framkomlig väg.

Det är dumt att dra ut en trend i all evighet, så kommer inte utvecklingen att se ut. Flera av ovan nämnda bolag drog linjen lite för långt och producerade för ett segment som nu krympt. På samma sätt är det nu dumt att dra linjen rakt ned i backen, för bostadsbehovet kommer finnas kvar. Högst troligt går bolagens försäljningssiffror upp väsentligt från de låga nivåer som gällt sedan tidig höst 2017.

(I ursprungstexten ingår hänvisning till diagram med kursnivåer mm vid april 2018)

Fler FV kommentar

FV idag-exklusiv till Kl. 15.00 Prenumerera!

Balder värvar från Humlegården

Storsatsar i Stockholmsområdet. Genomför ytterligare en tung rekrytering.

Hyr 3.640 kvm i Sveriges mest centrala kontor

Utökar förhyrningen. Nu är det fullt uthyrt i de anrika lokalerna.

CBRE rekryterar åtta

Värvar från bland annat Castellum, Colliers och Cowi.

Högt och lågt i bostadsbyggarnas tio-i-topp

Bolagen visar stora variationer i tillväxt.

Oscar Engelbert säljer preffar för 70 mkr i Oscar Properties

”Min starka tilltro till Oscar Properties kvarstår”.

Arnhult nu störst i Castellum

Se en uppdaterad lista över 84-miljardersbolagets största ägare.

Aberdeen säljer galleria

Aberdeen köpte fastigheten av Byggvesta 2008.

Köper loss Icas stora projekt vid Bromma Blocks

Ändrade planer för stor satsning. FV:s avslöjande bekräftas därmed. Byggjätte tar över och investerar 2,5 miljarder kronor.

Schweiziskt bolag säljer i Lund

Köparen når nästan en kvarts miljoner kvadratmeter lokaler i lärdomsstaden.

Teknikföretag hyr hela 20.000 kvm

Presenteras endast några veckor efter Försvarsmaktens eventuella storflytt från Stockholms innerstad till Barkarbystaden.

Intea satsar stort i Gävle

Castellum tappar stor hyresgäst. Smått bortglömt centralt område utvecklas.

Nordier rekryterar tre

Värvar från Unibail-Rodamco, JLL och Castellum.

Datscha knäckt svår kod

Hett segment blir än mer transparent.

Vasakronan lockar & Other Stories till Göteborg

Hyr ut i klassiskt hus.

Ger branschen bakläxa och öppnar för nya marknader

Vasakronans vd Fredrik Wirdenius i en stor intervju om lärdomarna från rekordaffären, de spännande utmaningarna och om hur branschen förändras snabbt.

Tillbaka till förstasidan