13 VD:ar om robotar, fiaskogalleria och Nordkorea

Fastighetsvärlden var på plats och direktrapporterade från Berns där 13 börs-VD:ar diskuterade marknadsläget och presenterade respektive bolag.

Stockholm Corporate Finance Fastighetsdag ägde rum på Berns i central Stockholm. Dagens moderator var Dag Klerfelt. Nedan FV:s direkrapportering från heldagen.

Peter Strand: ”Fler kommuner tvingas sälja”

Först upp på scenen, inför den nästan fullsatta salen, var Victoria Parks VD Peter Strand.

– Vi började med en väldigt liten kassa, men vi har lyckats köpa på oss och nått stordriftsfördelar. Vi gillar stora områden och städer som har tillväxt. Vi gillar hus som har behov av ett tekniskt lyft, och sådana finns det många av. Vi gillar att utveckla.

Bolaget har en hög renoveringstakt. Genom investeringar höjer vi hyrorna från 950 till 1.350 kr/kvm för en normalstor trea  till följd av en högre teknisk standard.

– Ju snabbare vi arbetar, ju snabbare ökar värdet på fastigheterna. Vi har än så länge gått igenom 25 procent av beståndet.

Peter Strand konstrar att allt framöver inte kommer att handla om hyresrätter:

– Vi jobbar hårt med förtätningar. Vi har massor av tomma parkeringsytor där vi skulle kunna skapa nya bostadsrätter eller ägarrätter. Vi räknar med en första byggstart vintern 2017/18.

Klerfelt: Tål områdena nyproduktion?

– Vi tror att det går. Vi kommer nog inte bli sjukt tjocka genom det där. Men det handlar om att lyfta hela området som helhet.

Vidare sa Peter Strand att bolaget kommer att fortsätta att genomföra förvärv. Victoria Parks mål är att år 2020 ha ett fastighetsbestånd som är värt 20 miljarder kronor (vid halvårsskiftet var värdet 13,8 miljarder kronor, ett år tidigare var det 8,5 miljarder). Just nu har bolaget en kapacitet att förvärva fastigheter för cirka 2 miljarder kronor.

– Många kommuner kommer tvingas sälja fastigheter.

Ilija Batljan, grundare och VD Samhällsbyggnadsbolaget.

Ilija Batljan: ”Om token i Nordkorea skulle bomba…”

Ilija Batljan, VD, storägare och grundare, Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, var tvåa upp på Berns stora scen. Klerfelt konstaterade att Batljan i det närmaste köpt två fastigheter per dag. Batljan inledde med att visa en bild på SBB:s överraskande miljardköp i centrala Oslo.

– I Stockholm hade motsvarande byggnad ägts av Hufvudstaden. Vi är väldigt glada över att äga den fastigheten.

Därefter ägnade Batljan några minuter åt att hylla sina medarbetare och några av ägarna, till exempel Lennart Schuss och Sven-Olof Johansson.

– En majoritet av aktierna som förvärvas köps upp av fastighetsfolk.

Han konstaterade att fastighetsbolag som köper från kommuner måste vara seriösa.

– Det var någon som köpte i Göteborg för 20 år sedan – och gjorde fel. Det förstör så mycket för många andra.

Han lär berätta att det inom kort kommer fler förvar från kommuner. På rekordtid har SBB nått ett fastighetsvärde på 21,1 miljarder kronor. Fastighetsvärlden kan konstatera att det utklassar klassiska storköpare som Keops, Acta och Boultbee. Men SBB har även sålt:

– Totalt har vi sålt byggrätter för en miljard.

Siffran Batljan uppger är mycket högre än vad Fastighetsvärlden summerat.

Batljan visade även en bild på norska justitiedepartementets lokaler. Det var den första fastighet som SBB förvärvade i Norge.

– Om token från Nordkorea skulle bomba här så skulle det här vara den säkraste platsen. Man har lagt in bly i väggarna.

Klerfelt: Ni har en yield på 4,7 och 4,9 och lånar på höga villkor. Varför?

– Det stämmer inte. Vi kommer att lasta av tidigare lån från den tiden när vi byggde upp bolaget. Vi har en snittränta på 3,5. Inom de närmaste 18 månaderna ska vi, oavsett vad som händer med räntorna, sänka med hundra punkter.

Publikfråga: Kan du kommentera skattesatsen?

– Paketeringsutredningen var en katastrof. Det är viktigt att vi inom fastighetsbranschen för ut budskapet att vi betalar skatt precis som många andra branscher, och till skillnad från bolag som till exempel Airbnb och Google.

Olof Andersson, VD för Trianon.

Olof Andersson: ”Vi kunde inte motstå priset på Entré”

Nummer tre att inta scenen var Olof Andersson, VD vid Trianon som är en nykomling på börsen. I senaste utgåvan av magasinet Fastighetsvärlden (nr 9/2017) finns för övrigt en lång intervju med Olof Andersson.

Andersson köpte bolaget för tio år sedan. Fastighetvärdet nu är 4,4 miljarder kronor, och alla hus finns i centrala lägen i Malmö. Hälften av värdet består till 55 procent bostäder.

– Vi ska nå 6,5 miljarder inom tre till fem år. Köpen av Rosengårds center och Malmö Entré har minskat värdeandelen på bostäderna. Vi vill att bostäderna ska stå för 70 procent.

Köpet av ”fiaskogallerian” Malmö Entré höjde vakansgraden inom bolaget rejält. Trianons idé är att delar av de tidigare handelsytorna ska få ett annat innehåll än handel framöver.

– Vi har historiskt sett haft vakanser på låga 0 till 2 procent inom Trianon. Jag tror vi har stora förutsättningar att jobba bort vakanserna i Malmö Entré.

Andersson fortsätter:

– Det var ingen fastighet som vi planerat att köpa, men den kom senare för ett pris som vi inte kunde motstå. Det kommer inte bli ett köpcentrum eller attraktion som den tidigare ägaren planerade. Vi ska mixa med samhällsnytta och kultur.

Trianon för diskussioner med bland annat Malmö stad som är intresserade av att hyra stora ytor i Entré.

– Det är 23.500 kvm totalt tomt. Vi för diskussioner om alla ytor. Vi ökar i så fall vårt förvaltningsresultat med 50 procent om vi går i mål.

Dag Klerfelt: Mycket av era siffror framöver bygger på hur Entré utvecklas. Hur snabbt kan ni hyra ut?

– Vi hoppas kunna hyra ut i närtid. Vi hoppas skapa ett stort värde där genom att lyckas med uthyrningar.

Angående köpet av Rosengårds centrum sade Olof Andersson att Trianon har en förtätningsmöjlighet på 100.000 kvm BTA för både bostäder, handel och service i närområdet.

Per Johansson: ”Mer än de stora orterna som är intressant”

Efter första fikapausen var det dags för Brinova där Per Johansson varit VD i 1,5 år i bolagets unga historia. Brinova i dagens tappning är ett bolag som har fokus på bostäder och samhällsfastigheter i Skåne och Blekinge. Bolaget skapades hösten 2015 av Erik Paulsson och Erik Selin. Fastighetsbeståndet idag är värt 3,5 miljarder kronor, inklusive icke tillträdda fastigheter.

– Vi är nära det mål som i ursprungligen satte upp.

– Det finns en stor potential i Skåne, och inte minst i de orter som inte är de största som Malmö, Helsingborg och Lund. Inte minst för att det är nära till de stora orterna.

Klerfelt: Är ni inte för små för att vara på börsen? Aktien handlas knappt inte.

– Vi är fortfarande en liten aktör. Vi har svårt att komma fram och berätta om det vi gör. Vi har en tydlig plan varför vi valt vägen via börsen. Vi är i början på vår resa. Jag tror att vi kommer att få en extra fart genom nyproduktion av bostäder.

– För tolv år sedan var Balder i samma nivå som Brinova idag. Så det kan gå bra och snabbt ändå.

Det var nästan fullsatt under heldagen.

Fredrik Lidjan: ”Vi är tredje störst”

Därefter var det dags för Magnolias VD Fredrik Lidjan att inta scenen på Berns. Bolaget har under de senaste åren varit ett av de mer transaktionsintensiva i landet, och flera gånger nästan köpt och sålt vidare samma dag. Han konstrade att alla markförvärv räknats hem via en hyresrättskalkyl, vilket han konstaterar ger en trygghet.

– Vi har en byggrättsportfölj på 16.000 bostäder. Vi är med det den tredje största aktören i landet efter JM och Bonava. Vi har en kapacitet för att bygga 3.000 bostäder per år. Vi är landets största entreprenadbeställare. Just nu har vi nio olika totalentreprenader.

Lidjan berättade även att Magnolia överväger att göra en satsning på studentbostäder.

– Om vi gör det ska vi göra det kraftfullt.

Antalet produktionsstartade bostäder per anställd hos Magnolia är 59, enligt Lidjan som visade upp staplar där han jämförde Magnolia med konkurrenterna.

– Vi är långt bättre än våra konkurrenter, även om jag inte kan garantera att skillnaden framöver kommer att vara lika stor. Det är även därför vi kan erbjuda goda villkor för våra anställda och kan locka de allra bästa.

– Vi har kommunicerat att vi ska tjäna 180.000 kronor per hyresrätt och 500.000 kronor per bostadsrätt. Vi tror stenhårt på marknaden. Av 290 kommuner visar 240 bostadsbrist. Vi har valt ut 30 kommuner där vi satsar. I Stockholmsområdet finns en fundamental brist på bostäder.

Mattias Roos: ”Gemensamma funktioner populära”

Sista presentation inför lunchen var Mattias Roos, VD vid SSM. Den nischade bostadsutvecklaren har fullt fokus på Stockholmsområdet, men inte i Stockholms innerstad. Roos började inom bolaget 2012 när bolaget hade tolv anställda. SM räknar med att i år bygga tusen bostäder.

– Vi vill ha en 75 procentig uthyrningsvolym med bindande avtal för att starta ett projekt.

– Alla våra fastigheter ligger nära spårbundna kommunikationer.

SSM satsar sedan flera år hårt på att erbjuda de boende gemensamma funktioner som till exempel utegym, pooler, terrasser samt cykel- och bilpooler.

Mest uppmärksammat för den stora skaran människor är nog SSM för höghusprojektet Tellus Tower vid Telefonplan. Där finns möjlighet att bygga 1.200 lägenheter. Mattias Roos lämnade planerna för Tellus Tower överraskande snabbt och pratade vidare om annat.

Länförsäkringar är ny storägare i SSM. Även Tredje AP-fonden är stor ägare liksom Gösta Welandson (känd storägare i Kungsleden).

Klerfelt: Vad händer kring Tellus Towers? Det är fördröjt.

– Vi räknar med att det är samråd i år. Men i våra volymer som jag redovisat här finns inte Tellus, så det kommer att komma utöver det när projektet kommer igång.

Efter lunchen är dags för några större bolag, till exempel Atrium Ljungberg och Kungsleden.

Annica Ånäs och Dag Klerfelt.

Annica Ånäs: ”Vi har projektmöjligheter för 13 miljarder”

Med ett fastighetsbestånd värt 40 miljarder kronor tar vi ett steg uppåt i värde när det var dags för Annica Ånäs, VD Atrium Ljungberg, att inta scenen. Bolaget har en stor projektportfölj och har under de senaste åren gått in på en ny marknad, Göteborg. Dessutom lämnat till exempel Östersund och Västerås.

– Vi vill investera minst en miljard om året i våra utvecklingsfastigheter. Vi driver pågående projekt för 2,6 miljarder och har möjliga projekt för 13 miljarder kronor.

Nästan hälften av den möjliga investeringen berör Sickla. Och stor del av den totala pengen berör bostäder.

– På Nobelberget i Sickla hoppas vi inom kort klart få bygga bostäder. I Gränbystaden i Uppsala ska vi bygga både hyres- och bostadsrätter.

Hon konstaterade vidare att bolaget inom kort hoppas kunna gå igång med bygget av ett nytt hotell i Sickla. Bolaget fick in 15 intresseanmälningar och nu sker förhandlingar med en utvald aktör.

Klerfelt: Har andelen handel blivit för hög inom Atrium Ljungberg? Ni har högst andel handel av de större noterade bolagen.

– Det är inte bara fashion i det där. Det är så mycket mer. Även om e-handeln utvecklas stark så är även befolkningsutvecklingen stark. Man ska även veta att handeln alltid förändrats mycket, och vi är duktiga på att följa med.

Biljana Pehrsson och moderatorn Dag Klerfelt.

Biljana Pehrsson: ”Stora hyreshöjningar även utanför CBD”

Därefter var det dags för ytterligare ett storbolag, Kungsleden. VD Biljana Pehrsson klev upp på på scenen för att tala inför den nästintill fullsatta salen. I fyra år har hon varit VD vid bolaget.

Bolaget har gått från att ha haft 400 fastigheter i totalt 155 kommuner och en belåningsgrad på över 70 procent. Plus kämpat med diverse skatteprocesser. Sedan Pehrsso tillträdde har Kungsleden gjort affärer för 20 miljarder kronor. 80 procent av beståndet finns i fyra städer/områden, Stockholm, Göteborg Malmö och Västerås. Tidigare var det mycket industrifastigheter.

– Framöver kommer det att behövs mindre sådana lokaler. Vi jobbar aktivt med de enskilda fastigheterna för vad som behövs.  Vi har i stort sett sålt av allt inom industri. Vi har idag 70 procent av värdet inom kontor.

Kungsleden har de senaste åren gjort flera förvärv av fastigheter med mer centrala fastigheter, bland annat på Västra Kungsholmen (ingick i det stora köpet från GE). Kungsleden kallar det klustret Stockholm West.

– I det området var hyran då 1.700–1.800 kr/kvm. Nyligen tecknade vi ett kontrakt, om 745 kvm, som var på 3.200 kr/kvm.

Ett annat kluster är Stockholm East, som enligt Kungsledens definition är Gärdet/Värtahamnen. Där äger Kungsleden bland annat en stor fastighet om 17.000 kvm där SVT varit stor hyresgäst.

– Snitthyran där har varit 1.350 kr/kvm. Nyligen hyrde vi ut 4.300 kvm i den fastigheten och hyran då är 3000 kr/kvm. Det ger stora värdeökningar. Det är så vi kan addera värden.

Pehrsson berättade även om bolagets satsning på Kista, en delmarknad där vakansgraden är runt 20 procent för området. Kungsledens siffra är 12 procent.

– Vi har en hyra på 2.600 kr/kvm i snitt i Kista One, sade hon om den moderna kontorsfastigheten som ligger bredvid Kista Galleria.

När en kontorsfastighet om 6000 kvm inom kort konverteras till hotell så kommer bolagets vakansgrad i Kista sänkas från 12 till 8 procent.

I Danderyd äger Kungsleden i stort sett alla kommersiella lokaler längs motorvägen, förutom Mörby centrum (som ägs av Skandia Fastigheter). Även de fastigheterna i nick i köpet från GE. För fyra år sedan var ingen av hyrorna, enligt Pehrsson, över 2.000 kr/kvm. Idag är hyran 2.400 kr/kvm

Pehrsson avslutade med att konstatera att det under alla år som hon verkat inom fastighetsbranschen så har det aldrig sett så bra ut.

– Därför ska vi passa på att teckna långa hyresavtal. Hyresmarknaden är riktigt stark. Vi har en stark nyuthyrning och även omförhandlingarna är på bra nivåer. Alla våra omtecknade hyresavtal är minst 5 procent högre än tidigare, ibland 15 procent. Och i SVT-huset långt över 100 procent.

Knut Rost:”Vi har en unik position i våra städer”

Diös har växt snabbt de senaste åren, dels genom köp av Norrvidden och nyligen genom att förvärva stora delar av Castellums bestånd i Norrland (ur tidigare Norrporten). VD Knut Rost inledde med att visa en video, något som han kallade ”ny media”. Det var en ren reklamfilm.

– Vi finns bara i orter som växer. Den tillväxten måste man ta hand om. Vi arbetar mycket med lokalt engagemang. Vi har en unik position i våra städer.

Kan konstaterade vidare att han vill ha ner bolagets vakansgrad.

– Vi har tio-elva uthyrare som bara jobbar med att få ”bläck på papper”.

Han berättade även om dagens nyhet där Diös tecknat kontrakt med Choice om ett hotell i Sundsvall (läs mer här).

Knut Rost avslutade med att uppge att bolagets snitthyra i Umeå är 2.000 kr/kvm, vilket är mycket högt enligt Fastighetsvärldens bedömning. Diös fick in många långa kontrakt och fina lokaler genom köpet av ”Norrportenbeståndet” från Castellum.

Benny Thögersen: ”Citylogistiken har glömts bort”

Därefter var det dags för Catena VD Benny Thögersen att presentera bolaget där han tagit över VD-stolen efter Gustaf Hermelin. Även han inledde med en film, om e-handel. Thögersen bakgrund är inte från fastighetsbranschen utan från logistikvärlden, alltså sådana fastigheter som Catena sysslar med.

– Kidsen förväntar sig att varan kommer dit jag är, eller i alla fall där jag passerar. De har ett annorlunda beteende. De har mobilen som en fjärrkontroll över livet. Utvecklingen kommer att gå snabbt.

E-handeln i Sverige omsätter 70 miljarder kronor och växer med 17 procent per år, enligt Thögersen.

– En annan intressant sak är livsmedel. Att äta ute kommer om några år stå för 50 procent av dagligvaruhandeln.

En annan tydlig trend som han ser är ytterligare robortisering. Plockrobortar har snart blivit en standard.

Thögersen konstrar att den framtida utmaningen är att skapa hubar för citylogistiken i det sista skedet.

– Där har stadsplanerarna inte riktigt hängt med. De externa lägena för logistik är ganska klara. Men i citylägen finns stora utmaningar och behov att möta.

Fredrik Bodin: ”Gäller att utmana hyresgästerna”

Efter eftermiddagens fikapaus var det dags för VD Fredrik Brodin att presentera Stendörren, där Kvalitenagruppen är stor ägare. Bolaget har Mälardalen som geografisk marknad. 80 procent av beståndet finns i Storstockholm.

– Vi ser bra kraft även i till exempel Enköping och Eskilstuna.

Stendörren har fokus på fastigheter inom lager, logistik, industri och kontor. Man köper gärna mark för att utveckla den. Bolaget jobbar med risk och har hög belåning. Fastighetsvärdet är 5,9 miljoner kronor.

– Vi har en 18 procentig hyresuppgång för B-lägen i logistik i Storstockholm på fem år. I A-lägen kan det röra sig om 30–50 procent. När vi omförhandlar äldre kontrakt är det marknadshyra som gäller. Det gäller att våga utmana sina hyresgäster.

– Ofta när en hyresgäst har valt att lämna oss så blir utfallet positivt för Stendörren. Det genom en högre hyra och trots hyresgästanpassningar.

Bodin konstrar att Stendörren har två affärsområden. Avkastningsfastigheter, ”säkerheten”, ska stå för 85 procent och projektfastigheter, ”kryddan”, ska stå för 15 procent. Yieldsnittet för Stendörrens fastigheter idag är 5,75 till 7,5, enligt Brodin.

– Jag tror att den här typen av fastigheter kommer att handlas till lägre yielder i framtiden.

Jan-Erik Höjvall har gått med på en rejäl utmaning när han tackade ja till VD-rollen i Amasten.

Jan-Erik Höjvall: ”Jag ska få fart på bolaget”

Näst sist ut på i det digra programmet på Stockholm Corporate Finance Fastighetsdag var Jan-Erik Höjvall, ny VD vid Amasten. Det är hans andra dagen på det nya jobbet. Höjvall är en av de riktigt stora rävarna inom fastighetsbranschen i Sverige. Han har tidigare jobbat på bland annat Skandia Fastigheter, Andra AP-fonden (första anställde på fastighetssidan), Skanska, Drott, Akelius och Rikshem.

Om sin tid på Akelius:

– Vi köpte bland annat nio Ericssonfastigheter. Roger Akelius som är fantastiskt duktig på att räkna konstrade att det kommer att vara en bar affär även om Ericsson blir kvar i endast sex av de nio fastigheterna. Det hände mycket mot Akelius och efter några år blev det allt mer fokus mot bostäder. Vi gick även in på den tyska marknaden, även om jag i början var skeptisk till att vi kunde lära tyskarna något.

Om Rikshem.

– Det var en fantastisk resa där, och med de ägarna där.

Om nya jobbet som VD på Amasten, ett jobb som överraskade många. Fastighetsvärdet är endast 3,0 miljarder kronor. Orter som Höjvall får bestöka för att se merparten av bolagets fastigheter är bland annat Finspång (med även mycket lokaler), Karlskoga, Härnösand, Sundsvall och Ronneby.

– Vi får se hur länge jag blir kvar. Jag ska i alla fall vara kvar ett tag för att få fart på bolaget.

– Finspång tror jag är i startblocket för att något ska ske. Där har vi mycket att göra på lokalsidan och vakansgraden är hög där.

Klarfelt: Finns det någon deg att köpa fastigheter för?

– Det viktigaste inledningsvis är att bygga förtroende och att vi kan visa vår affärsplan. Ge oss något halvår.

Klerfelt: Är det inte omöjligt att köra ett sådant litet bolag på börsen. Man dör väl sotdöden? Vad säger ägarna?

– Det är riktigt att vi måste bli större. En affärsplan är klar till årsskiftet, jag brukar vara ganska snabb med sådant.

Wilner Andersson: ”Snart dags för kyrkan”

Sist ut var Wilner Anderson, VD i Agora som har fokus på butikslokaler och handelsfastigheter. Dessa får gärna finnas i medelstora städer. Han har ett långt förslutet inom segmentet, senast som Sverige-VD på Steen och Ström och tidigare på Ikea. Agora äger 23 fastigheter med ett totalt fastighetsvärde på 4,4 miljarder kronor. Bland annat är bolaget en tung ägare i centrala Västerås. Uthyrningsgraden i beståndet är 90 procent.

– Vi tror på innerstadsområdena. Det finns många missuppfattningar kring detaljhandeln. Vi tror på handeln, men man får jobba med olika koncept för varje enskild fastighet. Fastigheter i city erbjuder fantastiska servicevillkor.

Wilner Anderson konstaterade att många fastigheter ställs om till service och mat, men även till upplevelser.

I Malmö äger Agora bland annat Caroli som drabbats av vakanser, liksom stora delar av handeln i Malmö. Andersson konstaterar att anläggningen nu är på rätt väg och ”snart klar”. Agora äger även den kyrkbyggnad som ligger bredvid.

– Vi har prioriterat den sidledes. När vi fått ihop handelsplatsen på ett bra sätt kommer vi att lägga mer fokus på kyrkan.

Därmed är heldagen på Berns över. Publiken har fått lyssna till 13 VD:ar och även vassa, flera sylvassa, frågor från moderatorn Dag Klerfelt.

Tack alla ni som följt Fastighetsvärldens direktrapportering.

Fler Nyheter från förstasidan

Realplay

Börsen överreagerar – en tillfällig puckel

Den underliggande marknaden pallar och nu finns det fynd att göra

Johan Bergmans nya uppdrag

Tidigare varit 15 år inom Niam.

Optimism kring mångmiljardaffär

Projektportfölj med nästan tusen bostäder i attraktiva 08-lägen.

Förlängt 12.000 kvm inom tull

Stora kontrakt i centrala Stockholm. Två välkända varumärken har valt att stanna kvar.

Oscar gör miljardköp – till 6,2 procent

161.000 kvm lokaler ingår i det senaste förvärvet. Säkrat finansiering till en årlig ränta om 3,5 procent.

Skandia lyfter med 12.000 kvm kontor i Arenastaden

Startar projekt på spekulation.

Grönt ljus för Nordrs megaplan om 74.000 kvm vid Solnavägen

Mark- och miljööverdomstolen nobbar prövning.

Satsar vidare efter rekordförhyrning

Blickar utomlands – vill nästan dubbla ytan.

Bildextra: Investerar miljard på kunskap

Kunglig glans på invigningen.

SCB: Rekordökning för byggkostnaderna

Den högsta förändringen i årstakt sedan 1981.

Säljer 1.600 byggrätter – blir storägare

30 projektmöjligheter ingår. Skapar storbolag.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

”Kommer behöva höja räntan snabbt”

Fem experter svar på högaktuella frågor om ekonomi och fastigheter.

Klassiskt 08-hotell byter ägare

Säljer efter 7 år. 10.000 kvm ingår.

Tillbaka till förstasidan