Dilemmat: Stockholm stad och Oscar behöver köpa tid

Ett dilemma är dock att Stockholms Stad vill ha ett landmärke här – och ”Oscars” projekt har lyskraft. De senaste tillskotten 79&Park samt Norra tornen, där det andra tornet nu är under uppförande, sticker onekligen ut och har tillfört något nytt i stadsutvecklingen i Stockholm.

Staden och Oscar Properties har dessutom, var och en på sitt håll, investerat mycket tid och pengar för att förverkliga Gasklockanprojektet. Parterna har hela tiden fortsatt att föra dialog även om man från stadens sida för formalians skull framfört krav om betalning brevledes.

Situationen för Oscar Properties är mycket ansträngd och långspurten för att få in friskt kapital kan ha startat för sent. Tillträdesdatumet till Gasklockan kommer mitt under teckningsperioden för företrädesemissionen. Det verkar ju inte helt optimalt. Och parallellt jobbas det frenetiskt med att skaka fram pengar ur de tillgångar bolaget har kvar.

Att förhandla under ”bilan” är tufft och brukar leda till dåliga priser. Att så här ”fem över tolv” få in en medinvesterare i Gasklockan, kan leda till riktigt dåliga villkor. Samtidigt brukar inte samarbetsklimatet i ett JV bli särskilt bra om den ena parten utnyttjar den andres svagheter.

Marknaden har de senaste veckorna surrat ordentlig av diskussioner om huruvida priset på omkring 600 miljoner kronor för byggrätten är i närheten av vad den skulle gå för om den sattes ut på marknaden idag. Uppfattningarna går kraftigt isär, ingen tycker den ligger över den nivån men sedan sprider sig åsikterna från 600 mkr ned mot 100 mkr. Många lyfter frågan om höga kostnader för att bygga högt, även om det var ett inslag redan när priset för Gasklockan-byggrätten förhandlades fram för fem-sex år sedan.

Oscar Properties erhöll markanvisning för projektet för över tio år sedan. Därefter har ärendet malts genom många kvarnar. Planprocess med överklaganden, sänkt höjd på projektet och så vidare.

Exploateringsavtalet för projektet tecknades för fem år sedan och då sattes även prisnivån per kvm BTA, en nivå som sedan regleras enligt en bestämd formel där 35 procent av prisutvecklingen på brf-marknaden från värdetidpunkt fram till tillträdet.

En hävning innebär troligen både en lägre intäkt för staden och omstart med mycket oviss sluttidpunkt för projektet, till och med mer oviss än hur det nu ser ut med Oscar Properties. Finns inte pengarna på Stadens konto i dag finns det därför en hel del som talar för att man kommer överens om ett nytt tidsfönster och att hävningen skjuts på framtiden. Ett ”novemberavtal” som innebär tydliga steg för hur projektet ska förverkligas. Tid är pengar och att skaffa sig rådrum kan innebära mycket för slutsumman.

Staden hade för några år sedan mycket stora intäkter från byggrätter. När priserna började dala för ett par år sedan har man hållit emot ordentligt  men ändå tvingats justera ned nivåerna betydligt vid nya markanvisningar och exploateringsavtal.

Ett exempel på stadens kreativitet för att hålla nivåerna går att finna i den markanvisning för bostäder i Hagastaden som Humlegården nyligen erhöll. Vanligtvis brukar det kommuniceras ett ungefärligt pris för byggrätterna. Men så har inte skett i detta fall, utan parterna ska ta upp diskussionen om priset först sommaren 2020, med hänsyn till den rådande marknadssituationen.  Om det då fortfarande skulle vara ovisst kan diskussionen flyttas framåt ytterligare, sex månader i taget.

Den lösningen säger en hel del om osäkerheten samt avståndet i uppfattning om var markvärdet för bostadsprojekt ämnade för bostadsrätter ligger idag.