Det osäljbara väntar på nya ägare

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2018 som bland annat innehåller ett stort tema om köpcentrum och butiker)

Mycket av marknadsaktörernas fokus kretsar just nu kring konjunkturbedömningar. Det finns alltid en viss nervositet förknippad med affärer som görs under perioder som anses vara sencykliska. Jargongen bland investerarna är emellanåt ganska hård, på gränsen till spydig när man drar slutsatser kring hur pass nära toppen vi befinner oss, helt baserat på att en viss typ av investerare nu har börjat köpa och att vissa välkända fastigheter kommit ut på marknaden.

Det kan diskuteras vidare kring huruvida de gamla nationalekonomiska teorierna om konjunkturcykler fortfarande är relevanta då vi ju alltjämt fortfarande befinner oss i en global skuldkris. Vi märker det inte eftersom vi de senaste tio åren hållit problemen i skymundan genom att helt enkelt trycka mer pengar och göra befintliga pengar billigare. Grundproblematiken består dock och obalanser byggs löpande upp, precis som i vilken högkonjunktur som helst.

Fastighetsmarknaden är en integrerad del av ekonomin och en ännu mer integrerad del av finanssektorn. Den anses traditionellt följa konjunkturcyklerna väl, om än med viss tidsförskjutning. Det verkar dock som om en del av fastighetsmarknaden plötsligt blivit halt och lytt och helt i otakt med både de underliggande indikatorerna och, låt mig vara vass, i otakt med hur sanningen egentligen förhåller sig.

Handelsfastigheter omges för tillfället av ett stort sus och dus och tycks närmast befinna sig i en egen cykel som påminner om en mer eller mindre regelbunden EKG-kurva vid sidan om verkligheten. Det är oerhört tröttsamt att skriva om den senaste tidens uppskruvade mediala sensationalism kring den så kallade detaljhandelsdöden i USA eller e-handelns explosionsartade utveckling i Storbritannien. Det stämmer att många strip malls i USA gått omkull. Senast i förra veckan fick jag ett mejl i min inbox om ett nyligen genomfört konstfotoprojekt i USA där en fotograf rest runt och tagit spöklikt fascinerande och stilistiskt säkra bilder över dessa konsumtionens dödsmonument. Det stämmer även att andelen e-handlare i Storbritannien är högre än Sverige. Men är något av detta relevant?

Investerarkollektivet består i allt väsentligt av vanliga privatpersoner. De läser tidningar, lyssnar på föredrag, läser in sig på ämnen som intresserar dem, bildar sig sina egna, privata uppfattningar, drar slutsatser och tar beslut. Därför kan vi samma dag läsa i tidningen att H&M haft sin bästa börsdag på 17 år samtidigt som Zalando upplevt den värsta kursnedgången i bolagets historia. Det verkar bero lite på dagsform.

Ingen vet hur handeln kommer att förändras, och det är som vanligt osäkerheten som är värst.  Men det är sällan som jag hör någon tala om det faktum att de flesta e-handlare inte visar några svarta siffror, Amazon gjorde det väl först i år, och att de till synes värderas främst på framtida tillväxtpotential. Fokus är helt inställd på den fysiska handeln och hur den kommer att klara av att möta den justerade tillvaro som tillväxten inom e-handeln har skapat. Och den fysiska handeln tuffar på med stabila tillväxtsiffror. Nya fysiska butiker öppnar hela tiden. Tillväxttakten i e-handeln har saktat ner och e-handelsmarknaden uttryckt i antal aktörer får väl ändå anses mättad. Dessutom öppnar fler e-handelsaktörer fysiska butiker för att på så sätt bättre kunna möta kunderna och fånga upp flöden och impulsköp på ett bättre sätt. Behovet av nya handelsytor spås därför öka framöver, inte minska.

Osäkerheten om exakt vart vi är på väg är dock alltjämt det som styr. Riskaversionen är fastgjuten och den feedback man som säljrådgivare numera får på vissa objekt är inte så sällan både kreativ och styltig. Detta har polariserat marknaden hårt och därmed även yield-spreaden som kan variera kraftigt även bland budgivare för samma objekt. Det finns goda exempel på affärer där skillnaden mellan bästa och sämsta bud varit uppemot 200 punkter.

De segment som klarar sig bäst är de som marknaden anser bär en begränsad långsiktig risk. Så kallad high street retail i storstäderna klarar sig bäst. Här är antaganden om att en hög hyresgästefterfrågan, ett litet utbud och därmed allt högre hyror begränsar riskerna över tid. Även fastigheter med ett stort inslag av livsmedelshandel är attraktiva, här främst drivet av antagandet att mat och sprit är sådant som vi alltid kommer att vilja ha och behöva köpa i fysisk butik. Ett tredje segment som klarar sig undan marknadsaktörernas skepticism relativt väl är handelsfastigheter med ovanligt långa hyresavtal, helst ska avtalen vara tio år eller längre.

Oavsett om det finns fog för oron eller ej, är potentiella framtida risker något som investerare straffar hårt i sina analyser. Risk för fallande hyror, risken att butiker stänger igen eller behöver minska ytorna, potentiellt tillkommande utbud av nya lokaler samt läget och upptagningsområdets storlek är återkommande faktorer som investerare framhåller som särskilt viktiga och som snabbt speglas i prisbilden. Även traditionellt starka handelsplatser som har ett utmärkt läge, en god omsättningshistorik och presterar bra överlag ses som potentiella riskobjekt eftersom de anses vara ”för bra” och ”övermogna” precis som om utvecklingen endast kan gå åt ett håll. Jo, detta är helt sant.

Priskorrigeringen för den här typen av handelsfastigheter har skett relativt snabbt och värderarna har inte riktigt hängt med. Detta adderar en ytterligare trögrörlighet eftersom säljare och köpare i många fall har svårt att mötas. Transaktionsvolymen för handelsfastigheter har som ett resultat av detta minskat kraftigt och utgör hittills under 2018 endast drygt 12 procent av den totala transaktionsvolymen – eller ungefär lika mycket (eller lite) som jag bedömer att en stycken Mall of Scandinavia är värd.

I en marknad som på detta sätt starkt präglas av ett flockbeteende uppkommer alltid köpmöjligheter och förr eller senare kommer det att ske en korrigering av marknadens sentiment som bättre stämmer överens med de underliggande faktorerna. Ingenting tyder på att den fysiska handeln kommer att dö ut över tid, och så fort som det åter börjar bli lättare för investerarna att bortse från sensationalismen i sina analyser kommer marknaden för handelsfastigheter att tina upp. Och alla ser väl med stor tillförsikt fram emot framtida affärsmöjligheter.