Vad är det som ändras nu?

Den viktigaste punkten i förslaget är att fastighetsförsäljningar via bolag likställs med direktförsäljningar. Vid en försäljning ska fastigheterna anses avyttrade och återförvärvade till marknadsvärdet (sk avskattning). Fastigheterna får därmed nya anskaffningsvärden och nya underlag för värdeminskningsavdrag. Utöver detta ska, för att simulera stämpelskatten vid en direktförsäljning, bolag som överlåts ta upp till beskattning ett belopp som motsvarar 7,09 procent av det högsta av marknadsvärdet på fastigheterna och taxeringsvärdet. Vidare föreslås att stämpelskatt införs vid fastighetsbildning mot ersättning, vilket innebär ett stopp för så kallade frimärkslösningar.

Det i princip enda positiva för branschen är att stämpelskatten för juridiska personer sänks till 2 procent (från 4,25 procent idag) samt att ingen stämpelskatt tas ut vid koncerninterna fastighetsöverlåtelser.

Vem berörs av de nya reglerna?

Alla bolag som ska köpa eller sälja fastigheter berörs av de nya reglerna. Förslaget innebär i praktiken ett totalt stopp för skattefria försäljningar av aktier i bolag, vars huvudsakliga tillgångar består av fastigheter. Avskattning av övervärden ska dock inte ske om andelarna i det avyttrade bolaget är marknadsnoterade eller om det är fråga om en rörelse vars huvudsakliga inkomster inte är hänförliga till en fastighet (även om fastigheten skulle ha ett högt värde).

Ändringarna av stämpelskatten berör alla direkta fastighetsförsäljningar och fastighetsbildningar.

Hur kommer transaktionsmarknaden att påverkas?

Om förslaget går igenom kommer det att påverka den svenska transaktionsmarknaden i hög utsträckning. Idag säljs cirka 95% av alla fastigheter via bolag och omsättningen på lång sikt borde sjunka på grund av högre transaktionsskatt. Vidare borde vi få en negativ priskorrigering när köpare tar höjd för att betala full reavinstskatt framöver och även stämpelskatt, även om ett högre avskrivningsunderlag påverkar positivt.

Hur påverkas säljare respektive köpare fram tills de nya reglerna träder i kraft? 

Förslaget borde innebära att fler fastighetsägare överväger försäljning innan lagförslaget träder i kraft 1 juli 2018. Det kan alltså paradoxalt nog medföra ett ökat utbud under det närmaste året. Samtidigt kommer köpare att vilja göra större skatteavdrag, vilket gör att parterna kommer stå längre ifrån varandra, till dess att en ny branschpraxis etableras.

Vilka drabbas värst av de nya reglerna? 

Fastighetsägare med stora skattemässiga övervärden och hög transaktionstakt. Det kan vara exempelvis aktörer som har ägt sina fastigheter under lång tid eller haft en stark värdeutveckling och nu går i säljtankar. Våra beräkningar visar att den negativa effekten på köpeskillingen för säljaren av en obelånad typfastighet blir 6–7 procent. Även vissa bostadsutvecklare kan drabbas extra hårt beroende på hur de valt att paketera sina projekt

Några andra effekter?

Förslaget skulle ge ett uppsving för rena fastighetsaffärer och innebära högre transparens och enklare DD-processer.

När börjar de nya reglerna gälla?

Reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 2018 och tillämpas på försäljningar efter den 30 juni 2018.

Kommer förslaget att gå igenom?

Förslaget kommer nu att skickas på remiss och kritiken lär bli omfattande från flera instanser. Det återstår att se hur stor den politiska viljan är att driva igenom ett förslag som av många kommer att uppfattas som kontroversiellt och långtgående i ett läge där byggandet behöver öka. Utredningen kommer också fram till att fastighetsbranschen som helhet inte är underbeskattad. Sannolikt kommer vi först under nästa vinter eller vår veta om förslaget blir verklighet, såvida inte regeringen tämligen omgående förklarar att den inte avser att föra saken vidare.

Mikael Söderlundh, Pangea Property Partners
Joakim Arvius, Pangea Property Partners
Martin Nilsson, Mannheimer Swartling
Tomas Johansson, Mannheimer Swartling