Debatt

Debatt: ”Omsättningsbaserad hyra för coworking vore bättre”

Med omsättningsbaserad hyra går det att skapa en mer hållbar affärsmodell för flexibla kontor och coworking. Det skriver Tim Andersson, CCO och medgrundare av yta.se, här i en debattartikel.

Att coworking och flexibla kontorslösningar är en het trend i fastighetsbranschen är det få som har missat. Som vi på yta.se skriver i vår marknadsrapport så ökade utbudet under 2021 med 20% och det totala utbudet av coworking i Stockholm är nu över 350.000kvm, och allt tyder på att denna trend fortsätter även framåt. Trots denna expansion dras många operatörer med förluster och branschen behöver hitta en långsiktigt hållbar modell för coworkingbolagen och fastighetsägare att möta slutkundernas efterfrågan på flexibla kontorslösningar.

På dagens marknad hyr coworking-operatörerna sina anläggningar på långa kontrakt ofta 7–10 år, lokalerna anpassas och hyrs sedan ut av operatören på korta kontrakt om 3–12 månader till slutanvändaren till ett premium. Detta innebär att coworking operatörerna sitter på stora risker i fall att hyresmarknaden viker, men även fastighetsägarna har här en omfattande risk då coworkingbolagen ofta har svaga balansräkningar och de uthyrda lokalerna i sin utformning ej kan nyttjas till annan verksamhet än coworking.  Man kan därför fråga sig om det är ett tillräckligt attraktivt erbjudande till fastighetsägare att riskutsätta premiumlokalerna i beståndet utan att ta del av uppsidan, för att driva den utbudstillväxt som behövs för att möta efterfrågan.

För hotell och butikslokaler är den sedan länge vanligt med omsättningsbaserad hyra, där fastighetsägaren även kan ta del av uppsidan om lokalen och verksamheten utvecklas väl, och samtidigt minska risken att få en vakant lokal i det omvända fallet. En omsättningsbaserad hyra skapar även högre incitament för fastighetsägaren att förbättra fastigheten och därigenom göra coworking-ytorna attraktivare. Fastighetsägaren kommer därmed närmare affären samtidigt som man kan fokusera på sin kärnverksamhet och service- och försäljningsarbetet flyttas till en extern operatör.

En operatör som har lyckats väl med omsättningsbaserade hyror är The Works (tidigare Stayaround) som framförallt har varit inriktad på rivningslokaler och olika fastigheter i omställning. Lokaler som annars hade stått tomma har The Works hyrt ut med framgång och skapat värde för både fastghetsägare och sluthyresgästen. Indirekt har även de fastighetsägare som startat egna coworkingkoncept omsättningsbaserad hyra och kassaflöden som speglar en omsättningsbaserad hyra.  Med stora förändringar i kontorsbranschen, drivet av bl.a. Work from home, så behöver det här konceptet appliceras bredare om marknaden ska kunna fortsätta växa.

Marknaden kommer att fortsätta att efterfråga flexibla lösningar i än större omfattning, och för att möta denna efterfråga måste fastighetsbranschen hitta en långsiktigt hållbar affärsmodell för att kunna erbjuda dessa tjänster, och där är omsättningsbaserad hyra, liksom vad som är vanligt i hotellbranschen är en nyckel.

Fler Nyheter från förstasidan

Nära sälja på Vasagatan

Fastigheten inköptes för så lite som 8 miljoner kronor 1984.

Pangea: Mörka utsikter för fastighetssektorn

”I pågående transaktioner ser vi att de flesta köpare har sänkt sina bud med 10-20 procent, men värderingarna har ännu inte justerats”.

Saftigt minus – men M2 fick utrymme att amortera

Betydande förlust på avyttringen av aktier i Castellum.

Bilder: Så kan AL bygga ut Söderhallarna

Så kan Medborgarplatsen utvecklas framöver.

Fabege på knock med The Mauler

Hyr ut 2.400 kvm för större satsning.

16 nya butiker till Arlanda

Utbyggnad med 11.000 kvm. FV listar butikerna som öppnar i nya Marknadsplatsen.

Lättnadsrally timmen efter räntebeskedet

Kurserna för flera fastighetsbolag drog iväg rejält efter att Riksbanken lämnat sitt nya besked om styrräntans nivå. Vad hade man fruktat egentligen?

Riksbanken höjer räntan med 0,75

Många fastighetsägare nervösa. Riksbanken ger prognos för i början av 2023.

Skiften i toppen hos Vasakronan i Stockholm

Två nya toppositioner utsedda.

Skanska säljer för 600 mkr till sitt egna nya bolag

60.000 kr/kvm för nyutvecklad kontorsfastighet i centralt läge.

NREP in i Tyskland

Fokus på bostäder och logistik. Läs om det första förvärvet.

Sjunkande priser i markanvisningar

Senaste statistiken. Dessutom blir det vanligare att investerare drar sig ur markanvisningsavtal.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Kilenkrysset i iskallt förvärv av 30.000 kvm

Förvärvar tre fastigheter i iskallt segment som blir allt hetare.

Tillbaka till förstasidan