Debatt: ”Omsättningsbaserad hyra för coworking vore bättre”

Att coworking och flexibla kontorslösningar är en het trend i fastighetsbranschen är det få som har missat. Som vi på yta.se skriver i vår marknadsrapport så ökade utbudet under 2021 med 20% och det totala utbudet av coworking i Stockholm är nu över 350.000kvm, och allt tyder på att denna trend fortsätter även framåt. Trots denna expansion dras många operatörer med förluster och branschen behöver hitta en långsiktigt hållbar modell för coworkingbolagen och fastighetsägare att möta slutkundernas efterfrågan på flexibla kontorslösningar.

På dagens marknad hyr coworking-operatörerna sina anläggningar på långa kontrakt ofta 7–10 år, lokalerna anpassas och hyrs sedan ut av operatören på korta kontrakt om 3–12 månader till slutanvändaren till ett premium. Detta innebär att coworking operatörerna sitter på stora risker i fall att hyresmarknaden viker, men även fastighetsägarna har här en omfattande risk då coworkingbolagen ofta har svaga balansräkningar och de uthyrda lokalerna i sin utformning ej kan nyttjas till annan verksamhet än coworking.  Man kan därför fråga sig om det är ett tillräckligt attraktivt erbjudande till fastighetsägare att riskutsätta premiumlokalerna i beståndet utan att ta del av uppsidan, för att driva den utbudstillväxt som behövs för att möta efterfrågan.

För hotell och butikslokaler är den sedan länge vanligt med omsättningsbaserad hyra, där fastighetsägaren även kan ta del av uppsidan om lokalen och verksamheten utvecklas väl, och samtidigt minska risken att få en vakant lokal i det omvända fallet. En omsättningsbaserad hyra skapar även högre incitament för fastighetsägaren att förbättra fastigheten och därigenom göra coworking-ytorna attraktivare. Fastighetsägaren kommer därmed närmare affären samtidigt som man kan fokusera på sin kärnverksamhet och service- och försäljningsarbetet flyttas till en extern operatör.

En operatör som har lyckats väl med omsättningsbaserade hyror är The Works (tidigare Stayaround) som framförallt har varit inriktad på rivningslokaler och olika fastigheter i omställning. Lokaler som annars hade stått tomma har The Works hyrt ut med framgång och skapat värde för både fastghetsägare och sluthyresgästen. Indirekt har även de fastighetsägare som startat egna coworkingkoncept omsättningsbaserad hyra och kassaflöden som speglar en omsättningsbaserad hyra.  Med stora förändringar i kontorsbranschen, drivet av bl.a. Work from home, så behöver det här konceptet appliceras bredare om marknaden ska kunna fortsätta växa.

Marknaden kommer att fortsätta att efterfråga flexibla lösningar i än större omfattning, och för att möta denna efterfråga måste fastighetsbranschen hitta en långsiktigt hållbar affärsmodell för att kunna erbjuda dessa tjänster, och där är omsättningsbaserad hyra, liksom vad som är vanligt i hotellbranschen är en nyckel.