Därför säljer AP2 och AP6 – väldigt udda med försäljning

Det tillhör inte vanligheterna att AP-fonderna avyttrar fastigheter. Det händer nästan aldrig. Norrportens ägare Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden har med åren blivit en allt mer udda duo.

För AP-fonderna har det mesta som haft att göra med fastigheter handlat om förvärv och att stå bakom nyskapade fastighetsbolag inom en handfull segment.

När nyhetsbrevet Fastighetsvärlden Idag den 2 februari 2015 avslöjade att Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden ville sälja sitt innehav i Norrporten kom det delvis som en överraskning.

Att betydligt mindre Sjätte AP-fonden ville ur sin placering i Norrporten var ingen överraskning. Fastighetsbolaget stod för en mycket betydande del av hela fondens värde (cirka 25 procent av det förvaltade kapitalet). Andelen var för stor och har inte heller stämt med kriterierna. Men det har varit en lysande investering.

Att Andra AP-fonden skulle köpa delägarens hälft var långt ifrån självklart eftersom fonden är den som under de senaste åren satsat hårdast på utländska marknader och är den som har absolut högst utlandsandel, hela 66 procent, enligt Fastighetsvärldens kartläggning i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2015. Det kan jämföras med 13 procent för Första AP-fonden, 27 procent för Tredje AP-fonden och 5 procent för Fjärde AP-fonden.

Andra AP-fonden äger fastigheter i hela tio länder – långt fler än någon av de övriga AP-fondern. Fonden har väldigt aktivt letat efter fastigheter i tillväxtstäder runt om i världen, gärna i joint ventures. Ett ökat ägande av Norrporten och därmed svenska fastigheter skulle vara ett avsteg från den utstakade strategin.

När Fastighetsvärlden avslöjande ägarnas planer att notera Norrporten så fanns det ett rejält sug kring börsen. Hemfosa hade fått ett riktigt bra mottagande ett år tidigare (första handelsdag 21 mars 2014). Även några ”tveksamma” fastighetsbolag hade gjort en bra resa. Den det drog ut på tiden, förutsättningarna förändrades och plötsligt dök det upp ett bud på det börsfähiga bolaget.

Genom försäljningen består istället Andra AP-fondens svenska fastighetsinnehav endast av den fjärdedel som man äger i giganten Vasakronan.

Andra AP-fondens fastighetsinnehav (enligt kartläggningen som publicerades i magasinet Fastighetsvärden Nr 3/2015:

  • 25 procent av Vasakronan
  • 50 procent av Norrporten
  • 41 procent av US Office
  • 50 procent av Cityhold
  • 6 procent av asiatiska GAW
  • 40 procent av polska Hines

Totalt: 49,9 miljarder kronor.

Sjätte AP-fondens fastighetsinnehav (enligt kartläggningen i magasinet Fastighetsvärden Nr 3/2015:

  • 50 procent av Norrporten
  • 80 procent av Johannesberg Campusbo

Totalt fastighetsvärde: 13,0 miljarder kronor.

Enligt Fastighetsvärldens kartläggningen ägde de fem AP-fonderna vid tidpunkten fastigheter för 214 miljarder kronor. Det medförde att AP-fonderna på drygt sex år hade fyrfaldigat sitt ägande i fastigheter. 21 procent av värdet fanns utomlands. Sedan dess har Tredje AP-fonden avyttrat det tyska bostadsbolaget Süddeutsche Wohnen. På övriga fronter har det dock sedan dess handlat om förvärv, och i fler fall även kraftiga värdeökningar.

De båda AP-fonderna kom in som ägare i Norrporten i juni 2001. Det var när ett bestånd ur Vasakronan avyttras och då blev Andra AP-fonden, Sjätte AP-fonden och Vasakronan lika stora ägare. Sammantaget tillförde ägarna 2 550 miljoner kronor.

I februari 2006 avyttrade Norrporten tolv fastigheter i Uppsala till Vasakronan. Samtidigt förvärvade Andra och Sjätte AP-fonderna Vasakronans ägarandel i bolaget. Sedan dess har de varit lika stora ägare i bolaget.

I ganska exakt tio år blev de hälftenägare till bolaget.

Efter transaktionen och nyemissionen i Castellum kommer AP2 och AP6 att äga cirka 5 procent vardera i Castellum.

AP2 och AP6 anser att det nu är rätt tillfälle att avyttra respektive innehav i Norrporten och därmed realisera en betydande värdeökning till gagn för Sveriges pensionärer.

– Vi är stolta över den utveckling som Norrporten haft sedan 2001. Genom försäljningen till Castellum får verksamheten bästa möjliga förutsättningar att fortsätta utvecklas. AP2 har varit ägare i Castellum sedan 2002 och vi ser positivt på att genom den här affären öka vårt ägande i bolaget. För AP2 innebär affären att vi tar ytterligare steg i vår förvaltningsstrategi att över tid öka andelen fastighetsinvesteringar på andra marknader, säger Eva Halvarsson, VD vid AP2.

– Castellum är ett stort börsnoterat fastighetsbolag med gedigen kompetens och erfarenhet och vi bedömer att Norrportens verksamhet kommer att fortsätta att utvecklas framgångsrikt i det sammanslagna bolaget. För AP6 finns en tydlig logik i att sälja då Norrporten över tid blivit ett mycket stort innehav för oss och utgjort cirka 25 procent av vårt förvaltade kapital. Det är därför logiskt att ombalansera vår portfölj genom den här transaktionen, som är ett resultat av en bred och välstrukturerad försäljningsprocess, säger Karl Swartling, VD vid AP6.

Rothschild har agerat finansiell huvudrådgivare till AP2, AP6 och Norrporten, som även har haft Goldman Sachs International och Nordea som finansiella rådgivare. Vinge har agerat juridisk rådgivare.

Text Fredrik Engström

Fastighetsvärlden Idag 2016-04-11

Läs mer om transaktionen här:

Castellum förvärvar Norrporten – Läs hur ”Kung Henrik” växlat upp
Norrportens väg till slaktbänken
Här är de mest kända fastigheterna som ingår i jätteaffären
Lista: De 42 största affärerna i Sverige sedan 2003

Fler Nyheter från förstasidan

Projekt

Bilder: Följ med in i första kontoret som bara vill väl

Det var 2019 års största uthyrning. FV publicerar nu nya illustrationer.

Stenhårt: 3 konsultbolag delar topplatsen

Se vilka av rådgivningsbolagen som varit mest framgångsrika inom olika segment. Hela nio listor.

Miljardbudet – vill köpa If-huset

Läs om villkoren i budet – och vem som ligger bakom.

Arnhults fjärde köp på Manhattan – 1,8 miljarder

”Vi är exalterade över att kunna fortsätta addera premiumtillgångar i New York”. Läs om alla förvärv – och se karta!

Bildextra: Här är Mässing och de Chateaus nya satsning norr om Stockholm

30.000 kvadratmeter handel, inklusive vård och gym, ingår.

Blir jätteaktör i Söderort – redo bygga 50.000 kvm

Byggjätten föreslås få dubbla markanvisningar – för hotell och kontor.

Fredrik Wirdenius nya uppdrag med Björn Ulvaeus

Berättar om vad som lockar. FV berättar även om fastighetsbeståndet – som ska utvecklas.

Nya ägare till Tellus Towers

Höghusprojektet vid Telefonplan får ny ägarbild

Juryn: Bästa uthyrningen 2019

Jättarna som slogs om myndigheten – slåss också om förstplatsen.

Hyr ut 2.200 kvm i city

Konsultjätte hyr in sig i välkänd fastighet på Torsgatan.

Nytt bolag köper för 800 mkr – har expansiv affärsplan

Nytt samägt bolag slår till direkt. Det nya bolaget har en ”mycket expansiv plan”.

Hufvudstadens byggkran tas ner efter vattenläcka

”Medför ingen försening av bygget”. Delar av centrala Stockholm avspärrat.

Säljer i lyxläge – hej då macken!

Fastighetsvärlden kan avslöja att en av innerstadens fyra bensinstationer snart sannolikt är historia. Se även historiska bilder på gamla bensinstationer inom tullarna!

De gjorde Årets bästa affärer 2019

Årets försäljning gjordes på Kungsholmen. Årets köp var ett stort bolagsförvärv.

Tillbaka till förstasidan