Cushman & Wakefield har i Stockholm identifierat en signifikant hyrespremie för certifierade byggnader. Den uppges vara på 4 till 9 procent.
– Högre certifieringsnivå ger en högre procentuell premie vilket självklart påverkar fastighetsvärdet positivt, säger Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield.
Under de senaste åren har allt fler byggnader miljöcertifierats med hjälp av system som Miljöbyggnad, BREEAM och LEED. Ett ökat fokus på hållbarhet och byggnaders miljöpåverkan, både vid uppförande och under drift har drivit utvecklingen. Hyresgäster ställer allt högre krav på sina hyresvärdar kring ESG-parametrar som ett led i att de själva inför riktlinjer för sitt lokalnyttjande.
Med införandet av CSRD och specifikt ESRS E1, ökar pressen på företag att rapportera utsläpp från alla delar av sin verksamhet. Detta kan driva på den positiva utveckling som vi ser inom fastighetsbranschen och uppmuntra företag att implementera strategier för att minska sitt klimatavtryck. Miljöcertifieringar kan då användas för att säkerställa att byggnader uppfyller hållbarhetsstandarder samt begränsar energianvändning. Hyresgäster generellt fokuserar på om en fastighet är miljöcertifierad, dock börjar allt fler ställa frågor om faktisk energiförbrukning. Samtidigt har investerare ökat sitt fokus mot fastighetens energiklass och energideklaration.
Från ett investerarperspektiv finns det flera faktorer som påverkar beslutet att investera i eller miljöcertifiera en fastighet. Denna rapport fokuserar på de ekonomiska drivkrafterna på fastighetsnivå, då det ofta framhålls att miljöcertifierade byggnader genererar både högre hyresintäkter och större hyrestillväxt än icke-certifierade byggnader. Samtidigt är hyrespremien ofta svårförutsägbar och varierar beroende på olika faktorer.
Mot denna bakgrund har Cushman & Wakefield undersökt om det finns en hyrespremie för kontorslokaler i miljöcertifierade byggnader. Om en premie existerar, hur stor är den, och varierar den mellan olika delmarknader? Idag är 65 procent av kontorsbeståndet i Stockholm certifierat, jämfört med 50 procent i Malmö och Göteborg. En gemensam nämnare för dessa städer är att i områden med mycket nyproduktion är andelen certifierade byggnader högre.
En regressionsanalys har genomförts på kontorsfastigheter i Stockholms olika delmarknader med hänsyn till flera faktorer. Resultaten visar en hög förklaringsgrad och bygger på välgrundad data, inklusive hyreskontrakt som täcker cirka 45 procent av kontorsbeståndet i Stockholm och över 50 procent i Stockholms CB, vilket motsvarar fastigheterna som årligen värderas av Cushman & Wakefields Valuation & Strategic Advisory-team.
– Cirka 2.300 hyreskontrakt över 250 kontorsfastigheter i Stockholm analyserades för att undersöka en eventuell hyrespremie för certifierade byggnader. Samtliga nivåer av certifieringar jämfördes och kategoriserades i tre nivåer. Efter att ha kontrollerat för faktorer som hyresstorlek, läge, avtalsstart, byggnadsstandard och certifieringsnivå identifierades en signifikant hyrespremie för certifierade byggnader. ”Den identifierade premien varierar mellan cirka 4 och 9 procent, där högre certifieringsnivå ger en högre procentuell premie vilket självklart påverkar fastighetsvärdet positivt, kommenterar Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield.
Studien visar att det finns ett mervärde i att miljöcertifiera byggnader, särskilt med högre certifieringsnivåer. Ett stort antal företag implementerar nu miljöpolicys som påverkar deras val av lokaler. Hyresgäster är också villiga att betala en högre procentuell premie för certifierade kontor utanför centrala Stockholm. I de centrala delarna av staden har läget störst inverkan på hyran, medan byggnadens kvalitet och certifiering får större betydelse i mer perifera områden.
– Av kontorsbeståndet i decentraliserade Stockholm är 75 procent av ytan certifierad, vilket är 10-15 procentenheter högre än i de centrala delarna. För fastigheter som ägs av bolag med förvaltning av kommersiella fastigheter som huvudverksamhet når dock andelen certifierade kontor i centrala Stockholm upp till 70 procent”, noterar Jakob Streijffert, Analytiker på Cushman & Wakefield.
Miljöcertifieringar påverkar hyrorna positivt, men hur påverkar de vakansgraderna? Data från Malmö, Göteborg och Stockholm visar små skillnader mellan certifierade och icke-certifierade fastigheter på stadsnivå, men större skillnader på delmarknadsnivå. ”I decentraliserade Stockholm är vakansgraderna för certifierade byggnader cirka 9 procentenheter lägre, vilket understryker vikten av kvalité, särskilt utanför stadskärnan”, fortsätter Anders Elvinsson.