C&W: Bra tryck i hyrorna – yielderna bottnade i maj
Det är fortfarande bra tryck i omförhandlingarna för kontorshyrorna. Cushman & Wakefield konstaterar att vakanserna går åt olika håll men att hyresnivåerna är kvar på höga nivåer. Yielderna bottnade under andra kvartalet och har rört sig svagt uppåt.
Cushman & Wakefield har i en stor rapport kartlagt hyror, yielder och vakanser för 32 delmarknader för kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö.
När det gäller vakansnivåerna konstaterar C&W att den stigit något nästan överallt förutom i Stockholms CBD och i Malmö. För Stockholm CBD är vakansgraden nu endast 4 procent, att jämföra med 5 procent för ett år sedan. En orsak till den höga uthyrningsgraden är att coworkingaktörerna suger upp riktigt mycket stora sammanhängande kontorslokaler.
– I den turbulenta tid vi nu upplever så ser vi fortsatt en stark efterfrågan på kontor i bästa läge i Stockholm. Detta är ett av få segment där vi sett affärer signeras och kommuniceras efter sommaren och då på direktavkastningsnivåer inte alls långt från tidigare toppnoteringar. Det är uppenbart att investerare gör större skillnad idag än för ett år sedan på läget, kvalitén och risken kopplad till vakanser och kommande projekt, säger Anders Elvinsson, värderings- och analyschef vid Cushman & Wakefield.
Prime rent i CBD ligger på samma nivå som för ett år sedan, 8.000 kr/kvm, enligt C&W.
Tio av elva områden i Stockholms innerstad som bedöms i rapporten ligger kvar på samma hyresnivå för ett år sedan när det gäller prime rent, förutom Södermalm som är upp en hundralapp. När det gäller ”Passing rent” (mer vanlig utgående snitthyra) är den upp 8 procent i CBD på ett år, till 6.800 kr/kvm. Alla delområden i innerstaden är uppåt, även om något lägre än i CBD.
När det gäller vakansnivån har den alltså gått ner i CBD och även i Gamla stan (till 0,5procent) och även i Vasastan. För delmarknaderna Gärdet och Värtan/Frihamnen har C&W skrivit upp vakanserna kraftigt, till 14 respektive 18 procent.
Kista, som länge utmålats som värsting när det gäller vakanser, landar på 24 procent (20 för ett år sedan). På samma bottennivå hamnar Solna Business Park där vakanserna ökat i den dubbla farten. Bäst utveckling i huvudstadsområdet, utanför tullarna, i de tio områden som C&W analyserat där, har Sickla där vakansgraden sänkts från 8 till 3,5 procent. Vakansgraden för områdena utanför tullarna bedöms i snitt till 13 procent, att jämföra med 10 procent för ett år sedan.
Högsta prime rent utanför tullarna bedöms Hammarby sjöstad ha med 3-900 kr/kvm, följt av Arenastaden med 3.700 kr/kvm och därefter Globen och Marievik/Liljeholmen med hundralappen lägre.
När det gäller yielderna konstaterar Cushman & Wakefield att de i Stockholms CBD bottnade i det andra kvartalet på nivån 3,10 procent. Nu uppger C&W nivån till 3,25 procent. Av de 21 områdena i 08-området har Kista den högsta yielden medintervallet 5 till 6 procent.
I Göteborg har vakansgraden ökat från 5 till 6 procent i CBD. På Lindholmen och Gullbergsvass har vakansen sänkts, medan den ökat kraftigt, till 17 procent, på Norra Älvstranden, Prime rent i CBD är 3.700 kr/km och yielden 3,55–4,20 procent.
I Malmö har vakansgraden sänkts från 9 till 7 procent. Bäst har utvecklingen varit i det område som C&W kallar ”gamla CBD” där vakansen pressat ner till 7,5 procent, från 10,0 ett år senare. Primeyield i CBD är 3.100 kr/kvm och yielden 3,85–4,50 procent.
