CSRD: Hur hållbarhetskrav påverkar fastighetsvärdering
Lektion 7. Det har blivit dags för sista delen i artikeln serien ”CSRD Implementering”. Hittills har serien berört olika definitioner i regelverken som LEAP, tidshorisonterna och dubbel väsentlighet och de olika ämnena klimatförändringar, biologisk mångfald, vattenresursförvaltning och social hållbarhet. Viktigast av allt är nog ändå att hållbarhetsarbete görs på ett sätt så att det skapar värde, både för fastighetsägare och hyresgäster, och det behandlas i den här sista lektionen. Bakom pennan finns som vanligt trion Kent Eriksson, Alice Bostedt och Beata Henriksson.
Studier visar att företag som satsar på hållbarhet skapar mer värde än andra företag på lång sikt. Det gäller alla branscher. För fastighetsbranschen visar flera studier att hållbarhetsarbete skapar värde. Exempelvis så visar forskning att det betalas ett premium för gröna obligationer, ett så kallat ‘greenium’. Värderingsföretagen identifierar också att hållbarhet är mer eftertraktat av hyresgäster och att de hållbarhetsstämplade fastigheterna är mer värda än jämförbara andra fastigheter. Att arbeta mot hållbarhet återspeglar att både fastighetsföretaget och fastigheterna har en kvalitetsstämpel som marknaden är villig att betala mer för, och det gäller både hyresmarknaden och transaktionsmarknaden.
Vi vill I denna sista artikel betona att hållbarhetsregleringen CSRD och de tillhörande standarderna ESRS inte bara är en tung regleringsbörda. Det är också ett gyllene tillfälle att arbeta mot att höja företagets och fastigheternas värde. De nya reglerna ger bra stöd och vägledning för ökat hållbarhetsarbete i fastighetsföretag.
Hållbart värdeskapande sker på flera sätt. Här identifierar vi att hållbarhet skapar värde genom:
- Fastighetsutveckling
- Finansiering
- Försäkring
- Systemutveckling
Fastighetsutveckling utgår från att värdet av fastigheter är bestämt av marknadsvärde, vilket är det pris marknaden är beredd att betala vid en specifik tidpunkt. Marknadsvärde uppskattas vanligen genom att ta hänsyn till olika parametrar, som försäljningspris för omkringliggande eller liknande fastigheter. Hittills har inte hållbarhet och klimatrelaterade risker inkluderats som parametrar i värderingsmodellerna i tillräcklig omfattning.
I Svefas rapport för året 2023 presenterade de “Driftnettots återkomst” och de betonade vikten av att ha ett hållbart driftnetto. Att identifiera hållbarhetsrelaterade risker och jobba förebyggande för att minska effekterna om/när de inträffar identifierade Svefa som nyckeln till ett hållbart driftnetto. Fastighetens värde har vanligtvis driftnettot som utgångspunkt och risker som kan orsaka förändringar.
Förebyggande åtgärder i enskilda fastigheter skapar resiliens mot förändring i framtiden. Genom till exempel energieffektivisering så används mindre energi i fastigheten, vilket minskar risken för att fastighetsföretaget utsätts för energiprisökningar. Ett hållbart driftnetto är ett driftnetto som är stabilt, samt där hänsyn och åtgärder gjorts för att minimera de hållbarhetsrelaterade risker vi möter i framtiden. CSRD ”tvingar” företag att granska och identifiera hållbarhetsrelaterade risker i fastighetsbeståndet, vilket företag verkligen ska se som en möjlighet att skapa värde.
Finansiering underlättas för hållbara fastighetsföretag eftersom banker, kreditinstitut och fonder i ökande omfattning vill finansiera hållbart. Finansiärerna måste också själva rapportera hållbarhetsinformation, vilket leder till att de kräver sådan information från fastighetsföretagen de finansierar. Finansiärerna behöver granska sina värdekedjor och samla in data, även från företag som inte omfattas av direktivet. Detta skapar en dominoeffekt där hållbarhetsredovisning blir avgörande för att säkra finansiering.
Försäkringskostnaderna ökar med mer naturkatastrofer. Det är därför viktigt att ha i åtanke försäkringsbolagens roll i ett samhälle präglat av klimatförändringar och hur det påverkar värdet på tillgångar. Exempelvis så tycks sannolikheten att klimatrelaterade risker inträffar öka, och då kommer försäkringsbolag att höja premierna för utsatta fastigheter. Utomlands förekommer exempel på att premier har höjts så mycket att fastighetsföretag väljer att inte teckna försäkring och klimatrisken tas då istället av fastighetsägaren. Förebyggande arbete kan vara att identifiera åtgärder för att skador från till exempel översvämningar minimeras. Utan skadeförebyggande arbete kommer värden på tillgångar riskera att vara betydligt lägre i framtiden, vilket påverkar fastighetsvärdet.
Systemutveckling krävs eftersom hållbarhetsarbete till stor del sker genom samverkan i grannskap, kvarter, samhällen och regioner. Ett exempel på att hållbarhetsarbete kräver samverkan är att en fastighetsägare kan göra åtgärder för att minska översvämningsrisker i den egna fastigheten, men att det kan försvåras av att vatten rinner ner från grannfastigheten. Ett annat exempel är att en fastighetsägare kan arbeta för att minska kriminalitet och otrygghet, men om grannfastigheten är ett tillhåll för kriminella så blir det ändå svårt för den enskilde fastighetsägaren att minska kriminalitet och öka trygghet. Hållbarhet kräver ofta insatser på systemnivå och då krävs samarbete. Det som är bra med samarbete är att alla som samarbetar får del av den värdeökning som ökad hållbarhet skapar.
Sammanfattningsvis så vill vi peka på att hållbara fastigheter har en kvalitetsstämpel som ökar deras värde. Det är också så att det går att göra många slags åtgärder för att öka hållbarheten. Det gäller inte bara klimatrelaterad hållbarhet, utan även social hållbarhet och biologisk mångfald. Om fastighetsföretag arbetar på att höja värdet på sina fastigheter genom ökad hållbarhet, så blir det en naturlig följd att CSRD reglerna uppfylls. Det blir naturligtvis viktigt för företagen att göra de mest kostnadseffektiva och värdehöjande hållbarhetsinsatserna. Exempelvis så kan analys av värde vävas in i väsentlighetsanalys och analys av finansiella och materiella risker på kort, medel och lång sikt.
Nu är det dags att tacka för oss efter denna serie med artiklar. Vi hoppas att syftet med CSRD och dess relevans dels blivit tydligare men dels också förståelsen om varför det också är ett värdefullt verktyg för att utveckla ett hållbart företagande. Vi vill passa på att tacka Fastighetsvärlden för möjligheten att publicera denna serie och ge utrymme att belysa betydelsen av en robust hållbarhetsrapportering för fastighetsbolag.
Artikelserie i sju delar som följer teman från det nya lagkraven CSRD och ESRS:
De sju artiklarna behandlar dubbel väsentlighetsanalys, koldioxid och energi, livscykel, biologisk mångfald, social hållbarhet, vattenresurser och hur hållbarhet och fastighetsvärdering hänger ihop.
1. Lagar. Generellt om CSRD och ESRS och det som kallas dubbel väsentlighetsanalys. (läs del 1 här)
2. Klimat. Artikel om standardpaketet ESRS E1, som behandlar energi, koldioxid och klimat som kommer bli väsentligt för alla fastighetsbolag (läs del 2 här)
3. Tidshorisonter. De nya lagkraven innebär ett nytt tänk om tidsperspektiv, vilket skapar applicering svårigheter i fastighetsbranschen. Artikeln beskriver de nya tidsperspektiven samt hur man kan tänkas använda dessa i sitt hållbarhetsarbete. (läs del 3 här)
4. Biologisk mångfald. Artikel om standardpaketet ESRS E4 som ställer krav på rapportering gällande biologisk mångfald och ekosystem. Idag finns ingen metod för att mäta frågor kopplade till ämnet och något vi får mycket frågor gällande. (läs del 4 här)
5. Vatten och väsentlighet. Vattenresursförvaltning, ESRS E3, och varför detta kan bli väsentligt för många fastighetsbolag. (läs del 5 här)
6. Social hållbarhet. Artikel om social hållbarhet, och svårigheterna att hitta jämförbara mått inom området. Kvantifiering av sociala parametrar är något vi får många frågor om. (läs del 6 här)
7. Värdering. Artikel om hållbarhet i samband med och påverkan på fastighetsvärdering.
