Coworking i egen regi – bolagen knappar in

(Artikeln har ursprungligen publicerats i magasinet #2/2025.)

I Savills senaste researchrapport från november 2024 kunde man se att den tidigare snabbväxande coworkingtrenden avtar i takt med att traditionella hyresvärdar erbjuder hyresgäster flexiblare villkor och att ökande kostnader pressar aktörerna. I Stockholm ökade utbudet med hela 400 procent från 2014, enligt Savills.

Enligt yta.se var nettoökningen av coworking i Stockholms län plus minus noll under 2024. Tidigare har ökningen legat runt 10–20 procent per år, men under 2024 gick mängden nyöppningar ner och utöver det var det många nedstängningar, vilket har lett till att marknaden stått still. Inte heller finns det en stock med kommande öppningar för 2025. Coworkingen ligger kring 6–7 procent sett till omsättning av kontorsmarknaden i Stockholm.

– Marknadens aptit för expansion har tagit ett kliv bakåt, och det har blivit tydligt att lönsamhet kräver rätt produkt på rätt plats. Den andra sidan av myntet är att vi fortsatt ser en ökad efterfrågan, 5 procent mer uthyrda kvadratmeter under 2024, drivet av en expansion av målgruppen mot större företag. Den som fångar det intresset framåt har goda möjligheter, säger Viktor Söderström, vd på yta.se

Siffran på 6–7 procent avser all coworking och kontorshotell i Stockholm. Hur mycket fastighetsbolagen står för har Fastighetsvärlden ingen uppgift om, men enligt FV:s uträkning har fastighetsbolagens coworkingytor som de själva driver en total-yta om cirka 194 000 kvadratmeter i Sverige, inklusive de bolag som har stora ägarandelar i coworkingbolagen.

Att det tog sin tid att hoppa på tåget är i alla fall klart – till slut började bolagen med egna coworkingsatsningar. Först ut var Klövern som redan 2013 startade First Office, i dag ett dotterbolag till Corem. Det var förvisso långt efter att coworkingbolaget United Spaces satte i gång 1999. Ett bolag som köptes upp av Castellum i januari 2019.

– Castellum var smarta när de köpte United Spaces. I stället för att föra in service, hospitality och ett upplevelseorienterat arbetssätt i sitt fastighetsbolag köpte de ett coworkingbolag som redan kan allt det där. Det kommer vi förmodligen se mer och mer av, säger Emelie Mannheimer, vd United Spaces.

Året innan, 2018, köpte Wallenstam in sig i snabbväxande Convendum och blev då tredje största ägaren. Hösten 2024 hamnade coworkingbolaget i ekonomiska svårigheter efter en kraftig expansion, och där och då hade det ingen betydelse att det finns starka ekonomiska muskler i ryggen. Bolaget kom på fötterna igen, och kan fortsätta sin nisch, men med fyra färre anläggningar i Stockholm. Wallenstam har under sex års tid investerat cirka 300 miljoner kronor i bolaget och är i dag största ägaren med 42 procent.

I mars 2023 tog Atrium Ljungberg steget in i segmentet och köpte 50 procent av aktierna i A house, som sedan dess har expanderat kraftigt i just Atrium Ljungberg i Stockholm.

Convendum är en av Fabeges största hyresgäster, som förutom att ha flera coworkingaktörer som hyresgäster även har coworking i sitt eget utbud.

Totalt fyra anläggningar finns i Stockholm, medräknat den som öppnar i Hammarby sjöstad i juni i år. Starten kom 2022 när Fabege köpte fastigheten Kabelverket av Revelop i Älvsjö.

– När vi köpte fastigheten i Älvsjö fanns det coworking i huset. Vi tog över den och körde i egen regi, och samtidigt beslutade vi om att starta en coworking i Arenastaden som då blev vår första egenutvecklade CoW, säger Niclas Österberg, affärsutvecklare Fabege.

Anledningen till satsningen var att bolaget under pandemin gjorde en stor studie med trendspaning och såg ett förändrat beteende och ett förändrat sätt att hyra lokaler. Slutsatsen blev att Fabege ska bli bättre på det flexibla erbjudandet och att erbjudandet måste breddas för att vara intressant för fler företag. Just nu finns det inga planer på fler öppningar, men exempelvis i Arenastaden utökas coworkingytorna i den befintliga anläggningen.

Hufvudstaden startade sin satsning i Bibliotekstan i Stockholm under namnet Cecil i februari 2021. Under 2026 öppnar de sin andra anläggning i kvarteret Johanna i Göteborg.

Wihlborgs har 12 kontorshotell i Lund och Helsingborg. Bolaget var tidigt ute och startade det första redan 2000. Efter pandemin såg bolaget en ökad efterfrågan på större kontorshotell och 2023 öppnade Wihlborgs konceptet Workspace+ i Brunnshög i Lund.

Vasakronan startade Arena som ett komplement till sitt övriga lokalerbjudande, och första coworkinganläggningen öppnades 2020 i Sergelstan. Att starta coworking i egen regi är, enligt Anna Nordin, chef Stockholm, ett sätt att möta kundernas ökade behov av enkelhet och flexibilitet.

– För ett antal år sedan började vi se en beteendeförändring hos våra hyresgäster. Många av dem upplevde att saker och ting förändrades väldigt snabbt och med det lokalbehoven. Som en konsekvens började man efterfråga ett större mått av flexibilitet och enkelhet. För våra egna kunder funkar Arena ofta som en förlängning av det egna kontoret. Ett gummiband som de vid behov kan nyttja när de inte ryms i befintliga lokaler och tillfälligt behöver extra resurser i form av fler arbetsplatser eller mötesrum, säger Anna Nordin.

Beslutet att etablera egen coworking var strategiskt, men bolaget har även andra aktörer i sitt bestånd, i exempelvis Klara C och Stockholm Hub i centrala Stockholm.

– Behovet av coworking utvärderas från fall till fall. När vi till exempel byggde om Klara C för tio år sedan fanns behovet av coworking, och där har vi Convendum som hyresgäst. Parallellt med det bestämde vi att vi skulle etablera vår egen coworking, Arena, på alla orter. Vi har även köpt fastigheter där vi har coworkingaktörer som hyresgäster, den senaste är Stockholm Hub på Vasagatan (Ioffice).

Hon fortsätter:

– I våra stora satsningar, där vi har möjlighet att fatta beslut från start, som Sergel i Stockholm, Triangeln i Malmö, Magasin X i Uppsala och i Platinan i Göteborg, har vi etablerat vårt eget koncept. Som en av landets största fastighetsägare är det naturligt att ha en palett av lokalerbjudanden inom sin portfölj, och Arena är en viktig pusselbit i den paletten. Vi är bra på att skapa riktigt bra arbetsplatser, och det är där vi lägger vårt fokus. Man skulle kunna säga att Arena är mer working än co.

Alecta Fastigheter var sena på bollen och startade konceptet Flexiwork först våren 2024, i kvarteret Regina i Göteborg, och efter det i en annan Göteborgsfastighet: Vi på hörnan.

Men, coworking, eller snarare kontorshotell, har funnits i bolagets bestånd sedan lång tid tillbaka. Redan 1990 startade bolaget kontorshotell i World Trade Center i Stockholms city och 1993 i Nacka. Totalt har man fyra anläggningar i Stockholmsområdet.

– Vi tror på coworking, flexibilitet i allt från avtal till yta samt ett fullserviceerbjudande. Flexiwork är vårt svar på det. Vi har valt att starta i två av våra fastigheter i Göteborg som åter öppnats efter utveckling. När vi fått ordentligt med insikter från dem och kunnat utvärdera kommer vi ta beslut om och i sådana fall var vi öppnar nästa enhet, säger kommunikatören Anna Fager Persson.

Skanska Fastigheter har, precis som Hufvudstaden (än så länge), bara en coworkinganläggning i egen regi, i Citygate i Göteborg, som öppnade i april 2023.

– Tanken med den här coworkingen är att det ska vara ett gummiband för Citygate. De minsta lokalerna man kan hyra uppåt i huset är om 400 kvm och för många mindre företag blir det för stort. Då kan man hyra in sig här nere i coworkingen. Förhoppningen är att de sedan ska växa och ta sig uppåt i huset. Det kan också vara att företag tillfälligt behöver större lokaler för något projekt, och då kan de hyra in sig i coworkingen, säger Johan Hedve, affärsutvecklare Skanska Fastigheter i Göteborg.

För Skanska finns i dag ingen planerad öppning av ytterligare ytor för den flexibla arbetsplatsen, men tanken finns där, att kunna stoppa in konceptet i nya projekt, enligt honom.

– Att äga fastigheten och att ha coworking i egen regi är ett ganska smidigt sätt att utöka servicen för hyresgästerna i fastigheten.

Ett bolag som däremot inte är intresserat av ett eget coworkingkoncept är Humlegården. Enligt Anneli Jansson, vd för bolaget, har man inte bedömt att man har ett behov av en egen satsning, med medlemskap.

– Däremot ser vi en stor efterfrågan på delade funktioner, gemensamma ytor. Ungefär som vi erbjuder i fastigheten Origo, med en reception, servicetjänster och att det finns konferensrum att boka. Det måste även vara priser som är överkomliga för hyresgästen. Coworking med medlemstjänster kan andra göra. Vi gjorde stora analyser för sex–sju år sedan och den analysen står sig. Vi var även i London med styrelsen för att se vad som passar oss bäst. Vi har landat i det som vi erbjuder på några platser i dag och det vi även kan erbjuda i Fenix – som är det som skapar värde för oss, säger hon.

Säger ni i dag nej till coworkingaktörer som hyresgäster?

– I de allra flesta fall, ja. Som en långsiktig fastighetsägare som lägger stor vikt vid att kunna ha nära relationer med våra kunder väljer vi hellre att hyra ut direkt till dem än att jobba genom en annan aktör. Men på vissa platser har coworking varit ett sätt för oss att erbjuda en bredare service just där. Jag ser heller inte någon skarp gräns mellan coworkingkoncept och våra övriga kontorsytor, vi måste se till att möta våra kunders olika behov av service och flexibilitet.