”Avkastningskraven för kontor oförändrade”

Makroekonomin präglas just nu av brutala kostnadsökningar, stigande räntor och hot om lågkonjunktur. Människor är oerhört stressade och konfidensindikatorerna för hushållen når nya bottennoteringar. Samtidigt är stämningsläget än så länge betydligt ljusare bland företagen och inom servicesektorn är anställningsplanerna fortsatt på plus.

Överlag drabbas fastighetssektorn av såväl dyrare finansiering som den generellt höga kostnadsnivån i ekonomin, men olika fastighetssegment påverkas på olika sätt och i olika omfattning, konstaterar Colliers i rapporten Market Comment Q3.

– Fastigheter är ju, som alla vi i branschen vet, inte något helt igenom homogent tillgångsslag, utan en bred palett av olika segment; bostäder, kontor, logistik, handel för att nämna några, som vart och ett påverkas av specifika makroekonomiska parametrar. Inom varje fastighetssegment finns det dessutom underkategorier med unika egenskaper och makroekonomiska drivkrafter, säger Karin Witalis, Head of Research Colliers Sverige.

Det går således inte att ge generella svar på frågor som ”Vad händer med hyrorna och vad händer med avkastningskraven?”, skriver rådgivningsbolaget. Fastighetssegmenten beter sig inte likadant i den rådande miljön, och detta ger diversifieringsfördelar även för renodlade fastighetsinvesterare.

Ambitionen med kvartalsrapporten Market Comment är att både beskriva de övergripande trenderna i ekonomin, hur dessa inverkar på fastighetsbranschen och hur de olika fastighetssegmenten påverkas av sina specifika makrovariabler.

– Vi kan konstatera att kontorssegmentet det senaste kvartalet har uppvisat god motståndskraft i det försämrade makroläget. Kontorshyrorna (prime rent) har legat kvar på oförändrad nivå i Stockholm och Göteborg och varit stigande i Malmö. Hyresnivån för lager och logistik har fortsatt uppåt i de mest attraktiva lägena i Sverige. Handelsfastigheter har det tuffare även om vissa, mindre konjunkturberoende undergrupper såsom livsmedelshandel klarar sig bättre, säger Karin Witalis.

På investeringsmarknaden finns det alltjämt mycket kapital allokerat till fastigheter, konstaterar Colliers. Investerarna har justerat sina allokeringsstrategier till en ny ekonomisk verklighet där riskerna dominerar på nedsidan och de är redo att förvärva så snart en ny prisnivå etablerats på marknaden och objekt kommer ut till försäljning. Vi ser framför oss att transaktionsaktiviteten tar fart mot slutet av året eller början av nästa år.

– Under kvartalet har avkastningskraven för kontor (prime yield) legat kvar på oförändrad nivå i storstäderna. För logistik har en viss uppgång i avkastningskraven uppmätts i vissa lägen. För butiker bedömer vi att trenden är uppåt även om vi har få evidens, säger Karin Witalis.

Fastigheter har alltjämt flera fördelar gentemot andra tillgångsslag, konstaterar Colliers i rapporten. Fastigheter ger en viss hedge mot inflation i och med indexerade hyror. Dessutom är fastigheter en real tillgång med möjligheter till aktiv förvaltning och förädling. Slutligen ger fastigheter diversifieringsfördelar i en portfölj med flera tillgångsslag. Bland annat av dessa skäl bedömer Colliers att intresset för fastigheter bland investerare kommer att bestå även på längre sikt.