Catella uppmärksammar märklig finansieringseffekt
Bankernas vilja till utlåning till fastigheter kan vika på grund av centralbankernas obligationsköpsprogram. Den kan både leda till kapitalbrist samt ökade räntekostnader för fastighetsinvesteringar.
Det är Catella som i en ny analys av finansieringsmarknaden uppmärksammar den kontraintuitiva effekt som kan leda till problem med finansieringen
Rådgivningsföretaget konstaterar att priserna i stora delar av fastighetsmarknaden stiger vidare mot nya höjder trots, eller kanske tack vare, coronapandemin. Bränslet som bidrar till fortsatt prisökning är centralbankernas obligationsköpsprogram (”QE”). Dessa har ökats på betänkligt i och med pandemin. Men en fortsättning av QE kan märkligt nog få negativa konsekvenser för bankernas möjlighet att låna ut pengar.
Problemen härstammar ur det faktum att bankernas soliditet sjunker i och med QE, vilket kan minska bankernas benägenhet att låna ut nya pengar. Sammanhanget är kontraintuitivt. Man skulle kunna tro att QE skapar stora mängder pengar som bankerna sedan lånar ut till allmänheten. QE skulle i så fall innebära att det blir lättare för bankerna att låna ut. Tyvärr så ser sambanden mellan QE, banksystemet och utlåning helt annorlunda ut.
När centralbankerna bedriver QE skapas nya centralbanksreserver på bankernas tillgångssida. Centralbanksreserver kan beskrivas som bankernas pengar, vilka de använder för betalningar sinsemellan. QE skapar också nya vanliga pengar, som allmänheten använder. Dessa pengar skapas i form av inlåning i banksystemet och finns på bankernas skuldsida. QE leder alltså till att bankernas balansräkningar sväller i och med att både tillgångar och skulder växer. Bankernas egna kapital påverkas dock inte av QE, vilket innebär att bankernas soliditet per automatik sjunker. Banksektorns soliditet är inte speciellt hög till att börja med, .den brukar ligga runt 4 procent.
Om bankerna tycker att soliditeten är för låg så minskar deras benägenhet att låna ut nya pengar. Nya lån ökar nämligen bankernas tillgångar (med de nya lånen) och därmed bankernas balansräkning. Här finns det med andra ord en uppenbar risk att QE gör att bankerna lånar ut mindre pengar än de annars skulle ha gjort, hur konstigt det än må låta.
Mindre utlåning från bankerna har en nästan automatisk dämpande effekt på fastighetspriserna. Men problemet är större än så. En sådan negativ effekt av QE kan leda till att QE trappas ner och upphör, och med tanke på hur viktigt QE har varit för prisutvecklingen för fastigheter är detta en viktig aspekt att hålla under uppsikt.
Jacob Bruzelius, ansvarig för debt advisory and restructuring på Catella Corporate Finance förklarar hur detta kan påverka fastighetsbranschen:
– För att förstå hur QE påverkat branschen kan man med fördel jämföra dagens räntekostnader med räntekostnaderna under perioden innan QE hade kommit igång på allvar.
– I svallvågorna efter finanskrisen var de korta räntorna lika låga som idag, nämligen nära 0 procent. De längre räntorna var dock högre. Fastighetsbolagens snitträntor var ca 4 procent under perioden 2007-2013 jämfört med strax under 2 procent 2019-2020. En sådan stor skillnad i räntekostnad får en väsentlig påverkan på fastighetspriserna.
Catella ser flera lösningar:
Banksystemet kan minska sin balansräkning på flera sätt förutom att låna ut mindre pengar. Ett sätt är att uppmana allmänheten att ta ut sina pengar i kontanter, vilket skulle understödja det centralbankerna vill uppnå med QE. Ett annat är att sälja Riksbankscertifikat till allmänheten, vilket dock motverkar effekterna av QE.
De sammanfattande raderna om dilemmat lyder:
Även om det finns olika lösningar på problemet är det tydligt att fortsatt omfattande QE i slutändan kommer att påverka bankernas benägenhet att låna ut pengar. Mindre utlåning är i sig ett problem för fastighetsbranschen, men ett slut på QE på grund av detta problem riskerar att också leda till negativa effekter för fastighetsbranschen i form av högre räntekostnader.
