Castellum säljer för 5 miljarder till Alecta
Castellum säljer två kontorsfastigheter i centrala Stockholm till Alecta Fastigheter för hela 5 miljarder kronor. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 36 100 kvm. Transaktionen är årets femte största affär. Den största i år genomförde Castellum bara fem dagar tidigare när bolaget sålde till Wihlborgs för 13, 3 mdr.
Storförsäljning
- Fastigheter: Stockholm Isotopen 1 och Stockholm Klassföreståndaren 3.
- Typ av fastighet: Kontor
- Tillträdesdag: Planerat till 1 september 2026
- Hyresvärde: 237 mkr
- Uthyrningsbar area: 36 100 kvm
- Uthyrningsgrad: 89,7 %
Catella agerade säljrådgivare. JLL var rådgivare till köparen.
– Vi säljer två fastigheter efter en strukturerad försäljningsprocess där ett stort antal aktörer visat intresse. Det är två moderna och väldigt fina fastigheter i mycket bra lägen i Stockholm. Vår bedömning är dock att dessa fastigheter inte kommer att ge tillräckligt hög avkastning för oss i förhållande till det pris vi nu erhåller, varför vi väljer att sälja. Vi är glada över att sälja till Alecta Fastigheter som är en välrenommerad ägare, säger Pål Ahlsén, vd Castellum.
Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgår till 5 014 mkr, jämfört med bokfört värde per 31 mars 2026 om 4 460 mkr. Alltså 12 procent över värdering – en Ericsson-effekt?
Beräknad total resultateffekt från transaktionen uppgår till cirka 700 mkr. Av detta förväntas cirka 550 mkr bokföras som värdeförändringar fastigheter i det andra kvartalet. I det tredje kvartalet beräknas cirka -250 mkr bokföras som värdeförändringar fastigheter, cirka -100 mkr som värdeförändringar goodwill och cirka 500 mkr som uppskjuten skatt.
Fastigheternas totala uthyrningsbara area uppgår till cirka 36 100 kvm. Per den 31 mars 2026 uppgick det årliga hyresvärdet till 237 mkr och den ekonomiska uthyrningsgraden till 89,7 procent. För perioden januari-mars 2026 uppgick hyresintäkterna till 52 mkr och driftnettot till 42 mkr, där driftskostnader uppgick till 3 mkr, underhåll 1 mkr, fastighetsskatt 6 mkr och fastighetsadministration 1 mkr.
Fastigheten Isotopen 1 köptes av Castellum från NCC för 1,6 miljarder kronor december 2015, då som projekt. Byggnaden uppfördes 2016, och var därmed en av de första som färdigställdes i den då nya stadsdelen Hagastaden. Totalt omfattar byggnaden cirka 23 000 kvm, där kontorslokalerna utgör 18 800 kvm.
Fastigheten Klassföreståndaren 3, också känd som Flat Iron Building, ligger på Torsgatan 11 nära Norra Bantorget. Fastigheten ingick i Castellums stora köp av Norrporten 2016 för 26 miljarder kronor. Fastigheten omfattar totalt cirka 13 400 kvm, med åtta våningsplan kontor, och uppfördes 2008.
Castellums moderna fastighetsbestånd i Hagastaden kommer framöver endast finnas i den östra delen av stadsdelen, där Ericsson har tecknat flera hyresavtal. I och med affären gör Alecta Fastigheter inträde i Hagastaden.
– Förvärvet innebär att vi tillför två framtidssäkrade, välbelägna kontorsfastigheter som stärker vårt kunderbjudande och kompletterar vår befintliga portfölj mycket väl. Vi investerar i starka platser där vi ser långsiktig efterfrågan och goda möjligheter till värdeskapande över tid, säger Lena Boberg, vd för Alecta Fastigheter.
För tillfället är affären årets femte största affär, enligt FV:s topplista.
Transaktionen är villkorad av godkännande från Konkurrensverket.
Fastigheterna planeras att frånträdas 1 september 2026.
Cirka 60 procent av likviden från transaktionen avses, i en eller annan form, distribueras till aktieägarna, medan resterande cirka 40 procent avses användas för att minska skuldsättningen. Detta tillvägagångssätt bevarar den nuvarande belåningsgraden. Den specifika formen för kapitaldistributionen till aktieägarna kommer att fastställas av styrelsen och kommuniceras vid ett senare tillfälle.
Castellum genomförde bara fem dagar tidigare årets hittills i särklass största affär när man sålde hela fastighetsbeståndet i Malmö, Lund och Helsingborg till Wihlborgs. Affären då omfattade 95 fastigheter och 635 000 kvm uthyrningsbar area, och förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 13,3 miljarder kronor. Yielden då bedömdes till 5,0 procent. Castellum sålde då 4,3 procent under värdering.
Theodor Jarnhammar, Managing Director Catella Corporate Finance Sverige:
– Efter en period av intensivt arbete med att vidareutveckla och stärka vårt team ser vi nu konkreta resultat i genomförda affärer. Den här transaktionen illustrerar hur vi arbetar idag, med tydligt fokus på värdeskapande och stark exekvering i en snabbt föränderlig marknad. Vi driver flera parallella, komplexa processer med hög kvalitet, vilket skapar förutsättningar för affärer av denna karaktär.
