Hans Lind: ”Varför gör man så? Det genomskådas lätt”

Toppbudet under toppåren. Claes Caroli, styrelseordförande i HSB Malmös styrelse kommenterade under helgens föreningsstämma den nedlagda försäljningsprocessen av bolagets klenod Turning Torso.

– Konjunkturer går över tid upp och ner. Turning Torso är ingen belastning för HSB Malmö, vare sig ekonomiskt eller på något annat sätt. Vi kommer fortsätta vara stolta ägare tills den dagen då vi hittar rätt köpare, sade Claes Caroli.

Fastighetsvärlden berättade i januari att HSB Malmö inte förlängt försäljningsuppdraget med CBRE som arbetat jorden runt i nästan två år för att försöka sälja ikonbyggnaden. Men inte ett enda bud har inkommit. Under den senaste veckan har Sydsvenskan i flera artiklar uppmärksammat att HSB Malmö inte sålt.

Fastighetsvärlden skrev 2007 att det fanns ”bud” på ”runt” 2 miljarder från USA, Island och England. Men styrelsen var inte intresserad, enligt dåvarande VD. Nuvarande VD Michael Carlsson säger nu till Sydsvenskan:

– Det fanns indikationer, det var inte så att det fanns ett konkret bud. Men det fanns ett otroligt tryck framför allt från Island 2007. Sedan vet vi var det landade någonstans, säger Michael Carlsson och berättar att bolaget vid tidpunkten blev kontaktat av flera mäklare.

Sydsvenskan har under den senaste veckan granskat Turning Torso och den inställda försäljningen ur flera synvinklar. Tidningen har bland annat berättat att HSB Malmö fakturerat höga ”internhyror” i Turning Torso, vilket gjort att intäktsbiten för de kommersiella ytorna sett bra ut i försäljningsmaterialet.

För tre våningsplan kontor i de lägre delarna av Turning Torso betalar HSB Malmö 3.206 kronor kvadratmetern – ungefär 30 procent mer än marknadshyran i Västra hamnen.  Högst upp, för våningarna 53 och 54, är hyran fem gånger bästa marknadshyra: 12.390 kronor per kvadratmeter.

Sydsvenskan, som tagit del av säljprospektet, avslöjar att HSB Malmö valt att årligen betala tio miljoner kronor i hyra för Turning Torsos konferensvåningar högst upp.

Drar man bort de uppblåsta hyror som HSB Malmö betalar faller vinsten och lönsamheten för Torson, konstaterar Sydsvenskan. Den årliga hyresintäkten faller från 55 till 45 miljoner kronor. Driftnetto faller från 33 till 23 miljoner och kvar blir en mager avkastning på knappt 2 procent. HSB Malmö strävar normalt efter 4 procent.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm, kommenterar till Sydsvenskan.

– Varför ska man hålla på med sånt? Betalar man mer än marknadshyra så kan det tolkas som att man försöker lura någon. Det ser ut som om det kommer in stora hyresintäkter, att läget är bättre än det är. Men en professionell köpare genomskådar det direkt. Det kan förklara varför ingen har varit beredd att köpa Torson, säger Hans Lind.

Styrelseordföranden Claes Caroli betonade att HSB Malmös styrelse och ledning alltid varit transparenta. Bland annat bemötte han Sydsvenskans ”nyheter” med att alla frågorna som de behandlar har under flera år kommunicerats öppet. HSB Malmö har inte ”mörkat” någonting.

Vid årsskiftet kom en ny värdering på Sveriges högsta hus och den lyder 1.710 miljoner kronor. Det är samma som för ett år sedan och det är NAI Svefa som gjort värderingen. Fastighetsvärlden kunde i maj 2013 avslöja HSB Malmös smärtgräns för att sälja Turning Torso: 1,5 miljarder kronor. Vid ett sådant bud skulle en eventuell försäljning diskuteras i styrelsen.

Turning Torso började byggas 2001, under utställningen Bo01, och den skruvade skrapan var inflyttningsklar  hösten 2005. Då hade notan nästan fördubblats, från 950 miljoner till 1,8 miljarder kronor, låghusdelen inkluderad. Många talar om prislappen kan varit ytterligare något högre.

Turning Torso byggdes för bostadsrätter, men det blev hyresrätter eftersom intresset var lågt. Sedan dess har omflyttningen varit relativt stor. Nu har även de första hyresgästerna flyttat ut skriver Sydsvenskan som genom åren följt Stig Olson och Berit Thomasson som var Turning Torsos första hyresgäster. De flyttade in på våning 42.

Paret tillhörde det tiotal hushåll som hade anmält intresse för att bli bostadsrättsinnehavare. När skrapan istället blev ett hyreshus, skrev de hyreskontrakt för en stor tvåa. Sedan snart två år bor de dock i MKB:s höghus vid Själlandstorg, på våning 12 av 13. De berättar för Sydsvenskan att de saknar Turning Torso på många sätt, men att de trivs utmärkt i sitt nya boende.

– Torson var ganska anonym. Receptionen och omsättningen på hyresgäster gjorde att det framstod mycket som ett hotell, säger Stig Olson.

I Calatravas skruvade skrapa betalade paret en hyra på cirka 17.000 kronor i månaden för tvåan. Nu bor de i en lägenhet med sex rum och kök och betalar ungefär 14 000 kronor i månaden.

Vid HSB Malmös årliga föreningsstämma berättade styrelse och ledning att balansräkningen är stark och med ett justerat eget kapital om närmare 2 miljarder  och att ”medlemmarnas ekonomi är trygg”.

Fastighetsvärlden Idag 2014-04-14