Bostadsbrist – men ingen vill flytta in

Den här artikeln avser nyproducerade hyresrätter i Stockholmsregionen med särskilt fokus på perifera lägen där vakanserna och omflyttningarna återfinns i högre utsträckning. Det genomgående syftet har varit att förstå varför marknaden fortsätter att producera bostäder som till synes inte fullt ut verkar matcha hushållens betalningsförmåga och preferenser.

Grundläggande är att bostadshyresmarknaden inte går att tolka som en enhetlig marknad. Vad som på ytan kanske framstår som en och samma produkt, möts av helt olika ekonomiska förutsättningar beroende på byggåret. Det äldre beståndet inom bruksvärdessystemet, ofta i attraktiva områden, präglas av stark efterfrågan genom långa kötider och inlåsningseffekter.

Men, de förhållandevis låga brukshyrorna har inte kunnat bära de ökade produktionskostnaderna, vilket 2006 ledde till införandet av presumtionshyror för att stimulera byggandet. Intentionen att tillåta en högre hyresnivå för att sporra nyproduktionen var god, men att stora delar av det nya beståndet har koncentrerats till mer perifera lägen speglar inte efterfrågan. Det är här vakanserna och omflyttningarna i huvudsak återfinns. Att vissa hyresrätter kräver många års kötid samtidigt som andra står tomma, är en kombination av slagorden, läge, läge, läge och att utbudet är segmenterat. Underskott på den ena marknaden, betyder inte underskott i den andra.

Att hyresrätter kan mötas av så olika utfall förklaras till stor del av de institutionella skillnaderna mellan bestånden. Där bruksvärdessystemet i det äldre beståndet ger en starkt reglerad hyresutveckling medan presumtionshyra i nyproduktion i högre grad speglar produktions- och finansieringskostnader. Det blir också tydligt att bostadsbrist, i det äldre beståndet med bruksvärdeshyror, inte per automatik leder till efterfrågan på nyproduktion. Behovet kan vara stort samtidigt som viljan eller möjligheten att betala för det som byggs är begränsad. När hyrorna passerar nivåer som många hushåll inte kan eller vill bära uppstår ett gap mellan utbudet och marknadsefterfrågan.

Att skillnaderna mellan bestånden består kan inte förklaras av en enskild faktor. Ett samspel av strukturer och incitament drar åt olika håll. En central iakttagelse är att den rådande värderingslogiken i många fall gör vakanser till ett rationellt val. På en marknad som Stockholm, där den långsiktiga vakansrisken för bostäder bedöms som låg, får en tillfällig vakans mindre påverkan på fastighetsvärdet än en hyressänkning. En lägre hyra slår direkt mot kassaflödet och leder därmed till tydliga värdenedgångar.

Att istället initialt ha höga vakansnivåer som bedöms återhämta sig mot den långsiktiga nivån får således begränsad effekt på fastighetsvärdet. Det innebär att det i många fall kan vara mer rationellt att acceptera vakanta lägenheter än att sänka hyrorna. Resultatet blir en rigid marknad som präglas av en dynamik där full uthyrning inte alltid är det mest optimala utfallet. Därtill påverkas beslutet att sätta spaden i marken av strukturer som sträcker sig bortom enskilda kalkyler. Vi har identifierat ett flertal sådana centrala mekanismer.

Det kommunala planmonopolet styr den geografiska lokaliseringen av nyproduktion vilket innebär att ansvaret att göra träffsäkra bedömningar vad gäller det kvantitativa bostadsbehovet åligger kommunen. Flera av de vi intervjuat kritiserar processen och menar att lokala överutbud har tillkommit som följd av en oaktsamhet i denna planering.

Ytterligare en frånkoppling mellan behov och produktion uppstår när processen bakom markanvisningar i vissa fall styrs mer av relationsbyggande än efterfrågan. Tidigare studier har kunnat konstatera att aktörer ibland accepterar markanvisningar som inte fullt ut matchar deras egna investeringslogik i syfte att upprätthålla goda relationer med kommunen och öka chanserna till mer attraktiva markanvisningar i framtiden.

Även den långa och kostnadsdrivande planprocessen påverkar utbudet i relation till efterfrågan. Flera aktörer lyfter behovet av att effektivisera planprocessen och öka framtagandet av flexibla detaljplaner. De långa ledtiderna gör att marknadsförutsättningar hinner förändras mellan planering och färdigställande, vilket ökar risken för att projekten är mindre relevanta vid leverans. Ett konkret exempel är de yteffektiva treorna som efterfrågades under pandemin för att inrymma ett hemmakontor, en utformning som idag inte möts av samma söktryck.

Investeringsstödets styrning av produktionsinriktningen har haft en dubbel effekt. Det har möjliggjort produktion av hyresrätter med lägre hyror, men också skapat ojämn konkurrens mellan aktörer beroende på tillgång till stödet.

I praktiken har detta inneburit att hyresgäster i det icke-stödda beståndet med högre hyror i många fall flyttar när en subventionerad bostad blir tillgänglig. Detta mönster förstärks i en marknad med svagare efterfrågan på nyproduktion, där hushåll i större utsträckning kan och väljer att byta till billigare alternativ när dessa uppstår.

För fastighetsägare med icke-stött bestånd innebär detta en ökad rörlighet som kan medföra högre omsättningskostnader. En ytterligare kritik mot investeringsstödets utformning är att det i hög grad gynnade produktionen av små lägenheter, trots att efterfrågan främst har varit större bostäder.

Avkastningslogiken bakom små lägenheter har levt kvar ett tag efter att stödet avskaffades, tills det blev tydligt att betalningsviljan för en osubventionerad etta med pendlingsavstånd till stan inte får genomslag på marknaden.

Vi har också funnit hur dagens hyresnivåer får tydliga konsekvenser för uthyrningsvillkor och vilka hushåll som faktiskt kan ta del av nyproduktionen. Höga hyror har lett till skärpta inkomstkrav, där krav på tre gånger årshyran i praktiken utestänger en betydande del av hushållen, trots att boendekostnaden prioriteras högt i hushållens ekonomi.
Tidigare undersökningar har visat att sänkta inkomstkrav inte har lett till fler avhysningar, vilket öppnar för en diskussion om hur risk faktiskt bedöms i uthyrningen och vilka grupper som i praktiken exkluderas från att ens kunna efterfråga nyproduktion.

Vi anar genom vår studie att långvarigt höga hyror över tid tenderar att förändra hushållens beteenden och acceptansnivåer, där en större andel av inkomsten går till boendet utan att efterfrågan nödvändigtvis minskar i samma utsträckning.

Samtidigt talar mycket för att hyresnivåerna i nyproduktionen kommer att fortsätta stiga, vilket innebär att dagens dyraste bestånd inte nödvändigtvis förblir relativt dyrast över tid, utan successivt ersätts av ännu högre nivåer i kommande projekt. Det innebär att relationen mellan olika delar av beståndet förändras över tid, där tidigare jämförelsepunkter för hyresnivåer gradvis förskjuts uppåt, vilket ökar betydelsen av mikroanalys vid både förvärv och nyproduktion. Detta innebär i praktiken att små lokala skillnader i läge, produkt och efterfrågan får större betydelse för vilken hyresnivå som faktiskt kan uppnås i ett enskilt projekt.

Ett förbättrat konjunkturläge i Stockholm kan bidra till en mer balanserad marknad, med stärkt investeringsvilja och förbättrade finansieringsförutsättningar. Det bör även innebära att hushållens ekonomiska situation förbättras, vilket ökar deras betalningsförmåga och därmed efterfrågan på bostäder. Samtliga aktörer som vi har intervjuat uttrycker en grundläggande tilltro till fastighetsmarknadens långsiktiga utveckling, men också en samsyn kring att dagens situation präglas av strukturella obalanser som förstärks och blir mer synliga i ett svagare konjunkturläge. Kärnfrågan blir därmed inte enbart hur mycket som byggs, utan vilken efterfrågan som faktiskt möts, och hur dagens incitamentssystem påverkar utfallet.

Ovanstående beskrivning och slutsatser är ett koncentrat från ett examensarbete vid civilingenjörsprogrammet i lantmäteri med masterinriktning i fastighetsekonomi, på Lunds Tekniska Högskola. Det fullständiga examensarbetet finns att läsa här.