Bildextra: Så blir AMF:s nya ”superhus” i city

En av de fem byggnader som utgör Galleriankvarteret, Urban Escape, revs ner till grunden och nu har en ny byggnad uppförts. En snyggare sådan, enligt de flesta. Och som dessutom bidrar till att öppna upp kvarteret. Men den stora skillnaden märks invändigt.

– Byggnaden är riktigt häftig invändigt. Med olika fasader och många olika vinklar. Det har varit ett knepigt fasadarbete, men det har blivit riktigt bra, säger AMF Fastigheters vd Mats Hederos till Fastighetsvärlden.

Inflyttning pågår när Fastighetsvärlden är på besök. Några hyresgäster har flyttat in, bland annat Netlight. Största hyresgästen Kindred flyttar in nästa vecka.

Projektchefen Niklas Haglund berättar stolt om allt som gör den nya byggnaden unik. Det finns två stora ljusgårdar, ett tiotal terasser och ett flertal balkonger, både utvändiga och invändiga sådana.

– Vi har tagit in 14 riktiga träd som vi fått lyfta in, varav det högsta är 12 meter högt. Hittills lever alla.

Han visar även de glasgolv som finns på tredje våningsplanet över de båda entréerna från Regeringsgatan, och som bidrar till ett bra ljusflöde.

– Glasgolvet tål 250 kg per kvadratmeter.

Hela den nya byggnaden flödar av ljus och glas. Fastighetsvärlden besöker Netlights lokaler där personalen finns på plats. Alla Fastighetsvärlden pratar med verkar stortrivas.

– Det är en magisk rymd på väldigt många ställen, säger Niklas Haglund.

Han har räknat ut att han sedan 2011 jobbat 18.000 timmar med projektet Urban Escape. Även om alla kontorsytor nu är uthyrda och hotellen är klara sedan länge så återstår det fortfarande en del jobb. Till exempel ska delar av butiksytorna fyllas med hyresgäster och dessutom ska en restaurangyta skapas på tredje våningsplanet, i hörnet Regeringsgatan och Hamngatan och delvis ovanför Gallerian entré.

– Totalt rör det sig om 2.000 kvm för restaurang. Troligen kommer det att bli tre olika restaurangkoncept. Vi ligger i slutförhandlingar kring ytorna där, säger Haglund.

Det våningsplanet har en takhöjd på hela 4,30 meter och där kommer även WeWork att ha lokaler. Coworkingbolaget kommer annars främst att finnas i T29 där man hyrt hela byggnaden. Takhöjden i övriga T30 är 3,70, vilket är något högre än normal takhöjd.

– Vi har även satsat väldigt mycket på teknik, och det ska även vara möjligt att att göra förändringar relativt lätt.

Anläggningen är byggd för att klara en medarbetare på 8 kvadratmeter. I WeWorks fall har det anpassats till en medarbetare på 6 kvadratmeter. Ett mer normalt tal i relativt moderna kontorslokaler är en medarbetare på 12 kvadratmeter i snitt.

Utsikten är strålande från terrasserna i de övre våningsplanen. Stora delar av innerstaden syns liksom Djurgårdsbron.

De hyresgäster som tar plats i den nya kontorsfastigheten, som heter Trollhättan 30 (T30) är EQT som hyrt de båda översta våningsplanen om totalt 4.700 kvm, Netlight hyr våningsplanet under om 3.500 kvm (där fastighetsbolaget NREP blir andrahandshyresgäst), speloperatören Kindred Group (tidigare Unibet Group) hyr två våningsplan om totalt 8.000 kvm, Microsoft hyr 3.000 kvm och ABG Sundal Collier tecknade sig nyligen för 2.800 kvm.

Det är inte bara den aktuella fastigheten, Trollhättan 30, som är fullt uthyrd. Samtliga kontorsytor i kvarteret är uthyrda (se flygbild för fastighetsbeteckningar nedan). I T31 har Spotify hyrt hela huset och i T29 har coworkingbolaget WeWork hyrt alla ytor. i lilla T32 finns bland annat Roschier som hyresgäst.

AMF Fastigheters vd Mats Hederos är nöjd över projektets utveckling.

– Vi har haft ett större intresse för lokalerna än vi hade väntat oss när vi drog igång projektet och det har gått snabbare att hyra ut än vad vi räknade med. Men då ska man minnas att när vi startade projektet fanns det rubriker om utflyttning från city, stora vakanser och innerstaden som en spökstad. Så det har gått väldigt bra, säger Mats Hederos.

Han vill inte uppge några hyresnivåer. Men Fastighetsvärlden bedömer att några av de senast tecknade hyreskontrakten ligger på nivåer på runt 9.000 kr/kvm.

– Hyresnivåerna är ju långt över vad vi räknade med ursprungligen. Då fanns det hyreskontrakt som började på en 4:a och några som började på en 5:a. Idag är vi på helt andra nivåer. Utvecklingen har verkligen gynnat oss.

En av de fem fastigheterna (Trollhättan 33) hyrde AMF Fastigheter ut till två av Petter Stordalens hotellkoncept. Den uthyrningen ägde rum när kontorshyrorna var på uppåtgående men en bra bit ifrån dagens kokande nivåer. Hederos ångar inte att det blev hotell istället för kontor även där efter att Swedbank flyttat ut.

– Nej, jag är inte säker på att vi då lyckats lika bra med helheten. Hotellen var viktiga för att få liv vid Brunkebergstorg och viktiga för att vitalisera en otrygg plats. Med hotellen och även Epicenters första etablering i T29 kunde vi dessutom visa alla andra som var intresserade att vi visade allvar med våra intentioner för kvarteret.

När Urban Escape är färdigställt, liksom bolagets ombyggnadsprojekt Stockholmsverken, på Södermalm, har AMF Fastigheter nya utmaningar att se fram emot. Bolaget har projektmöjligheter i Marievik och i Sundbyberg.

– Vi tittar även efter att skapa nya kluster, men det är inte så lätt att bygga kluster eftersom det är flera investerare som de senaste åren börjat göra samma sak.

– Men vi har även väldigt mycket att ta hand om som vi byggt i Urban Escape och Mood-kvarteret. Det kommer att krävas investeringar kontinuerligt, säger Mats Hederos.